L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

Avec les 10% de frais il est parti d’une part achetée 100 alors qu’à la revente elle vaut 90.
Pour cela il a payé 67 au départ.

Dans votre présentation roudoudou, il n’y a pas de détails sur la valeur de retrait retenue et donc je ne vois pas comment vérifier.

Le calcul de PatN me semble exact. Dans les 67 investis au départ il y a déjà les "frais".

Bonjour Stephane,

Quels sont ces autres possibilites? Je suis non resident francais et je cherche a investir en France et je cherche a capitaliser plutot que de recevoir des revenus maintenant (jai 32 ans). La nue propriete me semblait etre un placement interresaant.

Merci

Bonjour à tous

Je me demandais s’il était possible d’acheter en NP des parts pour un enfant de moins de 18 ans (7 ans en fait)
Sur une NP d’une durée de 10 ans de sorte qu’à sa quasi majorité il ait une aide
Je me disais que placer 5 ou 6000 euros en NP était plus intéressant que le livret A , sans parler de l’apprentissage et de l’expérience qu’il pourrait en retirer
Quelqu’un peut il me donner la réponse car sur les sites de finances généralistes je n’ai pas réussi à trouver une réponse claire  (surtout sur un démembrement)

Merci à vous et bon week end à tous

C’est "possible" mais pour ce montant pas sur que des CGP vous mâchent tout le travail,  et mieux vaudrait voir directement avec la Société de gestion. (certaines mettent les doc pour souscrire de la NP en ligne).

Rappel : rien ne garanti le rendement,  et le prix des parts pourrait baisser sérieusement. ..

Pour le rendement à LT (comme pour "éduquer" vos enfants ) , sans doute que de solides actions seraient mieux. Par ex Air Liquide, où il est possible d’acquérir des actions au nominatif auprès du service actionnaires de la société (qui vous accompagnera tout au long de vos demarches, et qui a l’habitude de ce genre de demandes) : voir leur site www.

Bonjour.
Je me reconnais assez bien dans le cas Limero présenté par Stéphane au début du fil.
Je suis gérant d’une SARL avec des liquidités à placer, et pour mon cas personnel, je souhaite diversifier mes placements sur de l’immobilier, et n’aurai pas un besoin de ’dividendes’ réguliers avant un temps certain.
Mon TMI actuel est de 30%, je suis assez proche du seuil ISF (voir ma présentation).

Je me pose malgré tout certaines questions:
1/ les statuts de ma SARL (j’ai 99,99% des parts de la société) ne prévoient nullement d’activités de placement.
Dois-je inclure en objet social (en plus de mon activité principale), l’activité de placement mobilier et immobilier ?
Pour info, je ne mets pas de côté l’option que ma société fera un jour uniquement des placements et que je vivrai uniquement en tant que gérant d’une petite rémunération et de dividendes, tout en conservant une protection sociale au travers de mes cotisations sociales. C’est beaucoup trop tôt pour le faire, mais l’idée doit germer.

2/ Si à l’inverse je devais fermer ma société, détentrice de parts en usufruit, les parts seraient à revendre sur le marché secondaire ?

3/ d’un point de vue personnel, mon objectif étant de plus en plus d’avoir des longues périodes de travail off (autant dire des longues périodes de vacances 😋), et donc un TMI à la baisse certaines années, j’imagine que cela n’obere en rien l’achat de parts de SCPI en nue propriété (pas d’imposition pendant la période de nue-propriété) ? J’’ai un doute car j’ai lu certains d’entre vous déconseiller la NP à des personnes ayant des TMI de 14%.

4/ Mes besoins de toucher un dividende seront sans doute dans plus de 20 ans. Si je me décide d’être indépendant financièrement au préalable, je ferai des retraits sur mes placements actuels (ex: Assurance vie).
Même si l’achat de SCPI est un placement de long terme, 20 ans ou plus me paraît excessif. Je me pose cette question sur la durée au titre des parts en usufruit pour ma société, mais également pour les parts en nue-propriété financées à titre personnel.
Qu’en pensez-vous? L’aspect moyennement liquide du placement SCPI heurte mon côté indépendant.

Une fois le choix de ce type de placements effectué, je me pencherai sur le choix des SCPI.
Je ne sais pas si certaines sont à privilégier dans le cas NP/US. Vos avis seront les bienvenus même si de mon côté je devrai faire mes propres investigations.

…et dernière question:
5/ Quels avantages de passer par un CGP plutôt que de passer en direct avec les sociétés de gestion ? (outre le conseil réel si le CGP est indépendant et n’a pas uniquement en point de mire les commissions versées).

Merci

Merci GoodbyLenine pour m’aider dans mes réflexions !

GBL a écrit :

2/ Vous auriez (étant décideur des 2 côtés) la possibilité de vendre simultanément la nue-propriété et l’usufruit , avec une répartition du produit de la vente entre vous et la SARL, car pour les parts en PP un marché secondaire existe (+ ou - liquide, selon le contexte).

Cela suppose donc que je choisisse les mêmes SCPI à titre personnel et pour ma société…cela sous-entend que le marché pour vendre l’US (uniquement) ou la NP (uniquement) est très peu liquide?

GBL a écrit :

3/ Même si votre TMI baisse à 14%, il est très probable que l’acquisition démembrée, avec l’usufruit dans votre SARL, imposé à l’IS mais pouvant amortir le prix d’acquisition de l’US, reste bien plus intéressant qu’une acquisition en PP en propre.

Vous parlez d’amortissement comptable?…je vais en parler avec mon expert comptable.

GBL a écrit :

4/ Voir 2/, sachant que vous ne pourrez pas faire, par exemple, 2 démembrements successifs de 10 ans, sans devoir payer des frais (vendre, puis racheter démembré) ou des impôts (revendre l’US implique que le produit perçu soit imposé comme un revenu foncier) significatifs.
Il est cependant clair que vous n’aurez pas la même liquidité qu’avec des fonds placés sur un Compte à Terme, mais pas le même rendement (ni le même risque : la valeur des parts de SCPI peut baisser !).

On ne peut pas tout avoir, je le concède…ce que je fais habituellement en cas d’indecision, c’est de couper la poire en 2, donc ma durée cible pourrait être aux alentours de 15 ans.

GBL a écrit :

5/ Le CGP pourra vous guider sur divers aspects (voir 1/ par ex., et d’ailleurs aussi vos autres questions, sur la prise en compte de votre situation globale, ou en mettant en évidence certains aspects que vous pourriez avoir complètement occultés), contrairement à la SdG qui enregistrera juste votre opération. Avez-vous identifié des avantages à passer en direct par la SdG ?

Non, je débute dans mes réflexions sur SCPI (d’où mes questions sûrement de base).
*Trouver un bon placement (et le maîtriser) est une difficulté.
*Trouver un CGP de confiance en est une autre, je n’en connais pas personnellement. Je ne sais pas si un CGP local est important pour contractualiser sur ce type d’opération, et s’il n’y a pas de surcout réel.

Pourquoi le serait-elle donc? Votre patrimoine personal inclut des titres de SCI evalués selon leur valeur propre, pas de l’US de SCPI qui appartient a la SCI. Auriez-vous une reference?

Bonjour Niceday.

Vous avez PatN qui a créée un fichier (message 56 de cettte file).

Il me semble que Roudoudou en a aussi parlé sur sa file de présentation ou portefeuille.

Bonjour,

Ayant 56 ans, pas de besoins d’argent actuellement et anticipant une petite retraite, je m’interroge sur les SCPI en NP.
L’idée serait de se positionner sur un démembrement à 8/10 ans et ainsi percevoir les dividendes passé l’âge de 65 ans.
J’ai vu que Linxea avait une offre SCPI et une formule NP qui semble être gérée par leurs services.
Quelqu’un a- t- il déjà eu un contact avec eux?
Et plus généralement que penser d’une telle offre?

Par ailleurs, en cas de coup dur, puis je revendre mes parts de SCPI en NP facilement? (modif)

Merci
Mafo

Dernière modification par mafo (04/01/2018 09h41)

Bonjour,
D’une manière générale, si vous achetez des SCPI en NP sur 7 ou 10 ans, il sera difficile de s’en défaire sans sérieuse décote avant le terme du démembrement. Il faut partir du principe que c’est de l’argent bloqué durant toute la période du démembrement + le délai de jouissance, quelque-soit la conjoncture économique et/ou les changements pouvant intervenir dans votre vie.
Après via Linxea je ne connais pas les conditions.