Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

Le simulateur donné par GeorgeWeah est faux et malcommode :
- le calcul global est forcément sur 20 ans. Or, beaucoup de gens envisagent de revendre au bout de la période d’avantage fiscal (9 ou 12 ans). Le calcul sur 20 ans est trompeur dans ce cas. Il eut fallu laisser le choix à l’utilisateur de la durée de la simulation.
- la réduction d’impôt est différente entre les deux endroits où elle est citée. En moulinant votre cas, je trouve 52 773,00 € au premier endroit, puis plus bas 50 400 €. Ca contribue à expliquer pourquoi votre réduction d’impôt changeait d’un poste à l’autre !
- le simulateur donne des valeurs par défaut hyper-optimistes : charges à 20 %, revalorisation du bien 0% (donc zéro perte de valeur), taux du prêt sur 15 ans avec dossier "excellent" à 1,04 % (le site meilleurtaux propose par défaut 1,40 % sur cette durée), taux d’assurance à zéro… Tout est en place pour que l’investisseur peu au fait des vérités de l’immobilier prenne des hypothèses trop optimistes lors de l’utilisation du simulateur. C’est d’ailleurs exactement ce que vous avez fait quand vous nous allez livré les chiffres du simulateur brut de décoffrage (message du 11/09/16 21h55 ici) : (2/5) Investir dans un appartement via la loi Pinel ? : toutes les hypothèses sur le vert, de façon totalement irréaliste.
- le simulateur considère que le taux d’assurance s’applique sur le CRD. Ca peut exister, mais ça reste une hypothèse très optimiste. Le même taux (0,3 %), mais avec une assurance payée sur le capital initial, conduit à payer 3583 € d’assurance en plus sur la durée totale du prêt.
- le simulateur donne un TRI mais j’ai de très gros doutes sur son calcul. Il me semble trop élevé.
- le rendement locatif dans 20 ans qui se trouve en haut juste au-dessus du TRI, est un calcul très hasardeux : loyer brut dans 20 ans sur valeur de revente nette dans 20 ans. Déjà c’est un rendement brut. Ensuite, ce chiffre est fortement soumis aux hypothèses de revalorisation rentrées par l’utilisateur. De plus, son interprétation est trompeuse. Vous croyiez vraiment avoir un rendement de l’ordre de 3-3,5 % dans vos premiers messages, sûrement induit en erreur par ce simulateur.

- et surtout, la comparaison avec l’assurance-vie, à la fin, est basée sur une erreur conceptuelle volontairement trompeuse. On compare un cas (le Pinel) où l’on place d’emblée 250 000 € pour qu’ils produisent un rendement ; à un cas où l’on ne place sur l’AV que l’effort annuel d’épargne (8 à 14 000 € par an) en partant de zéro. Évidemment, dans ce second cas de thésaurisation en partant de zéro, la "surface financière" productive de rendement est très faible au début et la cagnotte ne croît que lentement.

Il faudrait comparer à un autre cas où l’on place un capital de 250 k€, emprunté à la banque, sur un investissement rémunérateur. Par exemple, comparions à des parts de SCPI achetées à crédit. On emprunte 240 000 € à 1,04 % + 0,3 % d’assurance, on rajoute 10 k€ de sa poche, on place les 250 k€ sur une (ou quelques) SCPI judicieusement choisie(s), et on regarde le capital + les revenus cumulés au bout de 20 ans. Dans ce cas, on a bien, comme dans le Pinel, la totalité du capital initial qui produit le rendement. Évidemment, la solution SCPI bat le Pinel.

Donc, cette comparaison, entre une solution où la totalité de la somme produit son rendement dès le début, et une seconde solution où l’on thésaurise patiemment en partant de zéro, est fondamentalement trompeuse.

Enfin, il y a un point sur lequel le simulateur est juste : le montant des intérêts et des assurances est compté en charges annuelles, déduites du revenu brut pour produire le revenu net imposable. Ce montant des intérêts et des assurances n’est pas ajouté à l’investissement initial. Ce simulateur le montre clairement, et je vous l’ai également expliqué par A+B, et pourtant 3 pages de discussion plus loin vous persistez dans votre erreur d’appliquer les intérêt et assurance à l’investissement initial au lieu de les compter en charge. Vous êtes soit très obtus, soit vous appliquez la stratégie d’occupation de l’espace analysée par plusieurs foreumeurs : tous les jours un calcul nouveau (et faux) pour que le forum parle du Pinel tous les jours. En tout cas, ça ne vous dérange même pas de promouvoir ce simulateur alors même qu’il calcule différemment de votre méthode "novatrice" (= fausse).

Je ne sais plus à partir de quelle réputation négative on ne peut plus poster, mais par pitié, les amis, aidez-nous à bouter dehors le troll-Pinel, qui tous les jours produit un nouveau calcul faux et qui promeut un simulateur erroné et à la présentation très fortement pro-Pinel, sans jamais vouloir apprendre des corrections et explications qu’on lui apporte.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2016 17h10)