CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

okavongo · #126

Bon, avec Charles Sannat et son catastrophisme habituel qui entre dans la danse c’est décidé, je vais renforcer ma ligne CBL !

Prenons son exemple des "drives" et de la catastrophe qu’il représentent pour les supermarchés. Les "drives" existent depuis 2000 et force est de constater qu’ils n’ont pas remplacer la distributions traditionnelle. Ils ont pris des parts de marché mais 15 ans après leur démarrage ils semblent avoir atteint la maturité et une part de marché qui en 2018 devrait être entre 5,5 et 7% si j’en crois cet article. Ça compte, mais ce n’est pas la fin du monde annoncé…

Mestra · #127

L’article :

"Même un géant comme Walmart vacille et s’apprête à tomber. Seul sa taille lui permet encore de survivre, car plus on est gros, plus on met de temps à maigrir."

C’est sans compter que les choses réagissent, s’adaptent, se transforment…

Penser que les centres commerciaux restent les bras croisés est utopique. Ils s’adaptent tout simplement à une demande différente avec plus d’expérience-client et d’entertainment.

Je suis entièrement d’accord sur l’aspect social qui n’est pas abordé. Faire ses courses devant un écran, sans un peu flâner, prendre le temps, prendre l’air, rencontrer ses voisins, sortir les gamins… ça ne va qu’un temps, (j’ai essayé tout les supermarchés en ligne).

Ensuite, il y a un problème de concurrence-prix, le supermarché à 5 min de mon domicile avec sa petite galerie commerciale est souvent moins cher que le net sur les promos "imbattables", l’électroménager et même parfois la tv-hifi.

Après, je reconnais que pour les boutiques telecom, les opticiens ou les autres business avec "énorme marge dans le passé", c’est foutu.

Nathanair · #128

CBL affiche presque 6% de hausse ce soir, je sens que les mouvements YoYo seront plus importants, fréquents et régulier sous Trump.

A nous d’en tirer profit!

Jef44 · #129

les yoyos sont juste avant les resultats

Donc ffo q4 = 0,68/share
ffo 2016. = 2,41/share
Soit share/ffo = 4,35

Mevo · #130

Les passages les plus importants de la conf call:

CBL conf call a écrit :
Our results in 2016 were excellent and I’m proud of the entire CBL team for what we accomplished last year. We achieved portfolio, same-center NOI growth of 2.3% and adjusted FFO growth of 3.9% to $2.41 per share.

We had a record year for dispositions with the sale of eight malls, five community centers and five office buildings generating almost $370 million in proceeds. Our balance sheet is stronger than ever with the lowest total debt balance in 10 years and debt to EBITDA of 6.5x, one of the lowest multiples in the mall sector.

The strong demand for space in our properties was demonstrated by the 120 basis point occupancy increase in the portfolio to 94.8% and the 50 basis point increase to 94.2% in same-center malls. [..]

2017 FFO guidance is in the range of $2.26 to $2.33 per diluted share and same center NOI growth of 0% to 1.5%. Our FFO guidance incorporates the dilution from asset sales, rent from the sale lease back transaction with Sears and higher interest expense, but does not include any announced transactions.

francoisolivier · #131

Harder, stronger, better but not for 2017 : $2.26 to $2.33 versus $2.41

Finalement l’achat des 5 magasins Sears sera dilutifs

Mevo · #132

Francoisolivier: Ils ont surtout beaucoup plus vendu qu’ils n’ont acheté, cf la première phrase du second paragraphe cité:

CBL conf call a écrit :
We had a record year for dispositions with the sale of eight malls, five community centers and five office buildings generating almost $370 million in proceeds

Et ils se sont bien débarassé de leurs moins bons actifs, puisque le taux d’occupation du portefeuille monte de 120 points, alors que cette hausse n’est que de 50 points à périmètre comparable. 70 points d’amélioration du taux d’occupation viennent des cessions et clés rendues aux prêteurs.

Comme pour votre portefeuille action, alléger diminue effectivement les dividendes reçus, mais ça baisse également le risque (encore plus si vous utilisez du levier).

Dernière modification par Mevo (03/02/2017 14h38)

InvestisseurHeureux · #133

Mon tracking record sur HCP et VEREIT étant ce qu’il est, j’hésite à trop renchérir sur une foncière perçue comme peu qualitative.

Toutefois, vraiment je trouve que l’année 2016 a été très correcte pour CBL & Associates et trouve la décote de près de 50% sur la NAV (entre $18-20) franchement élevée.

Je m’étonne juste de l’absence d’achats d’initiés.

okavongo · #134

Il faut dire que le management possède à priori déjà 10% de la boutique.

Stephen Lebovitz a écrit :
look we as management owned over 10% the stock of the company so we are absolutely shoulder-to-shoulder invested

Source

Mevo · #135

Après LBrands qui publie des résultats pas folichons ((2/2) L Brands : lingerie fine et produits de beauté (Victoria’s Secret, Pink, Bath & Body Work)), aujourd’hui c’est au tour de JC Penney d’annoncer qu’ils ont en projet de fermer 130 à 140 magasins (soit 13 à 14% de leur parc). On ne sait pas encore lesquels, on aura la liste après qu’il aient prévenus les salariés concernés. Donc, impossible de savoir combien sont chez CBL sur la 60aine d’emplacements loués à JC Penney (la liste devrait être publiée en mars).

francoisolivier · #136

Sears, macy’s et jc penney qui ferment des magasins.
Il manque plus que L brands ….

Les ventes de magasins par CBL prennent du sens, mais peuvent inqueter le marché avec la baisse de prevision du FFO.
Tout comme les annonces de fermeture. Le titre pourrait etre malmené et donc survendu ( et une bonne occasion de se renforcer)

pitivier · #137

Bonjour, c’est une bonne occasion de se renforcé pour pas cher. prochainement

-20% de mon coté pour une petite ligne.

article du 3 février.
http://seekingalpha.com/article/4042563 … ld-growing

article du 24 février 2017 seeking alpha
http://seekingalpha.com/news/3246499-to … osure-plan

srem · #138

Renforcer CBL & Associates Properties ou pas.

Un point de vue intéressant: http://seekingalpha.com/article/4052535 … ll-bullish

PS: -10,5% pour ma ligne.

investisseur36 · #139

Bonne question en sachant que depuis quelques jours CBL comme WPG font une belle chute….. remonteront ils un jour? avec ce taux de dividende cela peut paraitre attractif mais les deux REIT ne sont pas (ce n’est que mon avis) sur une dynamique de développement.

francoisolivier · #140

investisseur36 a écrit :
Bonne question en sachant que depuis quelques jours CBL comme WPG font une belle chute….. remonteront ils un jour? avec ce taux de dividende cela peut paraitre attractif mais les deux REIT ne sont pas (ce n’est que mon avis) sur une dynamique de développement.

C’est quoi une dynamique de développement ?

Par exemple, Wpg depense plus de 30% de ses revenus dans la renovation de malls

Dernière modification par francoisolivier (08/03/2017 20h25)

investisseur36 · #141

Oui il depense mais le ffo n‘est pas en croissance et les ventes ne se font pas avec une grosse plus value. Le taux des emprunts reste concequant et faire une augmentation de capital au niveau du prix de l’action est econnomiquement compliqué. Tout cela limite la marge de manœuvre de l’entreprise et la possibilité d’acquérir de nouveau centre et d’augmenter son ffo.

Mevo · #142

Srem, CBL n’est sans doute pas une valeur de "croissance". Si vous attendez d’une société que vous achetez, une forte croissance de ses revenus, alors il me parait assez clair que CBL est sans doute un mauvais cheval pour vous (enfin perso, je ne parie pas là-dessus).

Maintenant, la question est: Est-ce que CBL peut actuellement s’acheter à son "juste prix" ou on est sans doute pas mal en-dessous ? Regardez les FFO qu’ils encaissent, combien ils versent comme dividende. La différence est capitalisée tous les ans par la société et sa valeur intrinsèque augmente donc annuellement de cette somme.

La question à aussi se poser est de savoir si vous croyez à une certaine pérénité des "malls". Si vous pensez que les shopping centers c’est fini, ou que les "moins bons" vont au minimum tous fermer, CBL n’est sans doute pas pour vous non plus.

Après, si vous pensez qu’ils vont réussir à continuer à environ gagner ce qu’ils gagnent, une fois la dette remboursée, ils gagneront plus avec les intérêts qui ne seront plus à payer, et ils pourront éventuellement racheter des actions (à une discount si le cours n’a pas grimpé d’ici là). En attendant, sauf problème, vous encaissez un relativement gros dividende. Faites-vous votre propre opinion.

(Déontologie: LONG CBL)

Chazal · #143

Voici, un article intéressant concernant la croissance future probable de CBL après étude de la croissance intrinsèque de ses différents malls :
http://www.seekingalpha.com/article/4052535

Selon lui, malgrè le faible pay-out-ratio, la décroissance générale de ses malls oblige CBL à les développer, à faire des acquisitions ou à réduire son niveau de dette pour maintenir des revenus stables.

Après prise en compte des différents variables de l’équation, l’auteur considère une croissance des revenus de CBL de 2% par an comme étant une hypothèse réaliste.

PatN · #144

Bonjour

en lisant le Q4, voici ce que je m’étais dit :
1) AFFO Payout ratio très faible à 44%
2) Croissance de l’AFFO de 4% par rapport à 2015.
3) AFFO Guidance 2017 entre 2,26 et 2,33$ soit jusqu’à 6% de baisse
4) Dettes en baisse
5) Revenus en baisse de 6,9% au Q4/2016.

Conclusion : l’entreprise continue de se désendetter, avec un payout ratio super faible. Accumulable pour moi.
Et la date Ex-div n’est pas passée.

AleaJactaEst · #145

J’ai relu les documents financiers de CBL ce week end. Je pense que je vais surpondérer cette valeur et en racheter.

Total du prix des mall : 10B
Total de la dette : 4.8B
NOI : 720-740M
EBITDA : 660-680M
Cout de la dette : 230M

Cap rate des Mall sans dette : 7.5%

En gros si CBL revend la moitié de ces Malls demain et rembourse sa dette sans frais, on aurait 375M de FFO soit 4.25x la capitalisation actuelle. Ceci suppose cependant des couts de structure qui diminuerait de façon proportionnelle. (de 60 à 30M par an environ).

Si CBL passait les 6,5 années à venir à ne faire que rembourser sa dette, on aurait 10B net pour 1.6M de capitalisation, soit environ un x6 sur 6.5 ans. (Chiffre ne tenant pas compte du cout de la dette).

CBL est investisment grade et le cout de sa dette devrait diminuer au fur et à mesure qu’il se désendette (toutes choses égales par ailleurs).

à 9.5 usd, je vais charger le camion …

PS : Message édité :

En tenant compte du coute de la dette, il faudrait selon mes calculs 8.5 ans pour tout rembourser et faire un 6.5x

Dernière modification par AleaJactaEst (20/03/2017 01h00)

wulfram · #146

Bonsoir,
Je ne connais pas du tout le dossier, et ne remet donc aucun de vos chiffres ni estimés en question, si ce n’est que je ne vois pas comment, avec un EBITDA de 750M CBL pourra rembourser 4,9B en six ans et demi, alors que les intérêts actuels sont de 250M.
Même en ne prenant pas en compte une très hypothétique hausse des taux, si impact il y a, et une évolution stable des bénéfices, il me semble que l’on est un peu plus proche des 9 ans que des 6,5 années que vous évoquez…

Ceci n’est qu’une piste de réflexion, absolument pas le partage d’une idée que j’aurais sur la compagnie !

AleaJactaEst · #147

Exact Wulfram, je suis en train d’éditer mon message, j’avais pris l’EBITDA au lieu de prendre le FFO.

Je m’en étais rendu compte, et j’étais en train d’éditer mon message.

En tout cas. Si on "croit" que les Malls ne vont pas "péricliter" et vont simplement se maintenir tel quels durant les 8.5 ans à venir, on ’serait’ payé, en "brut" 6.5x notre mise en 8.5 ans si nous avions raison.

Pour le coût de la dette il y a des forces divergentes :
- Des taux longs qui sont en augmentation
- Un cout de la dette qui diminue au fur et à mesure que le ratio d’endettement diminue.
- La durée d’emprunt moyenne serait réduite, il faudrait emprunter les 4.9B sur environ 4.25 ans de maturité moyenne, ce qui tirerait le cout vers le bas.

En tout cas, cela me permet de déduire que :

- Si CBL réduit sont dividende : C’est une bonne nouvelle, le remboursement de la dette ou le rachat d’achat est mieux que le dividende (à cause du frottement fiscal à TMI 45%).
- Si CBL vend des malls pour rembourser sa dette : Tout dépends du prix de vente, mais avec un taux de capitalisation en dessous de 8%, c’est une bonne chose, surtout si ça rembourse la dette.

Dernière modification par AleaJactaEst (19/03/2017 19h20)

francoisolivier · #148

A mon humble avis, il est fort possible que :

- Le taux de remboursement de 250M stagne ( la hausse des taux compense le désendettement)
- Un certain nombre de mall pereclite
- Que la NAV (somme des mails) baisse.
- Que l’Affo et de l’ebitda baissent (Ce qui deja un peu le cas)

Il faut bien voir aussi que comme wpg, une partie des revenus sert à redevelopper les malls.
Mais je crois plutot à un soft landing qu’un hard landing.
C’est à dire que les estimations de cbl prevoient un -10% de revenus.
Si on estime :
- remboursement 250m
- 10% de malls pereclitent
- nav -10 -20%
- affo -20%
On obtient toujours un exedent : 600-250-330= 20

Je suis toujours actionnaire et positif sur la valeur.

Edit : je parie pour 2017 sur :
- une baisse de l’affo plus marqué (10-15%)
- quelques fermetures de malls / malls periclitant
- nav en baisse
- mais un taux interet en baisse
Le dividende pourra etre maintenu.

AleaJactaEst · #149

FO : Je ne vous rejoins pas tout à fait.

Les arguments de début 2016 sont les mêmes aujourd’hui, or CBL à entre temps gagné 2.4 par action et en a gardé plus de la moitié pour augmenter sa valeur. Donc un cours à 9.5 aujourd’hui "vaut" un cours de 8.5 il y a un an. (toutes choses égales par ailleurs).

Je pense que l’AFFO va baisser. En effet, en vendant des Malls, le cout de la dette baisse, mais les revenus aussi.

1B de vente de Mall devrait faire baisser le NOI de 72M (+/- la perte liée à l’économie d’échelle), mais devrait entraîner 48M de coût de dette en moins.

200M par an de non distribués, devrait faire baisser le coût de la dette d’environ 10M/an (à ce rythme, en effet, le cout de la dette ne va pas vraiment baisser…) mais sans vente de mall, le NOI ne devrait pas baisser non plus.

Si le rachat d’action ne semble pas envisagé, pourquoi maintenir le dividende ? Franchement il sert à rien quand est dans ce genre de valorisation. Autant racheter ses propres malls à 70% de discount.

InvestisseurHeureux · #150

AleaJactaEst a écrit :
Si le rachat d’action ne semble pas envisagé, pourquoi maintenir le dividende ?

C’est quand même la raison d’être morale et juridique d’un REIT…

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CBL conf call a écrit :

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Stephen Lebovitz a écrit :

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#138 08/03/2017 16h23

#139 08/03/2017 16h32

#140 08/03/2017 19h59

investisseur36 a écrit :

#141 08/03/2017 21h00

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#149 20/03/2017 01h10

1 #150 20/03/2017 07h35

AleaJactaEst a écrit :

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