Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements)

Bonjour,

Achat + frais de notaire ensemble complet : 518 000€ ou 550 000€ ?
Vous avez indiqué les deux montants.


-Crédit par mois de la SCI: 1 901€
- Loyer locatif HC par mois: 3 007€
Qu’es ce que cela donne tous frais, charges et taxes comprises ?

Quelle durée estimez vous pour les travaux de l’écurie?
Avez vous le carnet d’adresse d’entrepreneur du BTP associé ?
Comment a été estimé le coût des travaux ?

Depuis l’acquisition, sur la période des travaux, et jusqu’à la location des biens (quelle durée?), comment réglerez vous les mensualités de l’emprunt ?

Dernière modification par Mi345 (04/03/2017 16h01)

Très risqué.
Une grande utilisation de l’emprunt.
Aucune marge de manœuvre.
Pas de matelas pour les aléas.
En vous lisant, j’ai le sentiment d’une LBO à la Drahi.
Au vu du risque le projet devrait être parfaitement maîtrisé techniquement, humainement et financièrement (n’est pas M. Drahi qui veut). Or il subsiste des zones d’ombres dans votre précédent message.
La prudence vous recommanderait de laisser passer quelques années, le temps que vos 3 premières acquisitions créent de la trésorerie et que vous ayez plus d’expérience.

Voila pour mon avis personnel.

D’autre intervenants plus expérimentés vous conseilleront mieux que je ne le ferai.

Merci pour les renseignements de vos 2 messages.

Je suis justement au stade de l’étude, et je ne veux rien oublier comme la marge de manœuvre est justement trés petite.

Oui la banque m’a suivi pour l’acquisition d’un appartement en 2015, puis des 3 derniers appartements et immeubles cette année.

Pour la banque elle veux simplement que 70% de loyers HC couvrent la mensualité de l’emprunt. C’est le cas dans les derniers achats.

J’ai effectivement peur que se projet soit trop gros pour tout de suite en sachant que la SCI n’aura pas de marge financière énorme les premières années.

1 100€ par mois de différence entre Emprunt et Loyer, reste à payer avec cette somme la taxe foncière, les assurances, divers travaux, et les charges non récupérables sur le locataire.

Concernant l’épargne, nous en avons mis pour notre résidence principale ainsi que le premier achat locatif avec apport et frais de notaire également du coup beaucoup moins pour la suite.

Nous avons toujours une resserve de 12 000€ pour les besoins sur nos différent projet que nous souhaitons avoir de côté.

Pour les travaux il y aurait peut être plus, mais comme je veux déjà savoir si le projet pourrais tenir la route je n’ai pas été plus loin encore avec un entrepreneur pour effectué des devis.

Je ne veux pas faire perdre de temps à un entrepreneur de chiffrer ainsi que des contres visites pour rien si la banque ne me suis pas ou que le projet ne tiens pas.

Pour la faisabilité niveau PLU, l’ancien propriétaire à vendu un morceau de terrains pour y faire construire 5 maisons, donc je dirais que cela devrait être ok.
Mais effectivement à approfondir si le projet tiens la route, avant de faire des devis des travaux.

Je dois dire en plus de tous ça que cela me fait en plus mettre ma résidence principale (maison construite il y a 3 ans) actuelle en locatif; acquise en nom propre et pas SCI.

Dernière modification par Onlynico57 (04/03/2017 19h16)

Oui je vais déjà solliciter des entrepreneurs, je vois également 2 courtiers Lundi et Mardi pour voir se que ça peux donner.

J’ai justement fait une simulation de mon Cash Flow actuel en y intégrant ma résidence principale dedans avec taxe foncière de l’ensemble des biens.

J’ai donc 36 796€ de mensualité de crédit par an actuellement

Puis 36 084€ de revenu locatifs hors charges plus 10 800€ de revenus locatifs en nom propre.(sans aucunes charges)

Puis il me reste 6 668€ de revenu par an en ayant intégré les taxes foncières, remboursement de prêt, assurances PNO.

Si j’ajoute les impôts de la SCI à payé lorsque je n’aurais plus de déficit à déduire, il me reste 1 584€ de solde sur les comptes.

Maintenant clairement si je fais une simulation complète uniquement sur le bien, bien sur mon cash flow sera négatif car du bien sera pour une location à moi même.

Je suis donc prêt à payer à la SCI la même chose que je paie actuellement ma résidence principale soit 1 160€ par mois.

Je ne veux dans tout les cas pas faire un achat pour que le château de carte s’écroule comme vous dites.

Mais la simulation est beaucoup plus compliqué quand il s’agit d’un mix résidence principale et locatif.

Oui vous avez tout à fait raison Fast Hand , c’est pour ça que je ne suis pas pressé sur le projet et demande surtout des conseils.

Je me suis d’ailleurs amusé à faire une simulation en intégrant dans la SCI ma maison actuel ainsi que la maison dont je vous parle.

                         Mensualité Crédit    Revenus           Charges   

TOTAL PAR MOIS     6 840,39 €             6 457,08 €    450,00 €       

En intégrant les impôts fonciers, l’assurance PNO, les charges non récupérables et impôts IS cela me fait un cash flows négatif de - 11 500€ par an

Ça parait énorme sauf que dans cette simulation je n’ai plus de crédit de ma résidence principale à payé.

Et je paye actuellement 13 980 par an donc cela me fait un effort moins important.

.
Ensuite vous avez raison projet trés risqué, bien dommage car beaucoup de travaux mais bien trés rares.

Pour répondre, j’ai fait le tour de plusieurs courtiers, effectivement projets spécifiques compliquer avec un bon budget travaux.

J’ai exposer 2 projets aux courtiers, celui que je vous ai présenter et un 2ème également en vente par la même personne mais différents.

Immeuble de rapport de 9 appartements et 3 local commercial entièrement loué à 495 000€ frais de notaire compris, un petit budget travaux de 15 000€ serait à faire pour rafraîchir les parties communes, mais actuellement entièrement loué 5800€ par mois.

Sur le projet la une banque suivrait, par contre elle ne serait pas entièrement fermer sur le premier projet mais en ayant une somme de côté sur un compte (50 000 - 80 000€) pour montrer l’intérêt du projet.

Donc je retourne voir le courtier semaine prochaine qui m’expose les contres parties que j’aurais à faire de mon côté (assurance chez eux, domiciliation de compte.)

Je défend bien sur le premier projet mais en parlant d’investissement au propriétaire celui ci me montre les biens qu’il vend actuellement (la totalité), donc si un investissement peux paraître plus facile pour la banque et plus réalisable pourquoi ne pas le soumettre?

Le courtier à donc étudier les 2 cas et soumis les 2 cas aux différentes banques, car quel serait l’intérêt de présenter le premier projet et d’avoir un refus pour ensuite proposer un 2ème projet et qu’il recommence le travail?

C’est dans le but d’économiser du temps au courtier et à moi même avec les différents rendez vous.

Le projet peux tout à fait être viable financièrement mais pas assez solide niveau liquidité pour la banque.
Effectivement le courtier me dit bien que le premier projet n’a pas de problème de solidité en avançant des estimations de loyer avec une agence mais qu’une banque serait plus serein avec un compte à 80 000€ qui suis l’investissement même si celui ci ne sert pas d’apport.

Alors que le 2ème projet leur parait moins à risque car bail à jour et somme réel des loyers qui sont versés.

Maintenant je revois le propriétaire des 2 projets pour faire une contre visite de l’ensemble et me positionnerais suivant le courtier également.

Mais vous avez raison, défendre 2 projet est effectivement compliqué.

Dernière modification par Onlynico57 (12/03/2017 20h46)