Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

Bonsoir,

Pour répondre à Jo0505

1- Les analystes, banquiers et autres gourous qui prédisent le pétrole à 60 / 70 $ dans quelques mois sont des menteurs.

Tout simplement car personne n’en sait rien. Il me semble que c’est S&P qui prédisait en Novembre (le mois dernier) le baril à 40$ avant la fin Décembre 2016….

Qui a su prédire en 2015 que le pétrole descendrait à 30$ ?

On est incapable de prédire une météo fiable à 1 mois, alors connaître le prix du baril dans 2 mois, 3 mois ou 1 an, ça me fait bien marrer.

2- Pour moi, quand une valeur est dépendante d’une matière première c’est de la spéculation. Car même si l’entreprise est très bien gérée elle perdra de l’argent.

Néanmoins, Dream Office n’est pas non plus une entreprise d’extraction qui tire 100% de ses revenus du pétrole. Elle s’est mise à vendre certaines propriétés d’Alberta afin d’être moins exposée à cette région. On peut donc estimer que Dream sera moins sensible aux variations du pétrole dans quelques années.

Quant à la suite sur Dream, je dirai que oui le cours évoluera en fonction du pétrole. Avec néanmoins des risques supplémentaires (transition afin de se dégager de l’Alberta, sa gestion immobilière et ses revenus, sa dette…) ces risques sont pour moi compensés par le dividende de 7.8% qui était il y’a peu à 9%.

Pour ma part, je mise sur un retour à la normale des prix du pétrole car la demande mondiale de pétrole augmente chaque année depuis des décennies et cela m’étonnerais que les pays producteurs et totalement dépendant du pétrole laisse les prix s’effondrer sans réagir.

Etant trop exposé à cette valeur, je m’allège à chaque montée du cours.

Dernière modification par Francois92i (20/12/2016 21h53)

La principale raison de mes allègements est que cette ligne représente à elle seule 23% de mon portefeuille, c’est beaucoup trop.

Ensuite effectivement j’ai fait des gros renforcements fin 2015 et début 2016 sur les pétrolières et ai considéré Dream comme une pétrolière même si en soit c’est une REIT, il est donc maintenant temps d’alléger ce secteur pour moi.

Considérer Dream Office comme un proxy du pétrole me semble ignorer le repositionnement opéré cette année et le recentrage sur leurs "Core" assets (Toronto, Montréal, Vancouver). A l’heure actuelle, ce portefeuille représente près de 60% de la NAV et devrait approcher 50% du NOI en 2017.
Sachant qu’une partie du portefeuille "pétrole" (Alberta/Saskatchewan) est occupée par des administrations publiques régionales, on peut considérer que le taux de distribution actuel est couvert par des assets qui ne sont pas étroitement liés au pétrole.

Dans les résultats trimestriels récents, nous avons la nouvelle estimation de la NAV de Dream Office au 31/12/2016 : $22,48 par action (source).

La NAV des actifs se répartit comme suit :

Dream Office REIT a écrit :

- The NAV of our Core Assets was approximately $2.0 billion or $17.68 per unit.
- The NAV of our Private Market Assets was $0.7 billion or $6.48 per unit.
- The NAV of our Value-Add Assets was $0.2 billion or $1.54 per unit.

Il faut retrancher la dette et on arrive aux $22,48.

La partie "Private Market Assets" est destinée à être "réalisée" (vendue) autant que faire se peut.

Concernant le FFO, il est en légère baisse, compte tenu des cessions d’actifs sur le trimestre :

Dream Office a écrit :

Diluted FFO per unit(1) for the quarter and year: Diluted FFO on a per unit basis for the three months ended December 31, 2016 was $0.59, compared to $0.62 in Q3 2016.

Sachant qu’on cote maintenant $20.03, la décote n’est pas substantielle au vu des incertitudes toujours en vigueur en Alberta.

D’un autre côté, leur taux d’intérêt moyen sur la dette a légèrement baissé (à 3,84% depuis 4+), et malgré les incertitudes, le redémarrage en Alberta semble concret.

A surveiller, mais pour moi pas si mal.

ST, vous avez raison. Ce "problème" semble récurrent avec toutes les sociétés gérées de façon EXTERNE (Dream Office est géré par Dream Asset Management): Les buybacks font baisser les encours sous gestion, et donc le montant des frais facturés par le gérant externe.

Autant dire qu’il rachètent souvent des actions pour faire "bonne figure" lorsqu’il y a une grosse décote, mais ils n’y vont pas franchement, ni sérieusement. Et c’est bien dommage pour les actionnaires.

On peut après légitimement se poser la question du conflit d’intérêt qui existe bel et bien, et c’est la raison pour laquelle beaucoup de monde préfère les sociétés gérées en interne (le management est salarié de la boite, peu importe sa taille, leur salaire n’est pas affecté). Ironie de toute l’histoire au final: Les sociétés gérées en externe tendent à avoir une décote plus importante sur leur book value.

Oups, alors non applicable pour Dream Office. Merci pour la correction IH.
Je ne suis pas d’assez près cette société, et je n’étais pas au courant. J’ai juste regardé et j’ai effectivement trouvé l’annonce de cette internalisation qui date d’avril 2015, et ils l’avouent d’ailleurs quelque part eux-même:

to better align the management structure of the REIT with the interests of its unitholders

Ce qui est dommage, et j’ai l’impression que ça arrive assez souvent suite à des changements, c’est que le descriptif de la société indique encore qu’elle est gérée de façon externe à pas mal d’endroits (par exemple Google Finance, ou sur la plateforme d’IB). C’est ça qui m’a induit en erreur. Ca fait tout de même bientôt 2 ans …

EDIT: Ca semble d’ailleurs être l’exact même texte sur Google finance et IB, donc ça doit être repris de quelque part, il faudrait qu’ils effectuent le changement à la source.

Avez-vous une explication à la chute brutale de Dream Office lundi soir ?

Ok merci, pas de "vraie" nouvelle donc !

Sévère accélération du mouvement du coté de Dream Office  : Press-Release-June-22-final

En résumé:
1) réduction drastique du portefeuille de 1.7B$
2) le dividende qui passe de 1.5$ à 1$ (annualisé)
3) 440M$ de rachat de titres

L’idée générale est la re-concentration sur un portefeuille immobilier de plus grande qualité avec un endettement contenu à 43% de la valeur comptable brute.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

SerialTrader a écrit :

A priori, je vais conserver mes titres et ne pas apporter a l’auction. Autrement dit, je suis enclin a donner a cette equipe de gestion une seconde chance (le benefice  du doute?).

Disons qu’on est content de savoir que maintenant la NAV soit la priorité, vu que d’après le consensus, elle a encore baissé sur le trimestre :

Dream Office REIT a écrit :

As at June 22, 2017, the analyst consensus net asset value per unit was $20.78 and the average analyst target price for each unit of Dream Office REIT was $19.33

Pour mémoire, en mars 2016 (donc c’était pas il y a vingt ans, mais l’année dernière), la management annonçait une NAV a plus de $30,31 par action et $34,98 en mars 2015.

Je pense me débarrasser du titre prochainement, comme Cominar.

Le cours est maintenant quasi-identique à la NAV et le portefeuille d’actifs a une "diversification" qui manque de clarté, même après les cessions :


Pour le coup, hélas, monsieur le marché avait parfaitement anticipé les choses, puisque la NAV n’a cessé de baisser pour rejoindre le cours de bourse et non l’inverse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pour qui a besoin des dividendes aujourd’hui, la coupe du dividende (la seconde d’ailleurs) associée à la baisse du CAD font mal.

Et on peut craindre une dépréciation de NAV prochaine, quand on voit que l’allocation cible comporte la vente entre autres des 11% de la NAV actuelle situés en Alberta, dont on peut craindre que la vente ne se fasse pas dans les meilleures conditions (reste à savoir si la précédente dépréciation, de mémoire -25%, était proche de la vérité).

Néanmoins dans une optique de long terme, sans besoin des dividendes, 5% de rendement me semblent suffisants pour attendre des cieux plus clements ( Euro/CAD et désamour des REITs) sur cette société qui a le bon goût de se désendetter avant la hausse des taux.

En ce qui me concerne, le scénario qui m’avait fait choisir les REITs canadiennes en 2015 (suite aux messages de ce forum) est toujours valable : retour de l’inflation, hausse des matières premières dont le Canada dépend fortement, avec toutefois le bémol de la hausse des taux qui pourrait impacter l’immobilier au sens large.

À court terme c’est sûr que ça tangue. Curieux de voir ce que va faire le titre après ces news.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.