Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)

Bonjour Samuel,

Il me semble que vos frais de compta sont minorés.

Actuellement mes frais de compta sont de 350€HT auquel vous devez ajouter le CGA qui coûte une centaine d’euros HT/an (pour vérifier les comptes) sous peine d’avoir une majoration des revenus de 15%.

Par ailleurs l’adhésion au CGA vous permettra de déduire vos frais de compta de votre IR (pour l’instant car il est question de supprimer cette possibilité dans l’avenir.

Il me semble aussi que vous serez redevable de la CET (contribution économique territoriale) et de la CFE (cotisation fonciere des entreprises).

Concernant la location meublée, est ce que le règlement de copro et la commune ne l’interdisent pas? Point important à vérifier pour éviter d’avoir des soucis ultérieurs, comme c’est le cas à Paris (qui fait la chasse à  ce type de location)

Autre point important, les revenus de la location meublée sont des BIC.
En cas de décès, le remboursement d’emprunt par les assurances seront considérés comme des revenus exceptionnels! Donc ceux ci seront ajoutés aux revenus salariaux et générera un IR très important l’année suivante, ce qui peut être catastrophique pour les héritiers/conjoint.

Pensez donc à souscrire en plus une prévoyance décès qui effacera cet impôt exceptionnel.

Dernière chose importante, une reforme du régime est en train d’être étudiée,  calcul de la PV sur l’amortissement et non plus sur le régime des particulier, cotisations au RSI, …

Vous pouvez trouver certains articles sur google en tapant:
une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.

DDtee a écrit :

Il me semble que vous confondez avec les locations touristiques/saisonnières

Désolé, je n’avais pas compris que le but était de louer l’appartement meublé dans le cadre d’une résidence principale.
Dans le cas contraire, si c’est du tourisme ou du saisonnier, alors il faut une autorisation dans certains cas.

Concernant le règlement de copropriété, il faut vérifier car certains règlements interdisent purement et simplement la location meublée, sans distinction de résidence principale ou saisonnière pour le locataire

DDtee a écrit :

Des réformes sont probables d’après médias/blog/expert en permanence depuis des années, sur des point qui différent et changent sans cesse. Spéculer là dessus est assez dangereux, il semble plus prudent d’âtre factuel (ce qui n’empêche pas d’imaginer plusieurs scénari)

Ce n’est pas de la spéculation, c’est du vécu lorsque mes parents, retraités et bénéficiant (jusqu’en 2009) du statut LMP avec tous les avantages se sont vu contraints par une réforme d’abandonner ce statut et finalement devenir LMNP avec toutes les conséquences associées.

De plus le PLFSS2017 a aussi prévu de modifier le statut, notamment l’amendement de l’article 10
Senat
"un loueur de biens meubles serait considéré comme exerçant une activité professionnelle au delà de 7 720 euros annuels"

Si je prend le loyer annuel de la fourchette "haute" à 7200€, le delta est de 520€/an soit 43€/mois.

Faible marge de manœuvres si l’on ne veut pas se faire dépouiller par le rsi

Il serait intéressant de lire la version votée pour vraiment statuer

Samuel222 a écrit :

Je ne sais que penser du comptable et du CGA, j’ai mis un prix un peu au hasard. J’ai lu des informations contradictoires quant à leur utilité, par exemple cette page indique que dès 2016, la plupart des avantages disparaissent. Pouvez-vous m’aider à y voir clair ? Si mon bilan affiche des pertes, le recours au CGA est-il bien intéressant ?

Actuellement ne pas prendre de CGA vous pénalisera avec une majoration de 25% de vos revenus BIC.
en 2017, La réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et, éventuellement pour l’adhésion à un centre de gestion ou à une association agréés. BOFIP

Samuel222" a écrit :

Vous avez raison, j’ai oublié la CFE et la CET. Pouvez-vous m’indiquer un ordre de grandeur

malheureusement non, car bien que bénéficiant du régime lmnp, c’est par l’intermédiaire d’un bail commercial, donc non soumis à ces cotisations

Samuel222 a écrit :

Merci pour le conseil de prévoyance décès, je vais me renseigner là encore. C’est, je suppose, une charge déductible ?

Surtout ne pas inscrire cette prévoyance au bilan, sinon elle sera aussi comptabilisée comme revenu exceptionnel.
En tapant LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur sur google vous trouverez plusieurs articles sur cet aspect méconnu des revenus BIC

DDtee a écrit :

Des réformes sont probables d’après médias/blog/expert en permanence depuis des années, sur des point qui différent et changent sans cesse. Spéculer là dessus est assez dangereux, il semble plus prudent d’âtre factuel (ce qui n’empêche pas d’imaginer plusieurs scénari)

anteus a écrit :

Ce n’est pas de la spéculation, c’est du vécu lorsque mes parents, retraités et bénéficiant (jusqu’en 2009) du statut LMP avec tous les avantages se sont vu contraints par une réforme d’abandonner ce statut et finalement devenir LMNP avec toutes les conséquences associées.

De plus le PLFSS2017 a aussi prévu de modifier le statut, notamment l’amendement de l’article 10
Senat
"un loueur de biens meubles serait considéré comme exerçant une activité professionnelle au delà de 7 720 euros annuels"

Si je prend le loyer annuel de la fourchette "haute" à 7200€, le delta est de 520€/an soit 43€/mois.

Faible marge de manœuvres si l’on ne veut pas se faire dépouiller par le rsi

Je lis dans l’article que vous proposez

PLFSS2017 a écrit :

Pour autant, cet article ne traite pas la question des personnes qui n’exercent pas une activité considérée comme professionnelle mais valorisent leur patrimoine.

Pour vous citer vous même

anteus a écrit :

Il serait intéressant de lire la version votée pour vraiment statuer

@Samuel222

CFE et CET sont la même contribution (ancienne taxe pro) et diffère largement d’une ville à une autre. Demandez renseignement à votre centre des impôts.

Je me permets d’insister, la première chose à faire et de connaitre le marché et son niveau de prix !

Je rejoins Bernard2K sur son excellente explication de la mentalité du candidat locataire

J’insiste sur la nécessité absolue de réduire l’écart entre optimiste et pessimiste à moins de  10% du loyer charges comprises avant de faire une comparaison pointue sur le régime fiscal à choisir.
Ici sur votre loyer net l’écart va du simple au triple. Comment voulez vous décider en connaisssance de cause?

Je reviens maintenant sur les chiffres de dépenses.

J’avoue être un peu perdu sur différents postes.
Certains ne sont pas reportés dans les deux options et je ne saisis pas pourquoi.
On est sensés faire une comparaison fiscale de deux situations identiques

Les charges
Elles  sont élevées suite aux "petits" travaux. On peut penser qu’il n’y en aura pas tous les ans.
De combien sont les  charges répétitives?

le comptable
Pour un seul bien à louer, je pense que l’usage d’un comptable chaque année est onéreux et superflu.
Si vous ne vous sentez vraiment pas à l’aise , prenez rendez vous avec votre centre d’impôt. Puis, votre dossier sous le bras, allez leur faire effectuer les calculs.
Dans ce sens là, vous verrez, ce sont des gens charmants.

Assurance
Quelles sont les garanties offertes pour une somme aussi faible?

Intérêts d’emprunt
Ce poste constitue une dépense chaque année.
Je ne les vois pas dans le premier cas. Compte tenu du montant du remboursement, j’ai estimé qu’il s’agissait d’un financement total sur 15 ans à un taux de  2,5% sur lequel il reste onze ans à payer .
Cela colle tant pour les intérêts annuels que pour les mensualités.
Les intérêts sont cette année de  1 445,98 euros par an écrivez vous.
C’est  près de la moitié de votre revenu net dans le cas pessimiste . Ce n’est pas négligeable

J’ai fait ma simulation très rapide des frais (pour la compréhension )
Puis je l’ai caricaturalement appliquée au cas " pessimiste"



Loyer annuel 5400 euros  dépenses annuelles 4366,50 euros 
solde 1 033,50 euros pour un prix de vente de 76 000 euros
Soit une rentabilité de 1,35% 

Si ce cas est vrai , aucun doute : VENDEZ
Plus sérieusement, vous avez prouvé que vous étiez capable d’une analyse très fine
Alors : AFFINEZ.

Bonsoir à tous,

Merci à tous pour vos réponses riches qui nous aident à raisonner. Je vais tâcher de les prendre en compte et répondre point par point.

Mais avant les éléments d’explication, voici les tableaux récapitulatifs mis à jour.





En ce qui concerne les charges, elles ont été en moyenne de 1 584 € sur les 4 dernières années, avec un minimum de 374 € et un maximum de 3 238 €. Elles n’incluent ni le chauffage ni l’eau. Il y a eu des travaux de toiture, les communs ont été refaits à neuf. J’ai mis à jour mes tableaux avec cette nouvelle somme.

J’ai pris en compte dans la simulation la récupération de la CSG déductible, merci Bernard2K.

Pour ce qui est des taxes professionnelles, j’ai pris en première approximation un majorant : 3% de 80% des loyers perçus. Ce calcul est celui qui semble avoir cours en micro-BIC, j’ai généralisé un peu rapidement au cas réel.

Concernant la prévoyance décès, je ne l’ai pas comptée pour l’instant.

Nous nous sommes assurés que notre copropriété acceptait les meublés.

Nous allons demander en agences une estimation fine du loyer.

Les frais de comptable et de CGA ne semblent pas faire consensus. Dans le doute, j’ai estimé 400 € au réel et rien en micro-BIC.

J’ai compté 456 € par an de frais d’agence, ma compagne s’était renseignée sur les tarifs d’une agence avec laquelle elle traite habituellement. Nous ne savons pas encore si nous passerions par agence.

Les emprunts contractés sont les suivants :
Appart : 62 900 € sur 171 mois (du 05/07/2013 au 05/09/2027), TEG 3,08%
Garage : 10 000 € sur 120 mois (du 05/08/2014 au 05/07/2024), TEG 2,88%

Les mensualités cumulées sont d’environ 545 € dont 120 € d’intérêts et 14 € d’assurance.

J’ai bien noté l’idée de louer le garage à part, nous l’étudierons dans un second temps.

Je crois que j’ai compris la remarque de CyberPapy concernant les éléments non comptés ! En fait, les amortissement du cas réel servaient au calcul fiscal mais n’étaient pas pris en compte dans le coût réel annuel. La simulation de CyberPapy nous a beaucoup éclairée sur les bons calculs à faire.

J’ai ajouté en bas de tableau :
- le coût final qui prend en compte le coût "réel" et les amortissements (dépenses d’entretien)
- les calculs de soldes tels que les présente CyberPapy (sans prendre en compte les coûts d’entretien)
- ainsi que ces même soldes diminués des frais d’entretien.

Ma démarche vous semble correcte ?

Enfin, concernant l’assurance propriétaire bailleur, j’ajoute cette capture d’écran.


Merci beaucoup pour vos conseils.

Merci Bernard2K.

Vous avez raison, ces captures d’écran ne sont pas pratiques, j’ai refait vos simulations avec de nouvelles hypothèses proches de celles que vous conseillez sur ce classeur en ligne.

J’ai séparé avec des couleurs différentes les charges, les taxes et les revenus.

Selon les scénarios, on a entre 50% et 75% de charges.

Je note vos conseils en cas de location.

Merci CyberPapy.

Je note votre conseil de faire évaluer la valeur du bien avant de calculer une rentabilité. Je crains que dans notre cas elle ne soit pas favorable à une revente… ce qui augmenterait par ailleurs le ratio du rendement locatif.

Mes questions en attendant d’affiner les sommes :
- Quelle serait une rentabilité locative minimum selon vous ?
- Le passage au réel est-il toujours intéressant dès lors qu’il est économiquement justifié ? Etant données les contraintes supplémentaires et les risques d’erreurs, cela ne me semble pas si évident.

Il y a quelques années, dès qu’on parlait d’investissement immobilier sur ce forum, il y avait toujours un intervenant ou un autre pour rappeler que Jacques Friggit et son fameux "tunnel" prévoyait une baisse des prix, notamment à Paris et que ce n’était surtout pas le moment d’investir… bon avec le recul, l’histoire montre qu’il avait tout faux, même si un jour les dynamiques s’inverseront sans doute/peut être…

Il me semble nécessaire d’attirer l’attention sur le fait que la notion de risque diffère selon l’échantillon.
Si le risque est statistiquement de 3% pour l’ensemble du parc immobilier français ou parisien, pour le gars qui a un appartement (majorité des gens qui viennent lire ce forum) c’est très différent.

En effet, si il se prend des impayés sur son unique bien par exemple, il sera bien plus impacté et son risque statistique n’est certainement pas de 3%.
La théorie macroéconomique ne fonctionne pas appliquée à un cas micro économique.

DDtee a écrit :

Jacques Friggit et son fameux "tunnel"
…
il avait tout faux

On peut, à juste titre, se moquer ( à postériori) des "prédictions" de Friggit.
De nos jours, on écrit partout ( et parfois à tort) que " les performances passées ne présagent en rien de l’avenir"
On doit néanmoins lui reconnaître un travail d’analyste et d’historien des prix de l’immobilier. Imparfait certes mais qui n’avait pas de précédent 
Dès 2004 je fus de ceux qui montraient quelques divergences dans ses travaux.
( Voir le graphe ci dessus)
Mais n’est il pas le propre d’un investisseur avisé de "Séparer le bon grain de l’ivraie" ?

J’en profite pour vous répondre sur un point resté en suspens d’un message précédent :

La Comptabilité
Je préconisais de le faire soi même et vous par un comptable en ligne I C I

DDtee a écrit :

Je ne partage pas votre opinion sur ce sujet.

Par contre, moi,  je partage la vôtre… pour une grosse structure.
Avec plus de 40 ans d’expérience, je paye (très cher) les services d’un Expert Comptable dont les honoraires s’amortissent d’eux mêmes sur les économies qu’il me fait réaliser.

Dans le cas de notre ami
Il s’agit ici d’un seul bien avec un chiffre d’affaire de 6 000 euros par an
trente lignes de compte tout au plus.
Combien va lui coûter un éventuel redressement fiscal suite à une grosse erreur comparé aux 200 euros annuels d’un comptable en ligne dont la compétence est vraisemblablement comparable à ses honoraires?

Je comprends et j’approuve votre sens de la précaution. Il me semble exagéré dans ce cas
Je suis persuadé que pour bien gérer il peut être intéressant de savoir comment cela passe
Personnellement  je ne connais pas de meilleure méthode pour cela que de commencer par se mettre les mains "dans le cambouis".

Si vous voulez vraiment prendre le maximum de précautions, faites vous aider d’un VRAI comptable la première année
Ensuite…… Faites le vous-même

Pfff…. Je suis de plus en plus long à rédiger mes messages.

DDtee a écrit :

En effet, si il se prend des impayés sur son unique bien par exemple, il sera bien plus impacté et son risque statistique n’est certainement pas de 3%.

Ben, moi, je ne suis pas certain.
Il est évident qu’avec un seul bien et un impayé pendant un mois cela fait 100% de risque.

Maintenant prenons la durée .
disons 100% d’impayés pendant trois mois.
Sur un an cela ne fait plus que 25%
et sur dix ans de location payée c’est 2,5%

Il est donc tout à fait possible que ce soit le vrai risque statistique qu’il prend, même  sur un bien unique.

Ensuite, je développe immédiatement  l’argument inverse:
Le squat répétitif pendant dix ans dans une petite ville qui a perdu son unique usine et où plus personne ne veut habiter.

La vraie vie n’est pas une statistique

Bernard2K a écrit :

les deux calculs [de rentabilité] sont intéressants, car ils vous disent des choses différentes.

Le sage a parlé !

On peut quand même ajouter qu’une question "était-ce un bon investissement ?" est au passé,
passé qu’on ne peut pas réécrire mais au mieux analyser.

Alors que l’autre question "vaut-il mieux vendre et placer mon argent ailleurs, ou non ?" est au présent et se projette dans l’avenir,
avenir qui dépend d’une décision à prendre.

Donc AMHA la 1ère question relève plutôt de l’introspection financière,
la 2ème de l’action.