SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Ms a écrit :

J’aurai gagné sur 20 ans, pour une NP de 5 ans ((20-5)*9.56*12.5) 1792,5€ de dividendes et pour une NP de 10 ans ((20-10)*9.56*15.38) 1470,33€ de dividendes

Non !
Si NP vous avez 0 revenus, les revenus sont pour l’usufruit.

Bonjour, comparaison toujours très intéressante car c’est une question qu’on se pose tout le temps.
Quelques points à prendre en compte qui ne figurent pas dans un excel:

1° Liquidité de l’assurance vie

- En cas de pépin, on peut vendre en AV, en NP on va dire que c’est très compliqué.

- Incertitude sur la valeur de la part à terme. Si le marché est baissier on se retrouve avec ses parts en NP ou même en direct sans possibilité d’agir (rapidement) et avec une moins value potentielle plus élevée.

2° Choix plus large quand on passe en direct ou en NP

- Seules quelques SCPI sont accessibles via AV donc être vigilant sur les critères intrinsèques et ne pas prendre n’importe lesquelles (comme vous ma préférence en ce moment pour Patrimmo Commerce que je renforce)

- En direct choix très large (dont SCPI capital fixe au marché secondaire), NP également assez large même si pas toujours possible.

3° Incertitude sur la valeur de la part à terme et sur le rendement

- L’achat en NP reste un pari sur le long terme avec l’espérance d’une revalorisation (ou une stagnation à minima) du prix de la part, sinon à quoi bon payer moins cher aujourd’hui une part qui vaudra moins dans 5/10 ans ?

- Dans un contexte de très forte collecte sur les SCPI à capital variable, on peut s’attendre à une diminution des rendements (l’offre de biens permettant un rendement élevé sera plus restreinte).

4° Fiscalité aujourd’hui, et demain!

- L’AV est fiscalement très intéressante quand TMI élevé, dans 10/15/20 ans etc l’imposition sera légère. A l’issu de la NP de 5/10 ans => IR sur les loyers + CSG.

Donc pour moi l’idéal est un panachage NP/AV (on diminue également le risque en cas de faillite de l’assureur…).

Je fais un versement régulier sur mon AV (Spirica) tous les mois, et j’attends les résultats finaux 2016 pour choisir une nouvelle NP (en 2016 j’ai acheté Immorente sur 10 ans, Pierval Santé est dans mon radar 2017).

Dernière modification par maxlille (15/01/2017 08h46)

Bonjour Arnvald,

qu’entendez-vous quand vous dites :

ArnvaldIngofson a écrit :

imposition (qui devrait se calculer au taux moyen, pas au TMI)

?

Si MS ajoute de nouveaux revenus à ceux existants, ces nouveaux revenus seront bien imposés à son TMI. Je ne comprends donc pas ce que vous voulez dire avec les quelques mots entre parenthèses.

Merci d’avance pour les éclaircissements.
Bien à vous
Cat

cat a écrit :

qu’entendez-vous quand vous dites :

ArnvaldIngofson a écrit :

imposition (qui devrait se calculer au taux moyen, pas au TMI)

?

Si MS ajoute de nouveaux revenus à ceux existants, ces nouveaux revenus seront bien imposés à son TMI. Je ne comprends donc pas ce que vous voulez dire avec les quelques mots entre parenthèses.

Merci d’avance pour les éclaircissements.
Cat

Personnellement, dans un ensemble de revenus variés :
. salaires
. revenus de capitaux mobiliers
. plus-values de cession de valeurs mobilières
. revenus fonciers (SCPI)
et où les salaires ne sont pas forcément les revenus les plus importants (revenus et PV de valeurs mobilières très variables selon marchés financiers),
je ne vois de critères clairs pour affecter tel type de revenu à telle tranche,
je regarde donc le taux moyen.
Il est d’ailleurs à un niveau acceptable, grâce aux assurance-vie et au PEA. Par contre les prélèvements sociaux (15,5 %) s’y ajoutent.

A la limite, étant proche de la retraite, je pourrais considérer que les revenus fonciers (SCPI) sont pérennes (investissement pour au moins 10 ans) et stables, alors que j’ai la certitude que mon salaire ne durera pas aussi longtemps (mais remplacé par des pensions de retraite).
Je pourrais donc affecter les revenus fonciers (SCPI) à la première tranche non imposée.

Mais comme toujours à chacun son cas particulier.
Je comprends qu’un jeune salarié puisse considérer les autres revenus comme "à la marge".

@Arnvald

Honnêtement je ne sais pas non plus dire quel euro de revenus est situé dans quel tranche de mon imposition.

Néanmoins, partant d’une situation de revenus donnée (et aussi visiblement anticipée sur les 20 prochaines années), il s’agit ici de savoir où placer un nouvel investissement en SCPI. Or :
- en assurance-vie de plus de 8 ans, dans la limite de l’abattement il n’y aura pas d’IR à payer.
- en direct, en pleine propriété, le surplus d’IR va correspondre au TMI*les dividendes de l’investissement SCPI (les revenus pré-existants restant égaux par ailleurs).

Je ne vois donc que le TMI intervenir dans le choix discuté ici (mais cela ne reste qu’un modèle avec un certain nombre d’hypothèses).

Bien à vous.

eg972 a écrit :

de calculer pour l’assurance vie, d’une part en versant vos dividendes sur le fonds en €uros et dans un 2ème temps en réinvestissant vos dividendes sur la scpi. Dans ce cas le nbre de parts augmente et vous rapporte (en gardant les hypothèses de départ) toujours plus. De l’autre côté, ou mettrez vous vos dividendes pour l’achat en direct (Livret A ?) et ceux acquis une fois la pleine propriété acquise pour vos achats en NP ?

Ce que nous ferons de nos dividendes importe peu pour la comparaison. Je pourrais tout aussi bien réinvestir des dividendes de SCPI détenus en direct sur un fond euro d’une assurance vie, ou bien réinvestir les dividendes de SCPI en assurance vie sur des ETF présents dans le contrat. Pour la comparaison, ça ne change rien du coup.

eg972 a écrit :

Avez vous essayé comme le suggère Surin

Surin a écrit :

Faites la simulation avec dividende en baisse et prix de part en hausse ou stable, avec dividende en hausse et prix de part stable ou en baisse. Les prix de part de SCPI sont plutôt chers historiquement donc dans le cas où les prix de part baissent, vous verrez que l’achat en direct sort gagnant.

En effet, voir ce qui pourrait se passer en cas de crach peut être intéressant. Si je prends comme référence celui des années 90, le prix des parts avaient chutées de 40% entre le 30/06/92 et le 31/12/98 (source : http://www.ieif-indices.com/noncote/edh … p?noncote) avant de se reprendre doucement.

Si, par exemple, dans 5 ans cela se produit et que les prix des parts chutent d’un coup de 40% (tout comme les dividendes) avant de se reprendre de +20%, on va dire 10 ans après, cela donne ça:



La NP est plus sensible que ce que je le pensais aux variations du prix des parts. Cela s’explique par le nombre plus important de parts détenues que dans une assurance vie pour un même investissement. Par contre, si le marché se reprend, même de 20%, la NP rattrape au même niveau l’assurance vie. Pour l’investissement en direct, je ne vois toujours pas d’intérêts, même dans ce cas là.

Finalement, je rejoins l’avis de ArnvaldIngofson :

Placement moyen/long terme : plutôt assurance vie, pour sa flexibilité et sa plus faible sensibilité en cas de baisse de la part, mais aussi pour sa capacité à fusionner les impôts dû sur les dividendes et le capital en cas de retrait lors d’une crise (la baisse de la valeur des parts compensant les dividendes obtenus jusque là).

Placement très long terme/retraite : plutôt NP sur une durée assez longue, puisque pour un placement d’une vie, nous aurons le temps de voir un cycle entier se faire sur l’immobilier. Qui plus est le nombre de nos parts ne diminuera pas année après année comme sur l’assurance vie, ce qui, sur une vie, peut faire beaucoup.

Sur une autre page du site que cite Ms on voit clairement que le prix des part a été divisé par 2 entre 1992 et 1998!
Entre 1992 et 1997 dividendes ont été divisés par … 1,9 !
Il faut ajouter à celà une inflation de 10% …

Sur l’assurance vie de Spirica dont parle Ms l’ensemble 100% des loyers sont touchés (moins les frais d’UC bien sûr - 0,5% ici)

Bonsoir à tous,

pour vous signaler que ma gestionnaire de patrimoine vient de m’avertir d’une prochaine modification des clés de remembrement pour la SCPI PRIMOPIERRE qui seront moins intéressants; dossiers à déposer dans quelques jours!

Avec mon TMI à 45% et souhaitant diversifier mon patrimoine (pas d’immobilier pour l’instant) je suis intéressé mais j’hésite entre 5, 10 ans en NP à crédit… Je ne comprends pas la différence de revenus vus dans le tableau excel, entre 5 et 10 ans? Quelqu’ un peut m’éclairer?

D’autre part si j’ai des revenus locatifs d’un autre éventuelle SCPI que j’aurais fait dans l’intervalle de temps j’ai lu un post qui disait que les impots refuseraient que je puisse enlever l’interet du prêt des revenus locatifs ainsi générés? Qu’en pensez vous?

Oui je comptais acheter la NP à crédit et éventuellement investir plus tard dans une autre SCPI à crédit .. donc il va falloir que je revois mes futurs investissements pour déduire ces intérêts ..je peux toujours effectivement investir en direct mais cela semble moins intéressant

il va falloir que je revois mes futurs investissements pour déduire ces intérêts

Je ne suis pas certain de comprendre… Les intérêts d’un achat en NP ne sont pas déductibles des revenus d’un autre achat.

Quel clé vous propose t’on pour Primopierre 10 ans et 7 ans ?

Pour 10 ans, elle était a 65/35 il y a 2-3 ans… J’ai vu passer une clé de 70/30… cela fait un gain annuel de 2,45%/an si le prix ne bouge pas en 10 ans, de 3,63%/an si elle progresse de 12,07% (frais d’entrée "en plus"). C’est assez moyen en fait.

C’est certain qu’avec un TMI à 45%, l’achat de SCPI en pleine propriété va entrainer une imposition à 45% plus 17,2% de PS, soit 62,2%… aucun intérêt. Avec 4,5% brut, il reste 1,70% net.

PS: vous venez de perdre 4% de TMI entre deux messages!

Dernière modification par sm94 (18/04/2018 13h16)

Bonjour,

Je ne sais pas si c’est possible, mais est-ce intéressant ? Les intérêts d’un prêt sont beaucoup plus élevés au début du prêt qu’au cours des dernières années. Ainsi, je crains que vous n’ayez pas grand chose à déduire (en particulier, dans le contexte actuel de taux relativement bas).

Oui c’est vrai pour le crédit ce n’est pas obligatoire pour moi mais étant donné les taux actuels ( je peux avoir du 2,2% en crédit à consommation ), plus simple à avoir et moins de documents à donner, plus rapidement accepté je trouve ça intéressant

Après j’hésite vraiment entre 5 et 10 ans car je ne sais pas du tout quelle sera ma situation dans 5 ans .. j’aurais peut être déjà réduit mon activité, et il est plus risqué je trouve de s’engager sur 10 ans; vous allez me dire étant donnée les frais d’entrée autant partir sur 10 ans… bon il faut que je me décide rapidement