L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

GoodbyLenine · #26

Le prix de la part affiché par la société de gestion (1060€ pour Corum) inclus les frais. Le prix de retrait (actuellement 933.18€) correspond à ce que récupèrerait un vendeur actuellement. Le "dividende" affiché inclut les impôts déjà payés à l’étranger : pour 2015, le dividende affiché est de 65.49€, mais seuls 60.64€ auront été versés à un associé (la différence correspondant à l’impôt que la société de gestion indique avoir payé au nom de la SCPI à l’étranger, ce qui se traduit par un montant de revenus fonciers en France imposable voisin de 32€).

J’ignore d’où viennent vos "6.72€ de frais d’achat". Pour ma part, je trouverais plutôt, avec 933.18€ correspondant à vos 56€, des "frais" de 56*(1060-933.18)/933.18=7.61€.

Le calcul de ce que vous appelez "épargne finale" en PP me semble erroné, même avec vos hypothèses. J’aurais calculé 62.72*(1.063^15)*56/62.72=140.02€. En retirant 30% de fiscalité+PS j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*70%)^15)*56/62.72=106.98€. En retirant 36% de fiscalité+PS (moyenne plus plausible entre les 30%+15.5% en France et les environ 20% à l’étranger) j’aurais calculé 62.72*((1+0.063*64%)^15)*56/62.72=101.32€. Tout ceci supposerait qu’on réinvestisse les dividendes nets (ce qui serait fastidieux).

En fait, dans le calcul en PP, la fiscalité n’est pas vraiment celle que vous prenez en compte. C’est (hélas) largement plus compliqué, selon la part (qui variera dans le temps, et nul ne sait comment) des revenus fonciers provenant de France (sur lesquels il faut payer les prélèvements sociaux), et celle des pays avec une convention comme celle de l’Allemagne, ou comme celle de la Belgique (qui ne sont pas traités pareil), et des % d’impôt sur les revenus fonciers de ces pays (qui ne sont pas identiques dans chaque pays).

La SCPI a (depuis son origine) pour objectif de rémunérer à 6.0% (incluant les impôts payés à l’étranger), et pas à 6.3%, ni à 5.5%.

JMeuret · #27

Bonjour, deux questions concernant ce mode d’achat.

Que deviennent ces loyers non envoyées au nue propriétaire ? Sont ils réinvestis, ou alors rentrent-ils dans la part des loyers des autres associés ? ou autre?

Quand on parle d’un délais de 5 ans, est ce qu’il faut y ajouter le délais de jouissance (donc 5 ans + 4 mois par exemple) ou est ce bien 5 ans précisément ?

maxlille · #28

Bonjour,

Le démembrement consiste à céder temporairement l’usufruit des parts. C’est donc l’usufruitier qui va toucher les loyers pendant la période de démembrement.

JMeuret · #29

Bonjour,

ma question en fait est: qui est l’usufruitier.

Si j’achète des part avec démembrement pendant 10 ans. Quel est l’usufruitier qui va toucher cet argent pendant 10 ans ?

Jeff33 · #30

JMeuret,

Soit vous connaissez une personne qui veut être usufruitier et vous le dites à votre CGP ou la société de gestion.

Dans le cas contraire, c’est la société de gestion de la SCPI qui se débrouille. Cela peut être des sociétés ou des particuliers. Par exemple, beaucoup de sociétés du CAC 40 sont usufruitières sur quelques années pour placer des liquidités.

GoodbyLenine · #31

JMeuret a écrit :
ma question en fait est: qui est l’usufruitier.

Si j’achète des part avec démembrement pendant 10 ans. Quel est l’usufruitier qui va toucher cet argent pendant 10 ans ?

L’usufruitier, c’est celui qui a payé pour acheter l’usufruit de vos parts. Si vous n’avez payé que 66% pour la NP en cédant l’usufruit pour 10 ans, l’usufruitier est celui qui a payé les 34%, et qui percevra les revenus pendant 10 ans en échange.

L’usufruitier est en général une société souhaitant placer sa trésorerie (sur plusieurs années, en renonçant largement à toute liquidité), parfois une personne physique ayant un déficit foncier à éponger, rarement quelqu’un d’autre.

JMeuret · #32

Etes vous d’accord pour considérer que le prix de l’usufruit vendu représente en quelque sorte une prévision au plus pessimiste du loyer attendu durant les années concernés.

D’ailleurs, on m’a montré un tableau de deux SCPI différentes, mais de la même société ayant un rendement équivalent. Cependant, je constate que le démembrement ne coute pas le même prix. Le premier est à 68.25% sur 10 ans tandis que le second est à 70 %. Autrement dit, l’usufruit sur 10 ans se paie + cher dans le premier cas.

J’en suis arrivé à la conclusion qu’on espérait des loyers + élevés dans le premier cas. Est-ce que ma logique est logique ?

GoodbyLenine · #33

Le prix de l’usufruit représente la valeur escomptée des dividendes des N années à venir (actualisée et avec toutes les contraintes qui vont avec).
Il est logique que le prix de l’usufruit de 2 SCPI ne soit pas identique, si les perspectives de ces SCPI ne le sont pas.

Quelle SCPI vous est proposée à 70% pour la NP 10 ans ? (ça semble cher…)

JMeuret · #34

Immorente à 68.25% et Sofipierre à 70 %

Fructif · #35

Bonjour j’aurais quelques questions sur les SCPI en nue-propriété

1/ Quel est la taille de l’achat minimum ? (il y a des frais de dossiers fixes ? Les entreprises qui achètent de la nue propriété ne s’embête pas en dessous d’un certain montant ? Les CGPI ne s’embêtent pas en dessous d’un certain montant ?

2/ Est-ce qu’il y a des durées qui sont réputées plus intéressantes que d’autre pour la nue-pro ? (dans un vieux post parisient disait que le 8 ans était pas mal) Ca dépend des SCPI j’imagine ? (je vais faire des tableaux de VAN, mais ça me permettrait de partir sur une hypothèse)

3/ A votre connaissance quelle est la durée la plus longue enviseageable ? (je suis loin de la retraite)

Surin · #36

1/ Il n’y a pas de frais de dossier fixes. Le montant minimum est en fait un montant qui doit devenir représentatif pour l’usufruitier, dans la pratique entre 5000 et 10000euros (part usufruit) ça se négocie, au delà de 10000euros aucun problème. Si ce sont les SG qui achètent l’usufruit c’est peut-être possible pour de plus petits montants, à voir.

2/ Cela dépend vraiment des SCPI. Parfois c’est mieux sur 7 ans mais sur une autre la clé 7 ans est moins bien que la clé 10 ans. Il faut prendre le temps de comparer une fois sélectionnées les SCPI.

3/ Au delà de 10 ans franchement j’ai du mal à voir l’intérêt car le risque de perte sur le prix de part augmente et c’est un peu le saut dans l’inconnue. De plus les rares clés que j’ai vues au delà de 10 ans ne semblent pas favorable au NP.

Fructif · #37

Intéressant !
J’ai fait le calcul du rendement de la nue-propriété sur le tableau de corum convictions qu’a posté GBL au dessus.
Comme j’aime les choses simples :
- j’ai compté 10% de frais - même si je sais que Corum c’est un peu plus.
- prix de la part stable (au même niveau que l’inflation)

On voit qu’il y a clairement un pic à 7 ans. Il faudra que je regarde sur les autres SCPI, mais je n’ai pas de tableaux aussi détaillé sous la main. On trouve plus facilement durées de 5 et 10 ans.

J’en profite pour rebondir sur le commentaire de Julien

Julien a écrit :
- Pour quelqu’un qui n’est pas imposable à l’ISF, le TRI équivaut à peu près à ce qu’on obtient avec un achat comptant de parts de SCPI en assurance-vie. Le bénéfice principal est alors de détenir à terme la "vraie" propriété des parts. Mais il faut pour que ce bénéfice ne soit pas annihilé être sûr qu’à l’horizon de 10 ans (si on souhaite conserver les parts), le TMI sera dans les tranches basses.

Sur du 10 ans, on est plus souvent vers du 67% de valeur de la part ce qui correspond à du 3% net d’impôt. Ce qui est assez honorable (même si être bloqué 7 ans est mal pratique). Encore une fois, je ne compte ni de hausse ni de baisse du prix de la part.

J’ai aussi comparé à une bonne assurance vie (Spirica qui verse 100% des loyers et a 0,5% de frais sur UC) et j’arrive aux mêmes résulats que Julien.

Ainsi
Quand on paye l’ISF et qu’on a un TMI >= 30 % ca peut être intéressant pendant la nue pro, mais il faut revendre juste après.
Si on ne paye pas l’ISF et qu’on a un TMI >= 30% c’est équivalent pendant la nue pro, et l’AV prend le dessus financièrement après. Mais on a pas le plaisir/la sécurité d’être propriétaire en direct (mais l’AV a d’autres avantages)
Si on a un TMI <=14% c’est assez intéressant (il faudrait comparer avec la SCPI à crédit)

PatN · #38

Bonjour,
avec une clé à 67% sur 10 ans et 10% de frais, comment trouvez-vous 3,2% de rendement ?
Pour ma part je suis pas tout à fait à à 3%

Détail :
J’achète 67 la nue-propriété de ce qui coûte 100, mais vaut 90 (prix de retrait).
Au bout de 10 ans, j’ai la pleine propriété, soit 90 (Hypothèse : aucune évolution de la part)
J’ai donc gagné 23 sur 67 en 10 ans, soit 34,3%, ce qui, annualisé, fait 2,97%
Formule : (1,343^(1/10)-1).
Ce gain est net d’IR et de PS.

Fructif · #39

Bien vu, je jouais entre 66% et 67% et j’ai recopié le mauvais résultat ! (jai modifié mon précédent message)
On est bien net d’IR et de PS.

Mais Corum sur 7 ans, même avec 12% de frais, ca fait 4,2% net d’impôt et de PS !
Je comprends que du point de vue de l’usufruiter le fait d’avoir un haut rendement pas cher est sympa … mais ça fait réflechir (pourtant je n’aime vraiment pas payer 12% de frais).

Je mets déjà à jour mon analyse :
- Le prix d’achat de la nue propriété a été mis à jour sur le site de corum et est beaucoup moins intéressant
- Les frais sont tout de même de 13,6% en fait

On arrive donc à cela :

Sur 9 ans, on fait donc du 3,2% net d’impôt et de PS. C’est largement moins bien qu’avant !

Dernière modification par Fructif (29/01/2017 18h16)

sm94 · #40

Extrait de mon tableur, le TRI était meilleur pour 7 ans, mais ce n’est plus le cas, car le prix de la NP 7 ans a augmenté de 3 points (4,4%), celle de 10 de 2 points (3,3%) seulement.

SCPI % NP UF Dont FE FE en + Px - FE RBT - FE TRI
Corum Conviction 10A 2016 61 39 0,1196 0,1358 0,8804 1,443 3,737
Corum Conviction 10A 2017 63 37 0,1196 0,1358 0,8804 1,397 3,403

Corum Conviction 09A 2017 65 35 0,1196 0,1358 0,8804 1,354 3,429

Corum Conviction 07A 2016 68 32 0,1196 0,1358 0,8804 1,295 3,759
Corum Conviction 07A 2017 71 29 0,1196 0,1358 0,8804 1,240 3,121

PatN · #41

Dans le cas de Corum, avec 11,96% de frais et les nouvelles clés de répartition, la rentabilité maximale est de 3,43% pour le 9 ans / 65%.

Fructif · #42

Pour Corum, j’ai cru voir qu’ils annonçaient 11,96% de frais mais que c’était en fait 13,6%. J’ai lu ça quelque part sur le forum, mais je n’ai pas regardé ça en profondeur.

Surin · #43

Une part de Corum à la souscription coûte 1060€.
La valeur de retrait est de 933,18 €.
La différence entre les deux sont les frais de souscription soit 126,82€ qui représentent 11,96% de la valeur de souscription et sur laquelle communique Corum ou 13,59% de la valeur de retrait et sur laquelle d’autres SG (notamment les bancaires) communiquent.
Il n’y a pas de règle, je le rappelle, le tout est de bien en tenir compte lorsqu’on fait des comparaisons.
Frais d’acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d’une SCPI ?

Fructif · #44

OK, c’est clair désormais. Et le tableau de PatN est bon. 3,42% net de tout impôt sur 9 ans et sans tracasserie ça se regarde, mais équivalent à une SCPI quelconque dans une AV adaptée.
Il fallait s’y mettre l’année dernière …

rocambole · #45

PatN a écrit :
Dans le cas de Corum, avec 11,96% de frais et les nouvelles clés de répartition, la rentabilité maximale est de 3,43% pour le 9 ans / 65%.

http://img15.hostingpics.net/pics/93174 … roprit.jpg

Hello

Je ne sais pas comment vous trouvez ces chiffres je n’ai pas les memes sur Corum

PatN · #46

Bonjour,
j’ai expliqué mon calcul au message #38.
N’est il pas clair ?
Cordialement

rocambole · #47

Hello,

Merci : j’ai identifié les différences dans nos hypothèses.

- vous ne tenez pas compte des frais de souscription
- vous prenez la valeur de retrait aujourd’hui et de mon côté je considère à terme que valeur de la part aura convergé vers valeur retrait à minima

PatN · #48

Bonjour,
Si les frais de souscription sont bien pris en compte.

Surin · #49

Les dividendes en % sont calculés sur la valeur d’achat incluant les frais de souscription, si c’est cela qui différencie vos résultats. J’avoue ne pas m’y retrouver, contrôlez vos calculs en prenant la valeur en euros de la part à l’achat et la valeur de retrait en euros. Idem pour le dividende, plutôt que de prendre le pourcentage, autant prendre le dividende en euros.

Cela évitera que la communication de la SCPI ou méthode employée interfère sur les résultats.

cat · #50

@ roudoudou

J’obtiens également les résultats annoncés par PatN. Par contre, je ne comprends pas exactement ce que signifie votre hypothèse :

roudoudou a écrit :
vous prenez la valeur de retrait aujourd’hui et de mon côté je considère à terme que valeur de la part aura convergé vers valeur retrait à minima

Pourriez-vous donner un exemple concret pour une meilleure compréhension (de ma part au moins)?

Merci par avance.
Bien à vous,
cat

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roudoudou a écrit :

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