Investissement locatif à + de 10% de rentabilité : Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers…

Attention quand même à diversifier géographiquement, car si l’immobilier n’est pas cher dans ces villes c’est qu’il y a une raison économique (désindustrialisation, chômage de masse) et démographique (Saint-Etienne a perdu 30.000 habitants en 20 ans).

Je n’irais pas investir dans une ville en déclin démographique et économique : c’est s’exposer à des problèmes (offre supérieure à la demande, impayés, locataires précaires).

Ayant vécu sur Saint-Étienne une vingtaines d’années je déconseillerais aussi.

De mon point de vue il vaut mieux 6% et pas trop de problèmes que 10% problématique (vacances locatives et dégradation sont monnaie courant dans cette ville, et je sais de quoi je parle ma famille détient plusieurs biens).

En revanche je ne connais pas les autres villes, enfin pour être passé quelques jours par Mulhouse je déconseillerais aussi.

Passez de bonnes fêtes !

Etant actuellement en pleine réflexion sur le sujet.
Quoi acheter ? Ou et les risques ?

En ce qui concerne les immeubles, il est possible de trouver dans chaque région, des immeubles avec travaux avec de très fort potentiel (+ de 10 / 12 % Net après impôts)
En utilisant le déficit Foncier, les conventions Anah (Borloo Ancien, Social,etc…) il est possible de réduire de manière forte ses impôts et donc d’avoir de fortes rentabilités.

La difficulté est de bien connaître sa région ou acheter.
Les immeubles peu cher sont très souvent dans des petites villes secondaires avec des problèmes liés au chômage ou alors allant vers une économie à la baisse.

Je vous donne un exemple :
Dans le  Puy-De Dôme (63) en limite de l’Allier (03) se trouve pas mal de petites villes ( moins de 5 000 habitants) ou il est possible de trouver des immeubles ou Maisons transformés en Immeuble avec d’excellents rapports.
1 Maison de 180 m² proposé 130 000 € avec 3 Appartements (T2, T3 avec jardin, et un autre T3) l’ensemble est loué et la maison présente très peu de travaux (quelques rafraîchissement à la sortie du locataire)
Loyer Actuel : 1 300 € HC / Taxe Foncière : 1 800 € / Négociable à 110 000 €.

Si vous faîtes le rapport locatif, c’est excellent et vous êtes en positif de + 600 € chaque mois (cash Flow)

Par contre, les gros inconvénients : zone tenu par une seule société dans la ville (ville ouvrière ou la plupart travail dans l’usine de la ville)
- Pas de grosse demande locative et il y a des maisons avec peu de travaux pour 50 / 60 000 €
Beaucoup de locataires préfèrent avoir une maison plutôt que de louer un appartement.
- Quel avenir dans 5 / 10 ou 15 ans ?

Il faut savoir faire un choix et prendre le risque.
Plus vous êtes proche des agglomérations, plus le rendement locatif est faible mais le risque est faible.
Inversement, les campagnes sont moins prisés des investisseurs et offre d’excellent rapports mais avec du risque.

De mon point de vue, les immeubles de rapports présentent des bonnes opportunités car il y a moins de concurrences que sur un appartement isolé.
Il faut avoir une certaine organisation, savoir faire des travaux (pour avoir un bon rendement) et avoir une certaine maîtrise fiscale afin de réduire les impôts et dégager une forte rentabilité.

Beaucoup de paramètres qui découragent les investisseurs novices, préférant la facilité.

Ce qui est important à mon sens, et d’après l’expérience que j’ai eue ces dernières années, c’est également de choisir des biens qui soient à proximité.
Je pense que cela rend les choses plus simples et plus agréables, notamment faire des visites de temps en temps et voir comment ça se passe sur place.

+1 avec les deux dernières réponses.

L’idée d’aller vers des villes "en difficulté" mais avec une rentabilité théorique élevée est problématique :
- pas facile d’investir loin de chez soi : pour rechercher les biens, pour visiter, pour le compromis et la vente, puis pour les travaux et la location, à chaque fois ce sont des déplacements, coûteux en temps et en argent. Si vous devez payer un maître d’oeuvre pour les travaux puis une agence pour la location, ça va vous bouffer votre rentabilité.
- vu que ces villes sont problématiques, vous allez en toute logique chercher à diversifier pour diminuer votre risque. Quand vous aurez un bien à Nevers, un autre à Mulhouse et un troisième à Saint-Etienne, les problèmes susmentionnés empireront de façon exponentielle !

A mon point de vue, il faut viser les grandes villes en progression, et leur périphérie. L’attractivité d’une grande ville s’étend le long des axes routiers et des voies ferrées utilisables pour faire le trajet domicile-travail tous les jours. On peut chercher à anticiper cette extension (acheter le long de la future ligne de tram, etc).

J’ai une connaissance qui possède une trentaine de biens immobiliers dans une grande ville et les loue en direct. Vous imaginez le boulot que c’est, entre les petites réparations, les entrées et sorties de locataires, etc. C’est gérable parce que ces biens sont à une demi-heure en voiture au maximum de chez lui. Essayer de gérer 30 biens éclatés dans plusieurs villes "problématiques" et lointaines (ou même 15 biens, en supposant que le rentabilité soit double et qu’on puisse donc avoir le même revenu avec seulement 15 biens), c’est la certitude de s’arracher les cheveux !

Bonjour,

Je me permet de relancer le sujet, tout le monde cherche aujourd’hui des investissements locatifs à + de 10%, comment faites-vous pour trouver des biens ?

Je viens d’installer des plugins qui permettent de faciliter les recherches sur seloger ou leboncoin, castorus et rendementlocatif, qui permettent de connaitre la rentabilité brute et le financement associé et la date de l’annonce assez rapidement, cependant cela fait le boulot que sur les annonces sélectionnées.

Connaissez-vous un tracker avec filtres qui permet par exemple de lister les biens correspondant à notre recherche, exemple :

Rentabilité brut : 10% mini
Département ou Ville : Oise
Biens : Achat - T2
Budget Max : 70 000€

Ceci est un exemple, dès qu’une annonce est paru cela permet d’être réactif, pour l’instant je n’ai rien trouvé de satisfaisant.

En vous remerciant par avance,

Pour revenir au sujet du départ, je peux répondre au sujet de Limoges.

J’y ai habité pendant plus de 3ans lorsque j’ai commencé à travailler. Originaire du Sud de la France, à la fin de mes études, je n’ai pas fait le difficile.
Je suis donc parti en quête d’un logement. En 1 semaine j’avais 7 rendez-vous pour une journée de visites marathon.
Franchement, la demande locative est si peu grande, que le locataire est vraiment le roi.

Donc à investir là bas, c’est un bien vraiment pas cher, en face des facs pour du studio (et encore il y a pas mal de logements CROUS), et avec une sorte de coup de cœur pour le locataire.

Comme beaucoup ici, je pense que le mieux est de trouver un immeuble de rapport en piteux état, le remettre à neuf, le meubler correctement et le louer.
Par contre être sur place sera un gros plus je pense.

PS: oui une rentabilité de +10% se créée, mais j’avoue que les annonces de biens à retaper entièrement ne courent pas les rues.
J’imagine que seuls le réseau et la connaissance pointue du secteur permettent de dénicher ces perles…

Bonjour Adrien,

Etant moi habitant de Lyon, j’ai beaucoup étudié l’immobilier ici, et je pense pouvoir affirmer qu’il est très très compliqué d’atteindre ici les 10% brut.
En effet, l’immobilier a Lyon est assez cher, et beaucoup de monde s’y intéresse déjà, malheureusement le prix de vente est pas très différent des appartements dans la tranche basse. J’ai par exemple récemment visité un appartement vers Charpennes a 143K (52m²), l’appartement est parti en deux semaine, un bien identique viens d’apparaître, des acheteurs sont déjà en train de se positionner.

Il est possible de dépasser les 5% brut (qui semblent déjà bon à Lyon), en utilisant les principes de DDtee, trouver des biens avec des défauts et trouver des solutions pour les régler ou les rendre moins gênant, mais c’est globalement pas facile.
Il reste alors la possibilité de s’éloigner de Lyon, après il faut savoir dans quels type de zone l’ont souhaite investir, les endroits ou j’ai le budget a proximité directe de Lyon ne sont pas des endroits ou je souhaite investir même si une pluvalue a long terme est possible.

Pour la ville de Lyon, il existe aussi la possibilité de mettre en place de la colocation, mais c’est bien plus compliqué qu’avant grâce à la loi Alur… (Chambre de 14m² et arrivée d’eau)

Ddte à bien tout résumé … il faut aller au charbon pour avoir du 10% ou + … et un gros travail doit être fait avec plusieurs ingredients : audacité, rigoureux , bon négociateur , optimisation divers , bonne connaissance sur la fiscalité et j’en passe…. et le plus important être procrastinateur ( nan je plaisante … c’est pour avoir du 2% cet ingredient … )

Je rejoins les conseils donnés plus haut

Mais je serai moins pessimiste

C’est comment beaucoup de choses, tout est affaire de réseaux
On peut le déplorer mais c’est comme cela

Au début, vous allez visiter comme des fous, plein de biens, la plupart bien pourris et faux-rentables

Mais une fois que vous connaissez la plupart des agents immobiliers, ils auront tendance à vous appeler en avant première lorsqu’ils "rentrent" un nouveau bien.
Tout simplement car ils vous connaissent, ils savent que vous êtes sérieux, capable d’acheter.
Et du coup, ils savent qu’avec vous il y a une commission facile potentiellement à la clef.

A ce moment là, vous faites partie d’une short liste d’investisseurs qui sont avertis en primeur des biens intéressants. Et votre travail devient d’un coup plus facile !

Ensuite, vous en devez pas hésiter à négocier à fond.
Et pour cela est de repérer des biens vendus par des gens qui sont susceptibles de négocier fortement à la baisse :
- successions
- expatriation
- départ en retraite et liquidation de SCI avec nombreux biens amortis
- divorce, etc…