Clashe : étude de cas immobilier (investissement locatif saisonnier)

Clashe · #1

Bonjour nouveau sur le forum je recherche de l’aide :-)

J’ai un projet d’achat d’une maison avec rénovation complète budget environ 200-220k, le bien sera divisé en 2 logements pouvant accueillir 6 personnes en location saisonnière pour un prix de 350€/sem hors saison, 450€/sem pleine saison (juillet-août).

Je connais très bien l’emplacement et je sais déjà que les locations saisonnières fonctionnent ayant de la famille qui le fait dans cette ville.
D’après l’expérience :

8 semaines x 2 logements x 450€ = 7200€
plus ou moins 18 semaines x 2 logements x 350€ = 12 600€

Total = 19 800€

Bien sûr je voudrais faire un emprunt 110% pour ne rien sortir de ma poche, le budget final sera peu être revu à la baisse après consultation de professionnel pour la rénovation complète j’ai pris une fourchette haute.

Pouvez-vous m’orienter pour comprendre si mon projet est viable ?

En vous remerciant.

Mots-clés : investissement locatif, projet, saisonniers

wulfram · #2

Bonjour,
Tout comme votre présentation, votre projet ne me semble pas très "abouti" si je puis me permettre.
Vous avez de la famille pratiquant ce genre d’activité, pourquoi ne pas leur demander leur avis et surtout éléments à étudier/prendre en compte ?
Pour un avis extérieur, je vous invite à lire ; de nombreuses informations sont disponibles sur ce forum, mais si vous souhaitez du "tout cuit", je vous engage à ne pas vous engager sur un tel montant !
De nombreuses lecture ici, et vous pouvez également utiliser l’outil de recherche.

De manière aussi simple que vous : 19800/220000 = 9% de rentabilité brut brut.
Je doute que vous puissiez ne rien sortir de votre poche.

Clashe · #3

Je vais donc essayer de peaufiné un peu plus le projet.

Merci

Bernard2K · #4

Bonjour et bienvenue !

A lire en particulier :
Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Mon avis ?
- Mauvais taux de remplissage.
- les gîtes à la semaine, c’est une vision passéiste de la location saisonnière. Les gens réservent de plus en plus tard, pour des périodes de plus en plus courtes. Les gens viennent sur une nuit, un week-end… Vous ne pouvez pas raisonner seulement sur de la location à la semaine. RTT + génération internet/smartphone : il faut être très flexible.

Clashe · #5

Effectivement sur l’expérience que je cite en louant à la semaine c’est à peu prêt le plafond de locations à l’année.

Souvent ce sont toutes les vacances scolaires de l’année qui sont louées très facilement les périodes hors vacances scolaires semble beaucoup plus compliqué, en tout cas de mai à septembre c’est souvent complet, avec beaucoup de refus…
Il faudrait que je demande s’il y a beaucoup de demandes pour des 3 nuits ou 2 nuits pas exemple.

Vous avez raison moi même sur les vacances que je prend personnellement il est rare de prendre une location du samedi au samedi.
Mais je voulais surtout me basé sur quelques choses de sûr basé sur l’expérience de quelqu’un qui loue par cette méthode.

gunday · #6

wulfram a écrit :
De manière aussi simple que vous : 19800/220000 = 9% de rentabilité brut brut.

9% de rendement brut en location saisonnière, ça me parait très peu.
C’est ce qu’on peux trouver en location à l’année, donc avec une gestion à plus long terme.

Donc pour du saisonnier, ça me semble très très peu!

Clashe · #7

Ok.

Dernière modification par Clashe (16/02/2017 20h12)

Surin · #8

C’est faible et la façon dans votre calcul d’arriver à 19800€ me parait hautement aléatoire. En fait vous ne savez pas si vous arriverez à cet objectif ou si vous ferez mieux.

Oubliez la location à la semaine, ça correspond aux modes de voyages des français du siècle dernier, les étrangers et de plus en plus de touristes voyagent 3-4 jours à chaque endroit. Vous restreignez ainsi nettement la clientèle.
Je suis d’ailleurs surpris que les stations de ski et beaucoup de locations l’été continuent de fonctionner ainsi, c’est archaïque et la corvée de trajet le samedi gâche les vacances de chacun.

9% brut = 20-25% de moins en net si vous gérez les dépenses au cordeau.

nik66 · #9

La location à la semaine, c’est fini ?
Cela dépend peut être du bien que l’on a et de la région, non ? A lire la plupart des files sur la location saisonnière, il me semble que la quasi totalité des membres qui pratiquent cette activité vivent en grande ville et loue des appartements. Dans ces conditions, en effet, louer à la semaine est une erreur.
Mais pour qqn qui loue une grande maison sur le littoral breton par exemple ? Il va essentiellement travailler sur les périodes de vacances avec une clientèle familiale, non ? Ou dans une jolie région mais loin d’une grande ville et qui reçoit un tourisme très concentré sur une partie de l’année (tourisme vert par exemple) ? Une location à la semaine ne reste-t-elle pas alors le meilleur choix pour optimiser les périodes de vacances qui feront l’essentiel de la location ? Comment, dans ces conditions faire bcp mieux que les 9 à 10% bruts annoncés par Clashe ? Car sur une grande maison localisée sur un tel littoral il est fort peu probable qu’on puisse louer en dehors des vacances scolaires… ? Les logiques doivent peut être s’adapter selon le lieu ?

cricri77700 · #10

Et la nouvelle fiscalité à prendre en compte ? La cotisation au RSI ?
je suis étonné que personne en parle …

Link182 · #11

Il me semble que la cotision au RSI ne sera pas obligatoire, il y aura la possibilité d’opter pour la régime général. C’est encore trop flou pour le moment

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