Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Vous parlez desquelles?
Car début 2015, la clé 5 ans était 76/24

Le fractionnement des parts sera effectif à partir du 1ier février 2017 :

Journal officiel a écrit :

La société de gestion a décidé de fractionner les parts sociales en dixièmes, centièmes, millièmes, dix millièmes.

source : journal officiel

Ce chiffre est faux, comme tous les dividendes annuels annoncés par Corum.
Tout d’abord partons de ce dividende annoncé de 66,39€ par part. Est-ce réellement ce qu’ont reçu les associés tout au long de l’année? N’y a-t-il pas eu des prélèvements fiscaux à l’étranger au préalable?
Ensuite, à supposer que ce chiffre soit vrai (ce dont je doute), prenons ce 66,39€, divisons le par 0,0645 soit le rendement annoncé et on trouve 1029,30€, soit légèrement en dessous du prix de part AVANT son augmentation… mi-2015 !
En fait: 66,39€/1030=0,06445631… donc ils ont arrondi à 6,45 tout en partant d’une valeur de part erronée.

En 2016, la valeur de part est partie de 1045€ pour passer à 1060 au 1er juin.
Prenons la valeur moyenne annuelle qui sera proche de 1052,50€.
Appliquons le dividende annoncé de 66,39€, cela donne 0,06307838 soit un TDVM 2016 de 6,31%

Soit 59,336€ effectivement reçu / prix moyen de part 2016=1052,50€=0,05637624
=5,64%

Ce qui est déplaisant et de mauvaise augure à mon avis c’est la publicité du terme "épargne immobilière" qu’utilise Corum depuis quelques temps !

J’ai l’impression qu’ils essayent de rendre le moins tangible possible les actifs qu’ils possèdent afin que l’épargnant ne se focalise plus sur le bien acheté mais juste sur le rendement …

En cas de retournement c’est ce genre de SCPI qui risque de dérouiller plus que les SCPI avec un patrimoine bien placé et de qualité.

Les SCPI c’est de l’immobilier pure c’est pas un produit financier !

NB : Je possède des parts de SCPI
NB 2: Je ne détiens pas de parts de Corum n’en ai jamais détenu et ne compte pas en détenir

Je les ai appelé pour éclaircir ce calcul de rendement.
Il faut leur reconnaitre une disponibilité appréciable au téléphone, ce n’est pas la première fois que je les appelle et ils sont tout le temps réactifs.
Le dividende de 66,39€ sur lequel ils ont communiqué n’inclut pas le versement exceptionnel de 1,64€ suite à la vente en Espagne. On a donc un total de 68,03€.
On le divise par 1052,50 qui est la valeur moyenne de prix de part en 2016, on trouve 0,0646365 soit en effet 6,45% de rendement hors prélèvements fiscaux à l’étranger. Le 0,01% d’écart est peut-être du à la valeur moyenne qui diffèrera quelque peu, réponse dans le prochain BT.
La différence entre le dividende de 68,03€ et ce qui est versé aux associés est, je le rappelle, essentiellement due aux impôts que Corum a déjà versés à l’étranger. On peut discuter de leur communication sur ce chiffre à la différence d’autres SCPI mais on en a déjà parlé, le tout est de le savoir.

Si je me fie aux chiffres de Gbl:
2015 dividende total - perçu =65.49€ - 60.64€ = 4.81€ en impôt déjà payé à l’étranger
2016 dividende total - perçu =66,39€ - 57.696 = 8,694 en impôt déjà payé à l’étranger?
Les éventuels écarts sont dus aux revenus financiers qui sont de l’ordre de quelques centimes.
Pourquoi un tel écart (+80%) entre les impôts payés en 2015 et ceux qui auraient été payés en 2016?
J’imagine que Corum paie la même chose pour chaque associé, c’est ensuite que l’imposition en France diffère pour chacun?

Surin a écrit :

Ce chiffre est faux, comme tous les dividendes annuels annoncés par Corum.
Tout d’abord partons de ce dividende annoncé de 66,39€ par part. Est-ce réellement ce qu’ont reçu les associés tout au long de l’année? N’y a-t-il pas eu des prélèvements fiscaux à l’étranger au préalable?
Ensuite, à supposer que ce chiffre soit vrai (ce dont je doute), prenons ce 66,39€, divisons le par 0,0645 soit le rendement annoncé et on trouve 1029,30€, soit légèrement en dessous du prix de part AVANT son augmentation… mi-2015 !
En fait: 66,39€/1030=0,06445631… donc ils ont arrondi à 6,45 tout en partant d’une valeur de part erronée.

En 2016, la valeur de part est partie de 1045€ pour passer à 1060 au 1er juin.
Prenons la valeur moyenne annuelle qui sera proche de 1052,50€.
Appliquons le dividende annoncé de 66,39€, cela donne 0,06307838 soit un TDVM 2016 de 6,31%

Le prix de part etait en 2016 a 1045EUR pendant 5 mois, puis a 1060EUR pour les 7 derniers mois : cela donne un prix moyen a 1053.75 EUR
La distribution Avant prelevement est de 66.39 EUR soit un TDVM de 6.30%.

Au pied de la communication, ils expliquent comment ils sont arrives a 6.45% :

Corum Email a écrit :

(1) DVM : le Taux de Distribution sur Valeur de Marché correspond au rapport 2016 entre le dividende brut, avant prélèvements, versé au titre de l’année 2016 (y compris les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values de 0,15% distribuées) et le prix acquéreur moyen de la part en 2016. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM.

Surin a écrit :

Je les ai appelé pour éclaircir ce calcul de rendement.
Il faut leur reconnaitre une disponibilité appréciable au téléphone, ce n’est pas la première fois que je les appelle et ils sont tout le temps réactifs.
Le dividende de 66,39€ sur lequel ils ont communiqué n’inclut pas le versement exceptionnel de 1,64€ suite à la vente en Espagne. On a donc un total de 68,03€.
On le divise par 1052,50 qui est la valeur moyenne de prix de part en 2016, on trouve 0,0646365 soit en effet 6,45% de rendement hors prélèvements fiscaux à l’étranger. Le 0,01% d’écart est peut-être du à la valeur moyenne qui diffèrera quelque peu, réponse dans le prochain BT.
La différence entre le dividende de 68,03€ et ce qui est versé aux associés est, je le rappelle, essentiellement due aux impôts que Corum a déjà versés à l’étranger. On peut discuter de leur communication sur ce chiffre à la différence d’autres SCPI mais on en a déjà parlé, le tout est de le savoir.

Si je me fie aux chiffres de Gbl:
2015 dividende total - perçu =65.49€ - 60.64€ = 4.81€ en impôt déjà payé à l’étranger
2016 dividende total - perçu =66,39€ - 57.696 = 8,694 en impôt déjà payé à l’étranger?
Les éventuels écarts sont dus aux revenus financiers qui sont de l’ordre de quelques centimes.
Pourquoi un tel écart (+80%) entre les impôts payés en 2015 et ceux qui auraient été payés en 2016?
J’imagine que Corum paie la même chose pour chaque associé, c’est ensuite que l’imposition en France diffère pour chacun?

L’ecart provient de votre prix de part moyen qui est errone. 68.03/1053.75 = 6.455% ils ont meme arrondi en leur defaveur.

d’apres le BT du T3-2016, il y a 76% a l’etranger, donc le taux d’imposition moyen est plus eleve que votre calcul:

8,694€ /(76% x 66,39€) = 17.2%

Cela reste quand meme plutot bon pour la majeure partie des personnes car les prelevements sociaux ne devraient pas etre pris sur les revenus etrangers. A verifier comme vous dites.

Je confirme le calcul ci-dessus
(que j’ai fait pour moi,
sans imaginer une seconde que GBL, Surin ou carpediem puissent faire une erreur de calcul).

Comme ça fait 1 an que Corum est passé aux revenus mensuels,
on peut regarder ce que ça donne pour l’année 2016 (en net, pour une part) :
02/16    4,7214   
03/16    4,7319   
04/16    4,9648   
05/16    4,8010   
06/16    4,6514   
07/16    4,6752   
08/16    1,6400    PV immeuble en Espagne
08/16    4,6705   
09/16    4,6629   
10/16    4,4362   
11/16    5,2967   
12/16    5,2044   
01/17    4,8759
soit un total de 59,33 €.

Par rapport à la valeur ISF (prix de retrait par part) de 919,98 €,
le rendement est de 6,45 %.

C’est une très bonne performance,
une des meilleures de toutes les SCPI.
Pourvu que ça dure …

De plus, s’agissant pour l’essentiel de revenus à l’étranger,
la fiscalité est favorable.

A noter que curieusement c’est le chiffre communiqué par Corum (6,45 %).
Mais je fais le calcul sur les montants nets / valeur ISF,
pas comme Corum sur des montants intégrant des crédits d’impôts (prélèvements fiscaux à l’étranger) / valeur de marché à l’achat calculée sur la moyenne de l’année.

Arnvald en effet le 6,45% que vous trouvez est une pure coïncidence avec le résultat affiché par Corum… d’autant plus que la valeur de retrait de Corum est aujourd’hui de 933,18 € soit un rendement de 6,36% avec votre dividende de 59,33 € et votre méthode de calcul.
Cela reste une très bonne performance qu’ils arrivent à maintenir.

Vous remarquerez qu’aucune SCPI n’affiche son rendement sur la base de sa valeur de retrait, et que toutes l’affichent sur le prix net acheteur  (… sauf parfois quand il s’agit d’UC d’un contrat d’AV indexée sur une SCPI, histoire de gonfler le chiffre, mais ce n’est pas la SCPI qui communique alors : c’est le commercialisateur du contrat AV).

6.45% correspond à (66.39 + 1.64) / 1053.75

Corum est à ma connaissance la seule SCPI qui affiche (ce qui permet de gonfler le rendement affiché) son rendement en incluant les impôts payés à l’étranger (mais toutes les SCPI incluent les distributions de plus-value). Ainsi, ni Novapierre Allemagne, ni Actipierre Europe, ni Immorente, ni toutes les autres avec des biens à l’étranger, ne le font.
Il suffit de le savoir, et d’en tenir compte, avant de faire une comparaison. 
Toutes ces SCPI avec des biens hors de France devraient afficher 2 rendements sur DVM : celui incluant les impôts payés à l’étranger et celui ne les incluant pas. Au moins, on pourrait comparer des chiffres comparables !

ArnvaldIngofson a écrit :

Pour les SCPI ayant du patrimoine à l’étranger, je ne sais pas s’il y a une règle commune ou si CORUM "innove".

Il n’y a pas de règle pour ces SCPI, c’est pour cela que chaque SG calcule son rendement comme elle le veut et communique en ce sens. Comme le dit Gbl:

GoodbyLenine a écrit :

Il suffit de le savoir, et d’en tenir compte, avant de faire une comparaison.

Sinon:

ArnvaldIngofson a écrit :

De façon générale, pour tout placement il y a débat sur ce forum pour savoir si un rendement se calcule sur :
. le prix d’achat historique
. le prix de marché de l’instant (où on pourrait vendre).
Mon approche est la 2ème, mais à chacun sa voie …

Pour le coup il y a une règle en matière de SCPI qui dit que l’on calcule le dividende de l’année sur le prix d’achat frais inclus moyen de cette même année. Après chacun calcule son rendement par rapport à son prix d’achat.

Sur le site de L’ASPIM, j’ai trouvé cela dans un pdf expliquant très bien comment se calculent les données des SCPI:

ASPIM - Performances des SCPI a écrit :

Performance sur un exercice : taux de distribution sur valeur de marché (DVm)
Le taux de distribution sur la valeur de marché de la SCPI est la division :
(i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n
(y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées)
(ii) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n

Dernière modification par kc44 (14/01/2017 02h19)