Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre…) ?

Gaby993rs · #76

C’est ça…
Négligeant, mais âgés, et pas sur place. C’est bien pour cette raison que j’ai prévenu l’agence immo de prendre des mesures.

Mais oui, un expert en assurance risque de dire qu’il y a négligeable, défaut de chauffage par -14° c’est radical…

Bernard2K · #77

Gaby993rs a écrit :
Mais oui, un expert en assurance risque de dire qu’il y a négligeable, défaut de chauffage par -14° c’est radical…

Je pense que ça n’est pas le boulot de l’expert de dire s’il y a eu négligence. Le boulot de l’expert, c’est de constater et chiffrer les dégâts.

Ce qui compte, me semble-t-il, c’est qu’entre le compromis et l’acte authentique, l’état de la maison a été substantiellement altéré, et c’est cela qu’il faut prouver et chiffrer. Que ça soit par négligence du propriétaire ou par la chute d’une météorite me semble assez secondaire.

investisseur36 · #78

Le vendeur doit entretenir l’habitation en "bon père de famille" entre le compromis et la vente. Le notaire pourra faire jouer la close.

Pour les délais de travaux le mieux est de faire rapidement un état des lieux et expertise au besoin avec l’assurance vendeur (ils sont capable de le faire) pour que le devis soit signé lors de la vente. Si vous n’arrivez pas à avoir un expert mais que vous avez un architecte ça peut être bien pour l’état des lieux.

Bon courage pour les démarches…

Bernard2K · #79

Re-bonjour,

En réfléchissant un peu mieux, et après quelques lectures, ma solution 2) paraît moins évidente. En effet, en signant le compromis, la vente est déjà faite (il y a accord sur la chose et le prix) ; c’est pour ça qu’on dit que l’acte authentique "réitère".

Pour autant, si la "chose" a été endommagée de façon importante, l’accord sur "la chose et le prix" ne tient plus. En théorie. c’est pour ça que je vous disais qu’il était possible d’argumenter sur un changement substantiel des qualités de la maison.
Mais si vous refusez d’acheter, et que le vendeur applique la clause pénale (généralement 10 % du prix de vente), il vous faudra alors aller devant le juge pour expliquer que les qualités de la chose ont changé suffisamment pour que votre accord ne soit plus valable (et obtenir ainsi la restitution de la clause pénale). Cette procédure serait longue, coûteuse et n’est pas gagnée d’avance. Si la maison s’était écroulée depuis le compromis, il serait évident que la chose a changé de telle façon que l’accord ne tient plus ; mais pour un "simple" dégât des eaux, c’est moins évident.

Par ailleurs, baisser le prix n’est pas simple car cela a des conséquences diverses (comme de rendre caduque la base de votre offre de prêt, si vous financez ce bien par un ou plusieurs prêts).

L’idéal, tout bien réfléchi, est plutôt ce que suggérait investisseur36 et que j’intégrais dans ma solution 1) : que le vendeur remette en état à ses frais (que son assurance le couvre ou non, ça c’est son problème à la base ; sauf que ça devient un peu le vôtre aussi si c’est cette prise en charge qui est annexée à l’acte comme le suggérait investisseur36). Parce qu’il a l’obligation de maintenir le bien dans le même état qu’il était lors du compromis. Cet engagement de remettre en l’état peut être consigné dans l’acte authentique ; et s’il y a bien une prise en charge par son assurance, cela peut aussi être pris en compte dans l’acte authentique.

Par ailleurs, le temps de faire au moins la déclaration de sinistre à l’assurance (côté vendeur), puis d’obtenir une expertise et que la solution se dessine, ça risque d’être difficile de tenir le délai du 14 février. Il faudra peut-être envisager de retarder l’acte, le temps que les dégâts soient expertisés, que vous sachiez si l’assurance du vendeur prend en charge ou non….

Au total, je ne peux que vous dire à nouveau de solliciter votre notaire et de suivre ses conseils.

Morey · #80

Après en avoir informé le notaire et le vendeur, il faut exiger:
-soit le recul de la vente tant que ce n’est pas refait (ce qui n’arrange personne)
-soit demander à effectuer un devis et à être rembourser du montant du devis par le vendeur. Il y perd mais sa vente se fait immédiatement.

Si la deuxième solution est adoptée, ou si vous préférez acheter au prix dans cet état pour éviter un retard de votre achat, faite une déclaration auprès de votre assurance.

DDtee · #81

Bernard2K a écrit :
il vous faudra alors aller devant le juge pour expliquer que les qualités de la chose ont changé suffisamment pour que votre accord ne soit plus valable (et obtenir ainsi la restitution de la clause pénale). Cette procédure serait longue, coûteuse et n’est pas gagnée d’avance. Si la maison s’était écroulée depuis le compromis, il serait évident que la chose a changé de telle façon que l’accord ne tient plus ; mais pour un "simple" dégât des eaux, c’est moins évident.

Si votre notaire est sérieux et compétent, il a suffisamment décrit l’état de "la chose" dans le compromis de vente. Par exemple, le mien dit si le système de chauffage fonctionne (ou pas) ce qui était le cas avant le gel et pas après. A partir de là, c’est assez simple à régler…

Qu’en est-il ?
Quelle est la position du vendeur ?

petitproprio · #82

J’ai été confronté à un cas légèrement différent en tant que vendeur.
Dans mon cas il s’agissait d’un appartement vide ayant subit un dégât des eaux de la faute du locataire du dessus.

Le notaire avait ajouté une condition particulière au compromis et à l’acte authentique pour transférer l’indemnité de l’assurance.

Le VENDEUR déclare que le bien objet des présentes a fait l’objet d’un sinistre, à savoir un dégât des eaux lequel a été déclaré à l’assurance comme suit :

description du sinistre et références du dossier auprès des assurances

Au sujet de ce sinistre, il est précisé que les travaux de remise en état ne sont pas réalisés. Les parties conviennent ce qui suit :
L’indemnité d’assurance éventuellement versée par la compagnie d’assurance sera versée à l’acquéreur, soit par la compagnie d’assurance, soit par le vendeur.
L’acquéreur fera alors son affaire personnelle desdits travaux de remise en l’état.
Étant précisé que la franchise sera prise en charge par le vendeur s’il y a lieu.
Si aucune indemnité n’était versée ou si aucuns travaux n’étaient pris en charge, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle.

Peut-être qu’une telle clause peut-être ajoutée à l’acte authentique

Évidement, dans mon cas la présence du sinistre avait aussi eu une influence sur le prix en faveur de l’acheteur.

AleaJactaEst · #83

Alors ce n’est pas très logique, puisque l’acheteur à bénéficier de la prime d’assurance et d’un rabais. Normalement c’est plutôt l’un ou l’autre non ?

Bernard2K · #84

DDTee : oui, mais vous supposez que le compromis a bien été rédigé par un notaire, ce que Gaby n’a pas écrit. Un compromis d’agent immobilier, ou une promesse sous seing privé, n’a peut-être pas la même précision.

petitproprio :
On peut s’étonner que, de la façon dont c’est rédigé, la mise à la charge vendeur/acquéreur dépend de la décision de l’assurance :
- si c’est pris en charge par l’assurance avec franchise, c’est le vendeur qui paie la franchise.
- Si ce n’est pas pris en charge du tout, c’est l’acquéreur qui paie tout.

Après, que les parties se soient mis d’accord là-dessus, ça peut se comprendre pour un dégât des eaux venant d’un tiers et dont l’acquéreur était au courant dès le compromis. L’acquéreur est conscient qu’il joue au loto et que c’est l’assurance qui dira s’il est gagnant ou non.

Dans le cas de Gaby, c’est quand même très différent : le dégât est arrivé entre le compromis et la vente, et c’est à cause d’une négligence du vendeur. Dans un tel cas, ce qui semble équitable, c’est que le vendeur paie, même sans prise en charge par son assurance.

DDtee · #85

Bernard2K a écrit :
Un compromis d’agent immobilier, ou une promesse sous seing privé, n’a peut-être pas la même précision.

Dans ces cas là, certain, c’est plié foutu si le vendeur est de mauvaise foi !

C’est pas faute d’avoir écrit des dizaines de fois qu’il faut TOUJOURS passer pas son notaire et l’avoir bien choisi…

Gaby993rs · #86

Bonsoir, mon notaire est informé et à prévenu le notaire des vendeurs. Il m’a conseillé de me rapprocher de l’agent immobilier, ce que j’avais déjà fait. Mais j’y retourne demain pour préciser les choses.

Effectivement, si on négocie le prix on va devoir revoir l’emprunt, inenvisageable car trop court.

La solution de demander un remboursement sur base d’un devis d’artisan me semble assez simple, et si je peux le faire inscrire dans l’acte authentique ce serait parfait.
Je vais voir ça avec mon notaire et les vendeurs.

Je vous tiens informés de la suite…

investisseur36 · #87

Vous pouvez demander à ce que le vendeur prenne en charge les réparations mais attention dans l’acte authentique ne précisez pas de montant sinon vous pouvez payer des droits de mutation dessus. Le mieux il me semble c’est un devis signé par le vendeur joint à l’acte authentique dans votre cas ou une reconnaissance de dette en dehors de l’acte.

Attention à l’impact fiscal aussi de savoir qui va déclarer les travaux si vous faites de la locations ou si lui a des plus value. Un devis signé par le vendeur c’est lui qui paye et vous avez un délai de travaux dans le devis.

Vous avez plus qu’à mettre la pression à l’agent immobiliers parce que lui aussi va vouloir que l’argent rentre.

Gaby993rs · #88

Ok, je prends ça en compte. Je vois mon agent immo aujourd’hui. A suivre donc.

Gaby993rs · #89

Je sors de mon agence immo.

Hyper réactive…
Elle a décidé très justement je pense, de faire réaliser un devis de plomberie et un devis de plâtrerie.
Le plombier passe à 13h30 aujourd’hui, le plâtrier devrait suivre.

Elle compte mettre l’équivalent des deux devis sous séquestre par le notaire. Peut-être plus sûr que de compter sur la bonne foi des vendeurs…(?)

petitproprio · #90

AleaJactaEst a écrit :
Alors ce n’est pas très logique, puisque l’acheteur à bénéficier de la prime d’assurance et d’un rabais. Normalement c’est plutôt l’un ou l’autre non ?

Il y avait une logique, puisque dans l’accord il ne récupérait l’indemnité d’assurance que SI il y en avait une et quelqu’en soit le montant. La prise de risque et les soucis à gérer justifiaient une réduction du prix. Et si j’avais voulu faire des travaux avant de vendre j’aurais perdu plusieurs mois (rien qu’un mois de séchage…). J’ai donc accepté.

Bernard2K a écrit :
Après, que les parties se soient mis d’accord là-dessus, ça peut se comprendre pour un dégât des eaux venant d’un tiers et dont l’acquéreur était au courant dès le compromis. L’acquéreur est conscient qu’il joue au loto et que c’est l’assurance qui dira s’il est gagnant ou non.

Dans le cas de Gaby, c’est quand même très différent : le dégât est arrivé entre le compromis et la vente, et c’est à cause d’une négligence du vendeur. Dans un tel cas, ce qui semble équitable, c’est que le vendeur paie, même sans prise en charge par son assurance.

Mon cas était effectivement différent dans la chronologie. Je voulais surtout illustrer ce qu’un vendeur pouvait céder pour aller au bout de la vente.
Il n’y a pas que le coût des réparations à prendre en compte, mais aussi la contrainte des travaux, et le risque de dégâts sous-estimés (encore qu’un radiateur, voire même un circuit de chauffage ne contient qu’un volume limité d’eau)

Gaby993rs · #91

Je cherche un document "sérieux" concernant les effet d’un dégât des eaux sur un plafond plâtre / lattis bois.
Rapport d’expertise, ou autre…

Je sens venir qu’on va me dire qu’un coup de peinture au plafond sera suffisant…et je n’ai pas l’intention pour l’instant de faire intervenir un expert.

gunday · #92

Il n’y a pas vraiment de document sérieux.
Car les conséquences dépendent de la quantité d’eau, du cheminement de l’eau, des matériaux en face (platre nu, platre peint, bois tendre, chêne centenaire, …)

L’expert est là pour estimer le coût.
Qui va effectivement d’un simple rafraichissement dans un dégât léger à un réfection lourde dans un dégât répété et important.

Gaby993rs · #93

J’attends le devis du plaquiste…je verrai bien ce qu’il préconise.

Les seules préconisations glanées sur le net mais ça concerne le plâtre sur de la brique :

"Dégâts pour un enduit de plâtre

Si la paroi est en brique mais est recouverte de plâtre, il est important d’attendre que l’humidité ait séché jusqu’à atteindre un taux d’humidité inférieur à 5% mais si le dégât est trop important, il peut être utile de creuser et perforer le plâtre jusqu’à laisser apparaître la brique et faire sécher avant de restaurer l’ensemble avec des enduits spécifiques."

Greenwich · #94

Par expérience, la première chose à faire quand il y a un gros dégâts des eaux c’est d’aller acheter un gros déshumidificateur et le faire tourner 24h24h, ça coûte environ 200 euros mais le résultat est souvent impressionnant.
J’ai eu un gros dégâts des eaux dans mon grenier (BA13 inondé, laine de verre, plâtres du mur, parquet, moquette en dessous…) J’ai eu de très bon résultats, murs secs en une semaine, j’ai tout récupéré, on a juste refait le BA13 parce qu’il avait gondolé et les peintures pour les auréoles…

Iqce · #95

Vu le dispositif constructif, on ne peut pas trop comparer avec du placo justement ; par contre laisser sécher et tenter de comparer la qualité du plâtre avec par exemple une zone sèche en enfonçant l’ongle ou un canif…
Comme dit plus haut tout va dépendre du temps, de la quantité d’eau…Et du dosage en plâtre initial.
Par le passé, avant le placo, un vrai bon plâtrier gagnait royalement sa vie (ou la perdait royalement à respirer le plâtre) car il était difficile de faire un bon enduit à un bon tarif sauf à avoir beaucoup d’expèrience.

Gaby993rs · #96

Pour l’instant je ne suis pas chez moi, donc il m’est impossible d’aller installer un déshumidificateur, l’idée étant cependant judicieuse pour accélérer le séchage.

Il faudrait déjà mettre ne serait-ce que du chauffage…et ça, je ne peux pas le faire moi-même.

Je ferai sécher en premier lieu, et je verrai comment le plâtre du plafond se comporte. Peut-être qu’une simple peinture ou un ratissage sera suffisant. Ou toile de verre (bien que je trouve ça moche…)

JMeuret · #97

Bonjour,

Mon notaire, qui a choisi de réaliser la vente le dernier jour autorisé vient de se rendre compte à quelques heures de la vente qu’il y avait une histoire de dégâts des eaux. Il demande des infos sur la ligne ajoutée à l’acte de vente.
C’est lui qui signera par procuration.

On n’avait lors de la promesse d’achat aucune trace de cette histoire.

Voici la ligne dans l’acte d’achat:

Il est ici fait observé qu’un dégât des eaux a existé avec la propriété du dessous. Monsieur … a fait réparer la fuite d’eau et fait sa déclaration de dégât des eaux. Il en fera son affaire personnelle.

C’est très bizarre. Pas d’explication avant aujourd’hui.
L’argent du prêt est parti, On a envoyé l’argent au notaire, et même payer les taxes foncières, bref tout est fait . Il ne reste plus qu’à signer.
Notre notaire a demandé des explications, mais on a pas encore de retour. La vente a lieu ce soir…

Qu’en pensez vous ? Devrait on tout annuler ?

Peut on tout annuler ? décaler la vente ? ou ça va nous couter cher ?

Le moindre avis /conseil où je n’ai pas encore toutes les infos me sera précieux.

pierrejacques11 · #98

Soit vous demandez la ou les factures liées à l’intervention sur cette fuite et les dégâts afférents et/ou une visite de contrôle directement sur les lieux.
Je ne connais pas la rédaction précise de votre acte mais il n’y a en principe aucun risque à reporter de quelques jours la signature afin d’obtenir des garanties sur ce point tardivement rajouté par le vendeur.

Chtirentier · #99

D’autant que VOTRE notaire doit vous accompagner dans ce type de démarche ..sinon pourquoi est il la ?
N’hésitez pas à vous appuyer sur ce professionnel qui devrait être à même de vous rassurer ( ce qui ne semble pas être le cas ) ..

JMeuret · #100

Nous avons finalement repoussé la vente de quelques jours.

Nous avons bien eu les factures , il semblerait que ça soit simplement une chaudiere qui ait fuité et que de l’eau se soit écoulé chez le voisin d’en bas.

L’assurance de l’ancien proprio doit gérer tout ça.

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