Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Et bien, j’ai déja du nouveau, le vendeur ayant été bien secoué, le prix de vente est tombé à…. 46 000€  !

Je pense signer ce soir une offre d’achat à ce prix là !

Max

Cette opération me paraît particulièrement intéressante , trop même
Donc à vérifier tranquillement  au moins
- Pas de nuisance dans le voisinage ? - Traînez- y vos sabots à des heures et des jours variés
- Pas de projets calamiteux en vue dans les environs ?
  (genre station d épuration etc )
- Trouver un motif pour sympathiser avec les voisins au bistrot du coin …

Hello,

Quitte à investir dans une petite commune, n’y mettez pas autant d’apport pour ne pas griller toutes vos cartouches!

Si la demande locative n’est pas forte, peut on envisager la revente avec plus value?

Il me semble que la GRL assure aussi les personnes en CDD, cette assurance offre une vrai tranquillité d’esprit, vaut mieux ne pas s’en passer!

Bravo pour cet investissement, apparemment décoté, mais pour qu’une négociation se fasse aussi vite (et qu’un prix soit autant décliné), c’est que ça ne se bousculait peut être pas au portillon! … ou que le vendeur est pressé effectivement.

Un banquier m’a donné une astuce concernant les taux: ils sont fixés par tranche (4 entre 15 et 20 ans; 4,20 entre 20 et 25), et il conseillait de prendre un crédit sur 18 ans; et de l’allonger deux ans plus tard, comme la loi l’autorise, ce qui donne un emprunt sur 20 ans au taux de 18 (pour faire baisser les mensualités).

Allez, bonne chance pour la location et les rénovations!

Merci de vos réponses

L’aspect petite commune est ce qui m’embête le plus pour tout vous dire.

J’ai appelé le notaire local, pour lui pas de loup vis à vis de l’alignement, urbanisme ou projets communaux.
Le voisinage semble bien calme, la maison est mitoyenne d’un seul coté et la maison en question est vide (succession) mais je vais quand même essayer d’en savoir plus.

D’après ce que je pense comprendre de la situation :
A l’automne avec le changement du mode de calcul des plus values au 1er février mon vendeur à décidé de mettre en vente la maison, les agences lui on fait miroiter une vente rapide, ne voyant rien venir il a mis lui même une annonce sur un site de petites annonces.
Pendant que la maison ne se vendait pas il a continué de puiser dans son épargne pour continuer les travaux de sa belle longère normande.
Aujourd’hui il est dos au mur et a besoin de cash à toute vitesse et ne semble plus croire aux agences qui lui disent qu’ils von trouver très rapidement un acheteur et décide de vendre par ses propres moyens.
Effectivement, je pense que ça ne se bousculait pas au portillon, entre l’actualité sur "les banques qui ne prêtent plus", les présidentielles…. et après les présidentielles vont venir rapidement les vacances scolaire le vendeur devait se dire qu’il n’est pas pres de poursuivre les travaux de la longère lol !

J’ai regardé dans la base PERVAL des notaires (la base dans laquelle on enregistre les transactions immobilières à des fins statistiques) depuis 2006 les transactions se font sur une base de 1000 à 1050€ du mètre carré, les transactions récentes se font plus entre 1050 et 1250 par m². Mon prix d’achat se situe à 708€/m² hors frais d’acte et 750€/m² avec les frais d’acte.

J’envisage de faire gérer le bien par le notaire local, quand un locataire est dans les lieux depuis plus de 6 mois, je peux accéder à la garantie loyers impayés et dégradation de LA SECURITE NOUVELLE ( la caisse d’assurance du notariat, filiale de groupama) qui est moins couteuse que si je passais par une compagnie d’assurance en direct (les notaires auraient moins de sinistre que la moyenne).

Concernant l’aspect plus value : ce n’est pas l’objectif, du moins à court terme car rien ne dit que je retrouve rapidement un placement ayant un meilleur rendement.

Je vais signer un compromis assez rapidement, le notaire du vendeur doit me proposer un rendez-vous de signature.

Voila !

Max

Bonjour,

"""Il y a peu,  plus de 150 millions d’euros (il s’agirait au dire d’un expert dans le nucléaire d’une technologie non délocalisable à l’étranger).
….j’ai été surpris, il y a même un hôpital tout récent de 120 lits !

Tout pour  se préparer un avenir radieux  : amicalement

A notariat76

Pour faire simple , regardez sur internet , dans les agences , dans les journaux gratuits
  1°)  l’offre locative dans cette commune
  2°) la demande locative dans le secteur de cette commune
  3°) les ventes de maison similaire pour du locatif "garanti" à 10 % et plus dans cette commune  ….

Si vous trouvez trop de biens en location , repartez vers Rouen.

Il est commun de dire qu’il faut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise.

Et j’ajouterais , quoi que l’on vous ait dis , il faut le prendre avec précaution ( plus value , travaux etc …) et pourquoi si la vente devait être rapide au dire de l’agence , la maison ne s’est pas vendue ?
 
Si vous avez un doute alors écoutez votre première impression.
La précipitation est mauvaise conseillère 

Philippe

un autre lien qui en parle de janvier 2012: Impayés de loyers et garantie GRL:assurance loca pass| Tout sur la banque et le patrimoine.

Merci de cet avis Mamco, je vais faire passer un expert en construction pour en savoir plus.

Max

Dernière modification par Notariat76 (23/02/2012 14h55)

GoodbyLenine a écrit :

D’un autre côté, le pire n’est aussi jamais sur (même quand il y a des risques), il existe aussi parfois des bonnes affaires, et vous me semblez avoir déjà rassemblé pas mal d’informations (dont certaines peu accessible à un investisseur lambda, et auxquelles vous n’avez eu accès que par votre situation dans le notariat), et le montant en jeu n’est pas non plus 90% ou 50% de votre patrimoine….

Et oui, parfois il y a de belles affaires, j’ai raté l’an dernier un studio que j’avais en vente dans une succession, 22m² dans le 8ème à paris vendu 60.000€ à une connaissance de mon ex patron, état à rafraichir mais rien de très gros et petites charges.
Après se pose la question "morale" des opérations.

Max

Bonjour,

d’habitude j’aime bien utiliser Propriétaires, sélectionnez gratuitement votre futur locataire sur LocService   
(pour info je n’ai aucun autre lien qu’utilisateur de ce service)

on décrit son logement superficie / nb pièce(s) / loyer attendu
et il y a une liste de personne qui ont fait des demande dans la zone (avec un prix égal ou supérieur)

Pour votre cas comme il à l’air de s’agir d’un petit village je ne suis pas sur que ça marche
mais sur des villes plus grosse ca permet d’avoir une macro vue des attentes des locataires et de ne pas mettre un loyer complètement hors norme, et de voir si il y a un réel intérêt pour une surface

je dit macro vue car je ne sais pas trop comment sont gérés les quartiers, et on sait bien que selon le quartier un loyer peut augmenter ou baisser fortement

On voit bien en mamco un vieux briscard qui à de l’expérience et sa mise ne perspective me laisse songeur
Ca ma fait penser : il n’y aurait pas de la merule vers Caen ?
Maison :  le parasite mérule à son comble - Culture / Next

parce que dans le genre saloperie ca ma l’air pas mal

Enfin j’espère que non et qu’il s’agit juste d’un gars pressé de vendre ce qui pourrait vous être bénéfique.

De toute maniére, tant qu’on aura pas la distance minimale avec la ville la plus proche, on pourra pas proprement vous conseiller. Personnellement je n’ai que des biens en ville, et si tant est qu’un jour j’aille en couronne proche (5 min min de la ville), jamais au grand jamais je n’irais dans un village à 20 min.

Sachez également une chose, une centrale, c’est une dizaine d’année de construction, pour le reste je suis étonné qu’une personne dans le notariat n’est pas un avis plus tranché sur la chose. S’il y a bien des personnes expertes en immobilier (et  donc à même d’éviter les pièges basiques par exemple d’une servitude), ce sont bien celles qui sont dans le notariat…

Hello,

Source: http://www.grl.fr/questionsreponses.html; l’information est donc prise sur leur propre site (plus de liens figaro dorénavant):

grl a écrit :

Tout locataire dont les ressources sont au moins égales au double du montant du loyer charges comprises, même si elles ne résultent pas d’un contrat de travail à durée indéterminée. Peuvent être pris en compte : CDD, intérim, allocations, prestations sociales, pensions, etc.

La condition sur le niveau des salaires est qu’ils doivent être au moins égaux à deux fois le montant du loyer; il est sûr que les salaires trop faibles ne sont pas admis.

Prendre un locataire en CDD est évidement risqué, je voulais juste dire que grâce à cette garantie, dans un lieux ou la sélection sera maigre (en campagne), une GRL tranquillise l’esprit quand au choix du meilleur dans une situation instable.

Pour les assureurs, il est possible de souscrire directement par internet mais j’avoue ne jamais l’avoir fait.

J’ai un logement ou j’ai assuré des locataires en CDD, mais je suis passé par une association, je n’ai donc pas eu l’assureur en face pour négocier.

Bye.