Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

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5 #1 25/05/2016 10h04

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maxlille a écrit :

NicoF a écrit :

bulletin Primopierre du 3ème trimestre a écrit :

bulletin Primopierre du 1er trimestre a écrit :

ddazin · #1

Résultats 2015 :

Après 7 ans d’existence, Primopierre, SCPI de bureaux devient la 9ème capitalisation du marché avec 1 351 M€.
La collecte est soutenue depuis 3 ans : 3ème rang cette année avec une collecte nette de
313,787 M€

La SCPI maintient le surinvestissement avec un montant d’acquisitions de 347,565 M€ :
10 actifs dont un portefeuille de 95 M€ de bureaux dans Paris, l’immeuble Omega à St-Ouen pour 58 M€ et 167 M€ de participations dans des SCI gérées par Primonial REIM.
La part des SCI atteint maintenant 17% du patrimoine. (Je croyais qu’une résolution limitait à 10% ?)

84% du patrimoine est situé à Paris et en Région Parisienne.

Les revenus locatifs par part chutent de plus de 11% à 11.01 € (11.78€ (2014), 12.41€ (2013)).
Mais ils sont soutenus par la rétrocession de la commission de la SG sur les acquisitions de part de SCI : +2.19€ par part.
Les charges immobilières atteignent leur niveau de croisière. L’ensemble des dotations est maitrisé, notamment la PGR qui représente depuis l’an dernier 5 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. Ces charges sont en nette baisse passant de 0.99€ à 0.61€ par part
Le résultat est stable à 10.11€ (10.08€ (2014) ; 10.41€ (2013)). Sans les produits exceptionnels, la situation serait tout autre : le résultat tomberait à 7.92€. Merci la rétrocession.

Le TOF de fin d’année est en baisse prononcée à 91.70%, (95.30% en 2014) : on peut dire que la baisse est essentiellement due au départ de Sanofi de l’Atlantis à Massy à la mi-juin 2015. Cela fait mal : 2ème principal locataire avec un poids relatif de 8.9% des revenus locatifs, plus de 6 M€ de loyers et dans un bâtiment étant le 2ème plus gros investissement de la SCPI : 78 M€ investis le 1er avril 2014 ! et 14 mois plus tard, plus de locataire ! Quelqu’un a-t-il le bulletin trimestriel qui parle de cet investissement ? Je ne doute pas que ce bâtiment soit reloué, mais j’ai un peu de mal à comprendre cette histoire.
Risque locatif : Les 10 principaux locataires représentent 45,8 % de l’ensemble des flux locatifs contre 51.7%. Ce critère prend tout son sens quand la SCPI perd un locataire important.

La SCPI a recours à l’emprunt : Le 19 novembre 2014, elle a contracté un emprunt in fine auprès des banques Natixis et Arkéa, pour un montant maximum total de 140 M€ sur une durée de 2 ans.
Au 31 décembre 2015, le tirage de l’emprunt est de 120 M€ et les intérêts courus à payer s’élèvent à 1 539 743,87 euros. La charge financière pourrait être de l’ordre de 0.30€ par part (page 15 : autres frais de gestion). Quel impact aura le remboursement du capital à la fin de l’année ?

La SCPI n’a pas de potentiel de plus-values. D’ailleurs la valeur de réalisation par part est en baisse de 1.75%. Les cessions qui représentaient 4.42% du patrimoine 2014 en m² et 2.21% de la valeur comptable 2014 se sont soldées par une moins-values -5 127 910,10 €, soit 0.59% des CP.
La SCPI annonce : « Ces cessions s’inscrivent dans une stratégie de modernisation du patrimoine, avec la volonté d’arbitrer de petites lignes de patrimoine, coûteuses en travaux et qui ont atteint leur maturité. »
Le prix de souscription reste légèrement décoté de 2.99% par rapport à la valeur de reconstitution.

Le dividende de 9.84€ est en baisse de 2.67% ( 10.11€ en 2014). Le rendement est de 5.02%.
Le dividende est entièrement financé par les résultats.
Le RAN reconstitué par un prélèvement sur la collecte est de 0.69€ par part soit 26 jours de distribution, ce qui est correct.

En résumé, la gestion locative a du boulot (le TOF au T1 2016 est encore en baisse à 88%), espérons que l’Atlantis soit vite reloué…

Message édité par l’équipe de modération (25/05/2016 10h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : analyse, praemia, primonial, primopierre, scpi

sm94 · #2

Excellente analyse du RA 2015. Le rapport du conseil de surveillance, dont 3 assureurs sont membres, est complètement vide. Une SCPI qui a grossi trop rapidement ?

Surin · #3

Bonjour,
Comme je l’ai déjà dit, parmi toutes les SCPI que j’ai acquises ces deux dernières années, seules Primopierre et Primovie n’ont pas vu leur prix de part augmenter.
Beaucoup de gros immeubles de bureau en région parisienne, peut-être plus simple à gérer que plein de petits bâtiment mais sont-ils de qualité?
Petite parenthèse sur l’Okabé qui a fait l’objet d’un reportage sur M6 il me semble. Il est compté comme des bureaux mais n’est-ce pas un centre commercial?
Mon interrogation se porterait plutôt sur Primonial qui se retrouve à gérer 2 gros paquebots créés récemment, que penser de cette SG? A-t-elle les épaules assez larges?

Dernière modification par kc44 (28/05/2016 06h42)

GoodbyLenine · #4

Okabé est un énorme centre commercial sur 2 ou 3 niveau, avec 4 ou 5 niveaux de parking, avec un Auchan comme locomotive. Je suppose que les 6 392 m² loués à une banque (peut-être celle-ci qui y a son siège) que possède Primopierre sont des bureaux situés au dessus du centre commercial.

Le prix de la part de Primopierre est passé de 191€ à 196€ début 2014.

Surin · #5

En effet pour Primopierre, a moi d’assumer d’en avoir acheté 1 an après l’augmentation de prix de part qui a eu lieu début mars 2014.
J’ai trouvé cela sur bourso:
"Primopierre a été montée par Primonial quand celle ci n’avait pas encore d’agrément de société de gestion de SCPI.
C’est BNP qui gérait la SCPI au départ.
Primonial a eu son agrément de société de gestion en 2011 et a repris la gestion de "sa" SCPI."
On trouve quelques informations sur wiki qui proviennent pour la plupart du site de Primonial.

maxlille · #6

Petite mise à jour, le TOF fin T2 est de 88,6 % soit un niveau stable par rapport au T1 .
Commentaire sur le bulletin "l’Atlantis à Massy, qui
représente 38% de la vacance totale de la SCPI et dont la relocation est en bonne voie" donc espérons que ces bureaux soient vite reloués…

Bulletin T2

NicoF · #7

A priori ça serait bon:

"La principale situation de vacance au 1er juillet est due à un congé délivré en décembre 2015 pour l’Atlantis situé à Massy (40% de la vacance financière). Cet actif fait d’ores et déjà l’objet d’un bail signé en juillet 2016, avec prise d’effet en avril 2017"

Source

cedREIM · #8

maxlille a écrit :
espérons que ces bureaux soient vite reloués…

NicoF a écrit :
A priori ça serait bon

Je viens de jeter un oeil, l’offre n’est plus disponible sur les books dans grands broker de la place. Elle l’était encore il y a quelques mois.
C’est plutôt bon signe pour cette SCPI qui s’enlève une épine (un tronc d’arbre même) du pied.

maxlille · #9

Bon je viens d’appeler Primonial, bulletin T3 dispo sous une semaine… 45 jours après la fin du trimestre ils sont pas stressés.
Si on considère que les locaux de massy sont reloués, je vais peut être considérer cette SCPI en NP

stephane · #10

La clé proposée est à 65% sur 10 ans. C’est une clé intéressante si on la compare à d’autres offres en nue-propriété (Immorente, Efimmo, etc…).

NicoF · #11

Le bulletin du 3ème trimestre

Massy est reloué à 100% à partir d’avril 2017

Surin · #12

On y lit ceci:

bulletin Primopierre du 3ème trimestre a écrit :
Le 3ème trimestre a également été marqué par la signature, en juillet, d’un bail de 12 ans sur la totalité de l’Atlantis à Massy (40000 m²). Le locataire emménagera en avril 2017. Cette transaction locative d’envergure, réalisée 6 mois seulement après le dépôt du congé, conforte notre conviction sur les actifs qualitatifs, aptes à être reloués dans des conditions et des délais satisfaisants.

Fantastique mais:

bulletin Primopierre du 1er trimestre a écrit :
La principale ligne vacante est l’Atlantis à Massy (25000 m²) depuis décembre 2015. Nous avons une conviction forte sur la qualité de cet actif et sa capacité à être reloué dans des délais satisfaisants.

Contrairement à ce que laisse croire le dernier BT, la vacance n’a pas été de 6 mois mais bien de 16 mois sur cet actif. On peut trouver cela satisfaisant mais il faudra un jour que les bulletins cessent de s’envoyer des roses et soient un peu plus sincère et précis.
Certains diront qu’ils disent la vérité dans leur bulletin, personnellement ce genre de tournure partisane me gène et je ne veux pas avoir à lire entre les lignes.

Autre point, cet actif à Massy représente 25 313m² depuis toujours (il suffit de le voir dans le récapitulatif de la vacance des BT 4T2005 et tous ceux de 2016).
Pourquoi dans le dernier édito se vante-t-on d’avoir reloué 40000 m² ?

Dernière modification par kc44 (06/11/2016 02h35)

Surin · #13

Je me suis penché sur les locaux vacants de cette SCPI, il y a pas mal à redire. L’Okabé semble se vider, ils n’en parlent pas. L’Odyssée à Massy idem.
Alors pour être objectif comparons ce qui est comparable:
Locaux vacants les plus significatifs au 30/09/2015: superficie totale 30 573 m²
Locaux vacants les plus significatifs au 30/09/2016: superficie totale 69 134 m²
Soit une augmentation de plus de 126% de la surface vacante en un an.
Tout de suite c’est moins "satisfaisant" je trouve !

Surin · #14

Autre chose, puisque certains vont dire que bien sûr cela est du au congé donné sur l’immeuble Atlantis à Massy. Cela fait des mois que la SG relativise son taux d’occupation financier par le fait que cela est du à un gros actif - l’immeuble Atlantis donc.
Au 4T 2015, la vacance était de 46 529 m² en incluant cet immeuble.
Au 3T 2016, si on retire ces 25 313 m² de la vacance de Primopierre, il reste 43 821 m² soit quasiment autant qu’au 4T 2015. Doit-on se réjouir?

Désolé d’avoir posté 3 messages de suite.

NicoF · #15

Je pense que l’on peut enlever à ça le Between et l’universaone, ils viennent d’être acheté au T2. 7800m² environs.

ça valait peut être le coup d’attendre un peu, partir sur bail de 12 ans c’est pas mal je pense même si ce n’est qu’en Avril 2017

Les 40000m² m’interpellent également, je leur ai envoyé un message, on verra bien s’ils répondent.

ddazin · #16

La vacance passe de 52 371 m² (fin 2015) à 69 134 m² (T3 2016) soit + 16 163 m².
Cette augmentation est essentiellement due :
- à la libération de 7 604 m² dans l’Okabé depuis le début 2016 avec notamment le départ de CASA SILCA, l’opérateur informatique du Crédit agricole qui occupait 6 392 m². Ce départ était prévu depuis juillet 2014.
- et aux 6 544 m² du Between acheté avec 29% de libre non reloué à ce jour.

La relocation des 25 313 m² de l’Atlantis est une très bonne nouvelle.

NicoF · #17

ok

Daniel While m’a répondu par email:

"Il y en a en effet une erreur: l’immeuble représente bien 40 000 m², mais la SCPI Primopierre n’en détient qu’une indivision de 25 000 m². Le reste est détenu par d’autres fonds gérés par Primonial REIM."

Surin · #18

Je me demande bien quelles compétences demande-t-on aux personnes qui rédigent ces BT. L’art d’enfumer?
Ca devient agaçant d’avoir à contrôler toutes les bourdes que l’on y lit.

Quand un locataire "donne congé", il le fait avec un préavis. Quand il loue apparemment aussi. C’est donc tromper l’associé que de se vanter d’avoir fait une "transaction locative d’envergure, réalisée 6 mois seulement après le dépôt du congé". C’est faux c’est tout, c’est fait sciemment et cela s’appelle un mensonge. Le "congé" a été donné bien avant décembre 2015 et il a simplement pris effet en décembre 2015.
Cela ne donne pas envie de faire confiance à la société de gestion.

Espérons donc que les TOF remonte largement au dessus des 90% au 30 juin sinon je me demande bien quelles tournures rédactionnelles vont-ils bien pouvoir imaginer dans leur BT.

Surin · #19

Le dernier BT n’incite pas à l’optimisme.
La SG reste confiante dans la remontée du TOF suite à la relocation de l’Atlantis mais l’Okabé et l’Odyssée continuent de se vider, sans explication.
Ils sont confiants sur la mise sur le marché de nouveaux locaux (?) mais les relocations du trimestre peinent à compenser les nouveaux congés qui eux, ne cessent pas.

Certains ont-il écho d’une augmentation imminente du prix de la part, quand et de combien?

pierremo · #20

Bonjour,

l’on m’a proposé un montage financier pour investissement en direct dans cette SCPI… Je m’interroge juste sur la liquidité de sortie à terme. Quelqu’un a t-il déjà expérimenté ? Une liquidité est elle offerte en secondaire par le gestionnaire ? Quel a été le délai de sortie et pour quel montant et quelle décote ?

Cordialement,
Pierre

GoodbyLenine · #21

Merci de respecter notre charte, en particulier de vous présenter ici et de faire des recherches avant de poser une question (par ex. dans votre cas sur le mot clé "SCPI capital variable" et l’outil de recherche, en haut à droite de cette page).

Le bulletin d’information trimestriel de cette SCPI (comme celui des autres, émis chaque trimestre, le dernier étant disponible ici) décrit page 4 les conditions de cession et de retrait.

Comme toutes les autres SCPI à capital variable, il est possible de céder des parts à la valeur de retrait (actuellement 175.19€/part) tant qu’il y a suffisamment de nouvelles parts souscrites. Sinon, il y a blocage, et la SCPI peut mettre en place diverses mesures pour assurer une certaine liquidité aux associés (à un prix de vente inférieur). Cette SCPI n’a jamais connu de blocage (tous ceux qui ont voulu vendre des parts les ont cédé en moins d’un mois), et même plutôt une collecte pléthorique, mais rien n’assure que ce soit toujours le cas à l’avenir (il y a quelques SCPI, dont 2 grosses gérées par" La Française", qui expérimentent actuellement un blocage).

nikomil · #22

Une revalorisation des parts Primopierre, Primovie et Capimmo va être effectuée par Primonial fin Mars (info verbale Mon Financier et Mes Placements). On parle de 6% sur Primopierre et Primovie ce qui semble beaucoup…

Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?

Je ne reposte pas le message sur Primovie, peut-être à déplacer sur autre section.

Surin · #23

Pourquoi donc? Il n’y a pas de lien avec les frais de souscription. Certaines SCPI peuvent se revendre avec une plus-value moins de 6 mois après l’acquisition, suite à une revalorisation des parts.

Il faut voir la revalorisation par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution de Primopierre (et Primovie) que je n’ai pas trouvée sur le site de Primonial contrairement à ce qu’ils disent dans le dernier BT. Si vous la (les) voyez, je suis preneur.

sm94 · #24

cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai,

Oui, nikomil.
Exemple: au premier juillet 2015, la part de Rivoli Avenir Patrimoine a augmenté de 7% pour des frais d’entrée de 6% sur Mes-placements liberté, soit un gain immédiat de 1% pour ceux ayant acheté avant la revalorisation.
De quoi réduire le risque de l’achat, les frais d’entrée étant gommés immédiatement. Il était même possible de revendre immédiatement pour un gain de 1% (mais attention, les contrats récents appliquent une pénalité de 3% en cas de sortie dans les 3 premières années après un achat)

sm94 · #25

Je me suis posé la question de savoir si une augmentation de 6% du prix des parts était possible. C’est par là qu’il faut commencer.

La valeur de réalisation au 31/12/2016 est de 170,18 euros (cf site) contre 167,64 un an plus tôt, soit + 1,5% seulement.

La valeur de reconstitution fin 2015 était à 200,49 euros, soit 19,6% de plus que la valeur de réalisation.
En appliquant le même ratio, on arrive à une valeur de reconstitution de 203,5 euros fin 2016 (a vérifier dans le rapport annuel)

Avec une augmentation de 6%, le prix de la part passerait à 207,76 euros, soit une surcôte de 2% par rapport à la valeur de reconstitution, contre une décote de 2% actuellement, et encore loin des 10% maximum. Si la société de gestion souhaite ralentir un peu l’expansion de la SCPI qui approche des 2 milliards, c’est tout a fait plausible.

C’est donc possible.

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