ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ?

Cela m’intéresse également.

Sinon si votre PEA n’est pas plein vous avez CBO Territoria, c’est du "simili foncier" éligible PEA qui distribue des dividendes mais avec l’enveloppe avantageuse du PEA.

Gamma76,

Je serais aussi intéressé, mais après avoir bien vérifié que la capitalisation se fait bien sur du dividende brut, c’est à dire sans impôt à la source non récupérable, et sans prélèvements (sociaux ou autres).

Et cette information est difficile à trouver avec le manque de transparence des ETF.

Effectivement @Mevo, votre raisonnement tiens bien la route !…

Les dividendes semblent donc obligatoires vu les statuts particuliers des foncières (en tout cas les REIT aux USA).

J’ai l’impression qu’il n’y a que 3 etfs immobilier qui capitalisent les dividendes. Ils concernent uniquement l’immobilier européen.

LU0950381748 | EEA | BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped
FR0010791160 | EPRE | AMUNDI ETF FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE
FR0011869304 | PMEH | LYXOR UCITS ETF PEA FTSE EPRA/NAREIT

Treffon, que la règle générale soit celle-ci, je veux bien le croire. Après, je ne sais pas exactement comme ça fonctionne, il faudrait que je cherche, mais il y aurait vraisemblablement un impact fiscal avec des REITs US. Au mieux, il faudrait que l’ETF paye la retenue à la source. Et ça me paraitrait bizarre qu’ils s’en sortent juste avec ça.

Il y a que dans la réalité, à moins que quelqu’un arrive à en trouver un, il ne semble pas exister d’ETF de ce type.

Il y a également Le SPDR FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex-UK (IE00BSJCQV56).  Il est physique bien que le synthétique ne soit pas vraiment un inconvénient pour moi et sans les REITs UK qui ont un prélèvement sur dividende de 20% complétement perdu dans un ETF.

Si on détient le REIT en direct, la retenue est récupérable au moins partiellement via un crédit d’impôt.

De mémoire, j’avais constaté dans les états financiers que la retenue à la source était moindre à l’intérieur d’un ETF "Europe excluding UK" que pour un ETF Europe.  J’en avais déduit un peu rapidement que c’était la conséquence de la retenue de 20% sur les REITs UK.

Je n’ai trouvé aucun ETF REIT europe qui me donnait pleinement satisfaction.  C’est pour cela que je n’en parle pas sur mon post spécifique.  Cependant, le SPDR est mon préféré.

C’est essentiellement les retenues à la source à l’intérieur de l’ETF qui me posaient problème.  On était proche de 7% pour le SPDR.

Il existe aussi le contrat d’assurance vie spirica qui permet d’investir sur unibail et klépierre.  Les frais de gestions seraient un peu plus elevés que pour un etf 0.5% vs environ 0.3%.

Concernant les actions auxquelles vous n’avez pas pensé, il suffit de regarder la composition de l’ETF.

Vous payez 0.3% de frais de gestion et environ 7% de retenue à la source perdue chaque année.  Si on prend l’hypothèse de 4.5% de dividendes, cela fait environ 13.5% des dividendes perdus chaque année plus l’imposition de la plus-values à la sortie.  Vous pouvez être gagnant quand même en fonction de votre situation fiscale.

Bonjour,

je cherche un moyen lazy d’augmenter l’exposition de mon patrimoine a l’immobilier en plus de ma rp et de scpi a credit en sci is.
J’ai un tmi de 30% (voir 41% verdict fin d’année) et songeais a un etf capitalisant.
Voici ce que j’ai trouvé :

AV linxea spirit :
- frais de gestion 0,6% + frais etf 0,1% = 0,6%
- avantage fiscal 7,5+17,2 a la sortie après abattage de 9200€
- 1 etf dispo europe epre LU1681039480

Pea binck :
- avantage fiscal 17,2% a la sortie
LU1681039480 | EPRE | AMUNDI ETF FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE
FR0011869304 | PMEH | LYXOR UCITS ETF PEA FTSE EPRA/NAREIT
IE00BSJCQV56 / FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex-UK
je ne suis pas sur de leur éligibilité, binck dit oui aux 3, alors que quantalys et morningstar disent seulement oui a pmeh
- apparemment de ce que je viens de lire quelques messages plus haut au sujet de spdr ex uk :

Vous payez 0.3% de frais de gestion et environ 7% de retenue à la source perdue chaque année.  Si on prend l’hypothèse de 4.5% de dividendes, cela fait environ 13.5% des dividendes perdus chaque année plus l’imposition de la plus-values à la sortie.  Vous pouvez être gagnant quand même en fonction de votre situation fiscale.

il semble qu’il y ait un manque a gagner avec les etf capitalisant par rapport aux distribuant ou aux actions en direct ?

CTO ir :
- fiscalité 30%
- a cause de mon tmi les actions directes et les etf distribuant semblent être a exclure
- les etf capitalisant restent par contre intéressant d’autant plus si on cherche a élargir l’allocation géographique, exemple l’indice msci acwi imi real estate
https://www.msci.com/documents/10199/24 … 84fd8f614f
https://www.msci.com/documents/10199/3e … 75772e57fe
(découverte au passage d’un indice que je ne connaissais pas msci acwi all cap, ajout des microcaps)
- trouvé seulement 2 qui suivent le msci world développé real estate ou plutôt le FTSE EPRA Nareit Global TR USD (j’aurai préfèré un benchmark net return eur…)
* ishares IE00B801LT45 / IE00B83YJG36 (je ne comprends pas la diff entre les 2, ne trouve pas sur quelle bourse ils sont cotés et ne sait pas s’ils sont dispo chez binck, car si on n’a pas de cto chez binck on n’a pas a accès a la liste des etf )
*amundi LU1437018838 : bourse paris, et comme ishare, frais contenu 0,24%, part peu chère pratique pour les achats mensuels programmés, dispo chez binck?
- y a t’ils d’autres etf capitalisant world (ou acwi all cap) reit dispo chez binck ?

CTO IS :
- fiscalité 15% + 30% a la sortie
- la je ne suis pas sur de comprendre non plus. Les etf capitalisant / distribuant, europe / autres pays selon convention, sont ils éligible avec les règles fiscales spécifiques aux reit qui ne payent pas d’impôt en échange de reverser 90% de leur dividendes ?
- Si oui vaut il mieux un capitalisant ou un distribuant fiscalement ?
- par exemple REET est intéressant car même si distribuant il a l’avantage de couvrir tout le marché des reit : msci acwi imi,et ajoute donc les small et les émergents.
- quelle est cette règle qui entraine l’imposition des plus values latentes si l’etf est investi sur moins de 90% de foncières européennes ?

Bref je suis perdu entre la fiscalité des dividendes, des plus values, des conventions europe hors europe, des etf capi vs distri vs actions directes…

L’ideal serait un etf reit qui couvre un indice msci acwi all cap éligible a toutes les enveloppes mais ça n’existe a priori pas, a défaut voici les 2 options que je retiens:
- reet en cto is
- ishare ou amundi world développé en cto ir

Concernant l’assurance vie quitte a diversifier j’aurais tendance a essayer un fonds avec pour seuls frais ceux de commissions inclus dans la performance (net d’entrée, sortie, arbitrage, etc…)

Concernant le pea, les etf sont ils éligibles ? si oui sont ils seulement investi en Europe ? (pas de synthétique world reit?)

Enfin les etf sont ils bien fait dans le sens bien pondéré ? pas comme celui du pea pme par exemple.

La meilleure option est sans doute d’avoir les actions reit directes en cto is et je pourrais recopier le PF d’ih, mais j’ai la flemme d’avoir ce genre de pf a gérer…merci de votre aide.

Malo

Bonjour

j’ai EPRE dans mon PEA donc éligible.

Malolechat a écrit :

- trouvé seulement 2 qui suivent le msci world développé real estate ou plutôt le FTSE EPRA Nareit Global TR USD (j’aurai préfèré un benchmark net return eur…)

A moins que j’ai mal compris votre question, ça ne changera rien d’avoir un indice libelle en EUR ou un en USD. Si votre devise de référence est l’EUR, ça ne change rien que la conversion se fasse dans l’indice ou dans votre compte.
A mon avis, vous devriez aussi vous poser une question sur la diversification en devise. Les actions sont moins sensibles au risque de devises (les multinationales américaines sont exposées à plusieurs monnaies). C’est moins le cas avec des REIT qui sont dans ce sens plus proches d’obligations et vous exposent à un plus gros risque de devises.
Perso, je resterais plus sur une majorité d’européen.

Pour toutes les questions sur la fiscalité, j’ai pas bien suivi, mais globalement si vous prenez un ETF synthétique type EPRE il n’y a pas trop de questions à se poser.

Malolechat a écrit :

il semble qu’il y ait un manque a gagner avec les etf capitalisant par rapport aux distribuant ou aux actions en direct ?

Oui il y a des frais de gestion et peut être une retenue à la source non optimisée.
Mais
- feriez-vous vous même les démarches relatives à la retenue à la source (j’y connais rien mais en tout cas je suis sûr que c’est qq chose dans laquelle je n’ai pas envie de me plonger). Ca ne devrait rien changer distribuant / capi
- il y a plus de frais de transactions dans les actions en direct.

Bonjour Malo,

quelques éléments pour vos interrogations :
* pour le PEA, le contenu de l’ETF IE00BSJCQV56 ne le rend pas éligible au PEA (contrairement à ce qu’écrit SPDR dans ses documents).
* pour la CTO à l’IS les règles pour les OPCVM sont ici :
IS - Base d’imposition  – Produits de parts ou d’actions d’organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) – Entreprises et titres concernés
On peut y lire notamment pour les OPCVM en général :

BOFIP a écrit :

L’écart entre la valeur liquidative à l’ouverture et à la clôture de l’exercice constaté lors de cette évaluation est compris dans le résultat imposable de l’exercice concerné. En cas d’acquisition au cours de l’exercice, l’écart est calculé à partir de la valeur liquidative à la date d’acquisition.

Ce qui correspond à l’imposition des plus-values latentes. Néanmoins certains OCPVM "actions" sont exclus de l’application de cette règle :

BOFIP a écrit :

Les dispositions de l’article 209-0 A du CGI ne sont pas applicables aux parts ou actions d’OPCVM « actions » qui remplissent simultanément les conditions suivantes.
…
L’OPCVM doit être français ou établi dans un État membre de l’UE.
…
La valeur réelle de l’actif doit être représentée de façon constante pour 90 % au moins par des actions, des certificats d’investissement et des certificats coopératifs d’investissement émis par des sociétés ayant leur siège dans l’UE et qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou qui sont soumises à un impôt comparable.

et il y a encore d’autres éléments que je ne détaille pas ici.

Sinon, votre proposition finale semble convenable. Encore plus simple sinon : ne garder qu’un enveloppe pour cet investissement (cto ir).

Bien à vous,
cat