Différence de PER entre les trackers REIT US et REIT EUR ?

Bonjour à tous,

Je suis un investisseur débutant, et chercher à me diversifier en investissant dans des REIT européennes à travers un ou plusieurs ETF.
En particulier, je pensais me focaliser sur les biens résidentiels, étant donné le coup de chaud que traversent les centres commerciaux, et les changements importants qui sont en train de s’opérer au niveau des entreprises sur les bâtiments de bureaux.
Avant de franchir, je souhaite savoir un peu plus ou je mets les pieds en tâtant le terrain.
En observant les ratios comptables, je remarque une très nette différence de prix entre les REIT US et européennes :

iShares European Property Yield UCITS ETF
PER : 11,86

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
PER : 25.03 (portefeuille 57% US)

iShares US Property Yield UCITS ETF
PER : 42.52 ! (100% US)

iShares Residential and Multisector Real Estate ETF
P/CF : 24.42 (100% US)

J’aurais aimé avoir votre avis sur les raisons qui pourraient justifier un tel écart de prix (pourquoi les perspectives de croissance sont aussi différentes ? la situation sanitaire ne me semble pas à ce point différente en Europe et aux USA…)
Intuitivement, j’aurais justement plutôt eu tendance à être méfiant envers le marché immobilier (résidentiel) US qui s’est montré insuffisamment régulé par le passé…

Autre point - à la lecture (très intéressante) des portefeuilles des membres du forum, je remarque que beaucoup boudent les ETF pour investir dans les REIT ; y-a-t-il des raisons précises à cela ? L’avantage procuré par le fait de sélectionner précisément ses REIT l’emporte sur une diversification plus importante ?

Un grand merci pour vos points de vue qui éclaireront mes questions sans doute un peu naïves! :-)

Mots-clés : etf (exchange traded funds), per, reit