Arkamoon : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en copropriété)

Oui, c’est effectivement une copropriété horizontale, le rez de chaussé est même un garage qui est loué, et qui ne peut pas être vendu. Donc mon "immeuble" commence au premier étage.

Je ne serais concerné par quasiment aucun charge, seulement le ménage dans les communs (mon immeuble se situe dans une cours qui sera commune à la copropriété.

Merci pour ce point sur le fait de ne pas être prioritaire, c’est un sujet sur lequel je n’étais pas conscient et auquel je serais attentif, et vais penser à imposer des deadline afin de m’assurer que les travaux ne s’étalent pas sur la durée.

Pour le prêt, j’espère pouvoir utiliser le fait que mon père et moi sommes très solvable, lui possède déjà plusieurs propriété pour des montants supérieurs (sans prêts en cours). Et mon salaire devrait me permettre cet emprunt. Mon loyer est de seulement 350€ par mois et est entièrement couvert par mon cash flow positif de mon premier appartement.
De plus 100K€ par tête me semble raisonnable.

Nous avons une épargne de précaution permettant de tenir pour la durée du prêt sans revenus, même s’il est sur que ça ne serait pas une situation confortable.
Si nous avons fait une estimation inférieure pour les travaux, j’aurais toujours la possibilité d’effectuer un prêt à la consommation pour terminer rapidement, ainsi que d’effectuer un maximum de travaux nous même.

Pour le montant des travaux, ayant de l’expérience, nous souhaitons faire appel un maximum a des connaissances et effectuer certaines des taches qui chiffrent le plus afin de diminuer les coûts au maximum. Par exemple je possède un oncle qui pourra s’occuper de l’intégralité de la plomberie. La partie qui m’inquiète le plus est la partie électricité du fait du passage du consuel qui est nécessaire ainsi que l’ouverture de compteurs.

Si cet investissement m’intéresse, c’est également car c’est l’un des quartiers les plus agréable de la ville, les loyers que j’ai estimé sont volontairement sous évalués (un ami loue a 325€ sans problème dans une quartier moins recherché que celui-ci). Et dans les appartement si j’en découpe que 8, l’un d’entre eux sera alors un T2 de plus de 50m² alors un loyer a 300€ me semble très faible.

Edit : Merci encore pour toutes les interrogations que vous soulevez qui me permet de peaufiner mon projet !
Connaissez vous la location meublé en indivision?

Merci encore pour vos réponses, toujours très constructives !

1) Le principal point sur lequel je pense faire intervenir ma famille, est la plomberie. Je vais effectivement avoir des factures, car mon oncle possède son entreprises, elles seront juste d’un montant faible par rapport au travail effectué, c’est un retour de l’aide que je lui ai apporté lorsqu’il construisait sa maison.

2) Je peux fournir des devis pour la banque pour effectivement pouvoir débloquer les fonds, j’ai effectivement conscience du processus, même si je le connais encore peu, je vais me méfier de cette partie la afin d’être sur de ne pas rester coincé.

3) Pour la plus-value, j’ai conscience du problème, d’ou le fait que je souhaiterais garder le bâtiment aussi longtemps que possible afin de diminuer ce problème de plus-value. Par contre je ne connaissais pas le point qui dit que la plus-value n’est compté qu’a partir du prix de vente + des travaux effectués par des professionnels. C’est un point très important dont je n’avais même pas conscience lors de mon premier achat et qui change de nombreuses choses ! Merci pour cet éclaircissement !

Suite a ces explications, une question me viens alors, faut-il que je me fasse facturer tout le matériel que je vais poser moi même par une des entreprises qui va faire des travaux du fait qu’elle sera ajouté a la valeur du bien dans un éventuel calcul de plus-value?
Est ce legal?

A chaque fois que j’avais étudié une autre option de l’indivision en LMNP il me semblait être beaucoup plus fiscalisé. Alors c’est peut être une mauvaise direction de ma part, je vais essayer de me renseigner d’avantage. Mais mon principal objectif actuel est de dérager un cash flow dès maintenant pour pouvoir en profiter, et il m’avait semblé qu’en utilisant une SCI ayant un TMI a 30%, l’imposition est très lourde.

Si quelqu’un connait des informations sur le LMNP en indivision, je serais curieux d’avoir d’avantages d’informations!

Iqce a écrit :

Bonjour,

Quelques confusions à relever si vous permettez (n’y voyez pas plus critique de ma part).
Une rénovation de façade (enduit et/ou ouvrants) ne nécessite pas en général le recours à l’architecte quelque soit la surface de l’immeuble. En revanche si vous touchez à la structure porteuse : oui.
Le recours à l’architecte pour des demandes de permis relatif à des surfaces de plus de 150m2 est valable pour la France entière (quoique l’on pourrait avoir un débat juridique là dessus suite à la loi (LCAP je crois) qui a fait passer le seuil de 170 à 150, mais ce n’est pas le lieux).
Pour un pro ce sont des connaissances "basiques".
Globalement j’utilise les mêmes ratios en rénovation que vous, par contre sans avoir eu le bien sous les yeux et si l’on en fait beaucoup soit même il est possible de diviser largement les coûts, en dessous des 1000 euros/m2.

PS : le but du forum est de partager les expériences, si vous pouviez continuer les échanges en public et non pas en MP ce serait super (imaginez que B2K ait envoyé des MP au lieu de poster par exemple…).

Bonjour Iqce,

Tout à fait, pour la rénovation de la façade, vous avez raison, si on ne touche pas la structure porteuse, ce n’est pas nécessaire, je me suis emmêlé les pinceaux.

Pour les demande de permis de plus de 150M2, je ne savais pas que c’était dans toute la France, car j’investis uniquement à STé, mais ok, c’est bon à savoir

Passer au dessous de 1000€ LE M2, même en faisant soit même pour ce bien me semble très compliqué, car rien que la Façade, toiture et les fenêtres auront un cout assez élevé. Voici une photo de la façade :

De plus, même si il fait beaucoup lui même, il ne pourra pas faire 220M2, sauf si il a plusieurs années devant lui.

Pas de soucis, si certains veulent des infos sur STé, je suis dispo en public

Effectivement !
D’après la photo, on voit l’état de vétusté. On voit aussi qu’il faudra changer fenêtres et poser des volets. On voit qu’il faudra isoler les murs donnant sur l’extérieur (par l’intérieur ou par isolation par l’extérieur en même temps que la réfection de façade).
A l’intérieur, ça doit être pareil, tout refaire, c’est énorme. Il faudra aussi traiter l’isolation phonique entre deux étages, parce qu’au vu de la structure, tel quel, ça doit être bien sonore.

Comme vous l’expliquez très bien, il serait assez suicidaire de se lancer dans une telle opération pour sa première opération immobilière, à cause notamment du montant, durée et complexité des travaux. Coût des travaux à 100 k€ totalement sous-évalués, probablement le double. La durée aussi, sans un maître d’oeuvre compétent et à poigne, vous êtes sûr de déraper dans le temps et d’avoir des problèmes avec les entreprises (ordre d’intervention, malfaçons, demandes du maître d’ouvrage mal comprises en l’absence de plans d’exécution).

Comme vous l’expliquez très bien aussi, le prix de revient sera trop élevé : non seulement il ne sera pas possible de faire de la plus-value à la revente, mais je pense même que la rentabilité projetée ne sera pas bonne. Divisez le loyer prévu par 300 k€ au lieu de 200 k€, et la rentabilité en prend un coup.

Ensuite, même à supposer qu’on veuille s’e..erder à retaper une rougne pareille, au moins, il faut être maître chez soi ! La copro est un argument supplémentaire pour ne pas toucher à ce projet !

Dans la discussion, on a un peu dérivé sur des questions fiscales, parce qu’elles font partie de l’étude de la faisabilité du projet, mais en fait ce n’était pas la peine d’aller si loin, parce qu’il y a vraiment un problème rédhibitoire sur ce projet du fait de l’ampleur des travaux et du fait de la copro. A propos de questions fiscales, quand même, notez que des travaux d’une telle ampleur peuvent être considérés comme la production d’un immeuble neuf (voir les critères des impôts à ce sujet). Résultat : tous les travaux doivent être facturés à la TVA à taux plein. Résultat : +10 à 15 % sur tous les coûts !

PS :
- dans le premier post, arkamoon, vous donniez l’adresse du bien. Quand on est convaincu d’être sur une super affaire, on ne met pas l’adresse sur un forum public, au risque de se la faire piquer. Si vous avez publié l’adresse, c’est que vous saviez déjà, au fond de vous-même, que cet immeuble était un cas désespéré et qu’aucun lecteur du forum ne risquait de vous voler l’affaire !

arkamoon a écrit :

Je m’intéresse a ce bien pour plusieurs raisons :
- Tout d’abord le placement, a Saint-Etienne, il existe beaucoup d’offre, et je pense qu’un placement moyen n’est pas toujours facile à remplir, alors qu’un bon placement comme celui-ci me permettra de bien choisir mes locataires.
- La copropriété sera créer, mais je vais pouvoir choisir le nombre d’appartement que je souhaite créer dans mon immeuble, évitant ainsi un éventuel accord de la copro qui est souvent difficile à obtenir si l’on souhaite découper un appartement.
- Le prix est vraiment faible au m² pour la zone…

- Oui l’emplacement est N°1, je vous l’accorde, rien à redire là dessus.
- Avantage à STé, on peut créer des appartements sans frais, ni création de place de parking. En effet, STé est en faveur de création de logement refait à neuf.
- Effectivement le prix est bas.

Mais le truc que je ne comprend pas, c’est que vous faites une offre sans avoir une estimation globale des travaux, cela est risqué je trouve.

Moi, en général, je fais une première visite, si je suis intéressé, je fais venir mon équipe avec qui je travail depuis un moment qui se compose de 3 corps de métier (Plaquiste/peintre + Plombier + Electricien) afin d’avoir un devis estimatif (en général il y a 10% de différence entre le devis et le montant à la fin des travaux soit en plus soit en moins).

Dans votre cas, si vous souhaitez absolument ce bien, je vous conseil au moins d’avoir une vrai estimation des travaux, surtout pour l’électricité qui est un post élevé, lorsqu’il faut tout remettre aux normes avant de signer le compromit.

Pour votre question, pour la charpente, je viens de regarder mon carnet, j’avais indiqué :
- Installation de 40 assécheurs muraux dans les combles, c’est environ 100-150€ pièces incluant la pose. Ca permet de traiter des soucis d’humidité, souvent le cas dans les vieux immeubles mal aérés.

J’ai effectué une estimation des travaux, ou plus exactement deux pour être honnête, une première a la louche (moi + le vendeur), estimation qui était aux alentour des 150K€ avec maître d’oeuvre. Cette estimation est pour moi très grossière, et peu fiable du fait qu’une partie des chiffres venait du vendeur. C’est pourquoi j’ai fait passer dans un deuxième temps quelqu’un avec qui j’ai déjà bossé et qui a déjà travaillé dans l’ensemble des corps de métiers qui sont concerné ici.
Il m’a effectué une estimation des dépenses, poste par poste, ses estimations sont tellement faible par rapport a 1000€/m² que je n’ose même pas les poster ici..

Plus je vous lit, plus je me dis qu’il faudra faire une importante partie moi même, même si j’avais déjà prévu d’en faire une bonne partie moi même.

Savez vous si des électriciens acceptent de n’effectuer qu’une petite partie des travaux ainsi que vérification de ce qui a déjà été effectué?

Je ne souhaite pas absolument ce bien, je le trouve juste très intéressant par son placement ainsi que part son faible coût au m², je ne me serais pas positionné avec une estimation des travaux de rénovation a 1000€/m²
J’y retourne sous peu, et je pourrais y repenser la bas devant le bâtiment avec pourquoi pas un électricien.

Pour la toiture, j’espère que vous vous êtes trompé et qu’il n’es pas nécessaire d’y ajouter 40 assécheurs, sinon tant pis ca sera un poste de depense en plus.

Vous qui connaissez surement mieux les quartiers que moi, que pensez vous des petites surface dans ce quartier, est-ce intéressant? Le marché existe-t-il? Combien pensez vous que se loue un 20m² full équipé et meublé?

Iqce, si vous retrouvez votre document il m’intéresse !
Pour la façade, c’est la partie la plus inquiétante a mon avis, je ne sais pas quels sont les options et leurs coûts. Mercredi je vois un architecte qui pourras m’éclaircir d’avantage sur ce projet.

Pour Annonay, j’avoue que je ne connais pas le coin. Je vise principalement des étudiants, donc je ne suis pas sur d’avoir le même marché la bas ! Par contre ça peut être intéressant pour se diversifier. Et quand vous dites mieux, sur mon dernier bien j’ai un rendement de 18,5% net net, vous pouvez trouver mieux sur Annonay? Alors oui mon bien est beaucoup plus compliqué a gérer, mais en phase de création de patrimoine, je suis prêt a prendre un risque afin d’accroître le rendement.

Toujours personne sur le sujet du LMNP en indivision?

Vous devriez poster vos "devis" ; de la critique constructive naît…La construction immobilière !

Oui sur Annonay on trouve sans soucis ces rentabilités d’autant que la commune "subventionne" les travaux à outrance. Par contre les locataires sont souvent assujettis à la CAF. mais l’emploi est là, je suis sur que c’est un pari gagnant à terme : mais quel terme , c’est toute la question.
Il y a très peu d’étudiant, je crois environ 200 élèves infirmières qui font "fantasmer" tous les AI aux dépens des investisseurs car il y a tellement d’offre que c’est un miroir aux alouettes !

Un lien vers les articles de mon post, je précise que l’étude est fiable dans les grandes lignes, dans le détail comme précisé il y a des cas particuliers sur St Etienne.

Iqce a écrit :

…NB : aucune mention de copyright sur l’original.

http://www.heberger-image.fr/data/image … _Cerf1.png

Dernière modification par Iqce (28/03/2017 13h45)

Shakaiolos : Merci, je pensais pas non plus prendre un ensemble de bien aussi rapidement, mais je souhaite profiter des taux tant qu’ils sont encore relativement bas, et souhaite investir dans des petites surface a des prix relativement bas, a Saint-Etienne le prix des petites surface est réellement élevé par rapport aux grandes surfaces, souvent le prix des studios et des T3/4 à rénover sont les mêmes !

Iqce : Je n’ai que des notes pas très bien rédigé et très peu lisible chez moi, l’échange s’est fait principalement oralement après sa visite du bien, si vous voulez je m’essayerais a une évaluation des travaux plus précise à la suite de ma nouvelle visite de demain soir. Comme je vous l’ai dis j’ai surtout besoin de précisions sur le gros oeuvre (ravalement de façade, ainsi que toiture).
L’évaluation de la personne avec qui je travaille était quelque chose comme 30K€ de main d’oeuvre a l’intérieur pour l’ensemble, je sais que pour vous ça semble impossible…

Pour Annonay, je viens de voir les prix, il est vrai que c’est peu cher, après je ne sais pas pour la qualité du marché. Je ne connais que trop peu la zone ! Son principal avantage est qu’elle est moins loin d’une vrai autoroute ! Avez vous investi la bas? Les travaux ne plombent-il pas trop la valeur au m²?

Merci pour votre lien !

Bernard2K a écrit :

Si vous prenez un tarif d’artisan de 50 € TTC de l’heure (ce qui est bas)

Oui et non (j’ai vécu quelques années en Normandie )

Fort heureusement, on peut se constituer un réseau d’artisans bien moins cher que cela, notamment en ne prenant justement pas des artisans mais en favorisant les autoentrepreneurs (AE) qui ont moins de charges. Pour la moitié de ce prix, voire 15 à 20€ dans certains corps de métiers. Si tous les professionnels étaient à 50€/heure, il serait impossible de faire des rénovations économiquement intéressantes (avec une bonne rentabilité)!

- Les AE ont assez rarement de décennale. Cela ne me semble pas important pour certains travaux (poser du carrelage par exemple) bien embêtant pour d’autres (une charpente pour l’exemple). En cherchant on trouve malgré tout des AE avec des décennales.

- Il faut être suffisamment sélectif, on trouve tout et n’importe quoi chez les AE, plus encore que chez les artisans/entreprises du bâtiment.

- L’efficacité tient aux compétences de la personne choisie mais aussi de votre capacité de donneur d’ordre à encadrer le chantier.

- Si il est relativement aisé de trouver des AE dans certains corps de métiers (maçons, carreleurs, électriciens, plombiers, plaquistes(quoique), peintres…) à des prix de 20/25€ en province, ils est d’autres professions où cela semble bien difficile à trouver (couvreur, charpentier…) où le prix de 50€/heure est effectivement difficile à contourner.

- En commençant par confier de petits travaux on découvre progressivement que certains vont 2X plus vite que d’autres… donnée à intégrer tout autant que le prix à l’heure.

C’est fou tout ce que ce forum peut enseigner, je n’ai pas encore effectué la troisième visite afin de mieux établit le coût des travaux, mais malgré tout je me sens beaucoup plus à l’aise par les points auxquels je dois faire attention lors de cette visite.

Il a travaillé dans différents corps de métiers, toujours à son compte. Le prix qu’il me sort, est un prix auquel lui travaillerait. Je sais qu’il faut compter minimum 15 a 20% de plus pour quelqu’un de "normal".

Comme le dis Dttee, je pense que vous surestimez grandement les coûts. En effet les personnes avec qui j’ai déjà travaillé (plaquiste, plombier) ont des tarifs bien inférieurs…
Après il risque de me manquer des corps de métier (un électricien de confiance par exemple).

Après ou je suis totalement d’accord avec vous est que le chiffrage des travaux est très difficile, peu de gens sont capable d’un bon chiffrage. C’est pour ça que j’ai une certaines marges, une fois que j’aurais tous les devis, je déciderais de quel part me charger afin de limiter un maximum les coûts.

La partie sur laquelle je suis prêt a mettre le prix s’il faut ça sera la façade effectivement, une décennale me semble obligatoire. Après pour la plomberie j’ai ce qu’il faut, il me rester l’elec egalement, mais qui devra être vérifié par un consuel.
D’ailleurs comment ca se passe pour la division? Puis je demande la divison des compteurs avant le passage du consuel?

Iqce : Ce que vous me dites me donnes encore plus envie, après avec la distance avec Lyon conséquente, je préfère avoir mes biens concentrés ou alors suffisamment proche. Mais dans un deuxième temps cela peut être intéressant ! Il faut étudier le sujet !

Il vous faut peut-être reprendre les bases. Lisez les articles 2 et 3 de la loi de 1965 :
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis | Legifrance

Donc, il vous dit qu’il garde les garages, et vous achetez l’ensemble des 4 étages. Si l’on suppose que les garages ont leur propre accès et n’ont pas besoin de traverser le hall d’entrée, et vu qu’il n’y a que deux propriétaires, c’est possible. Vous êtes alors le seul propriétaire ayant l’usage du hall d’entrée et de l’escalier, qui font partie des 4 étages que vous achetez. Le hall et l’escalier sont donc privatifs.

Possible, oui, ça peut exister. Imaginez que vous achetiez les 4 étages pour vous faire une seule grande résidence principale. Ou pour y loger les bureaux de la SAS Arkamoon. Dans ce cas, le hall et l’escalier sont privatifs.

Sauf que vos locataires, eux ne loueront que leurs appartements. Résultat, le hall et l’escalier, privatifs du point de vue de la copro, vous restent sur les bras, à beaucoup de points de vue. Et le jour où vous voulez revendre un appartement, vous faites comment ?

Ca va être un bordel sans nom !

Il vous a dit que vous n’auriez presque pas de charges. La bonne blague. C’est lui qui, en vous refilant tous les 4 étages comme privatifs, s’assure que le propriétaire des garages ne paiera presque pas de charges !

Dans une copro "normalement constituée", seuls les appartements et les garages seraient privatifs. Tout le reste serait des parties communes.

Cette copro mal foutue vient du fait qu’il veut vous refiler l’ensemble des 4 étages.

Mais à la base, il n’y aurait même pas besoin de copro s’il vous vendait l’immeuble entier. Pourquoi ne veut-il pas vendre les garages ? Parce qu’ils sont loués. Cette explication ne tient pas deux secondes. Tous les jours les gens achètent des biens loués. Qu’est-ce qu’il l’empêche de vous vendre l’immeuble entier, y compris les garages loués, avec bien sûr des baux qui se transfèrent automatiquement.
Un acheteur plus expérimenté que vous aurait répondu "mais moi j’achète un immeuble entier, pas un chateau dans le ciel. Ca ne tient pas debout votre truc de ne pas me vendre les garages. Vous ne voulez pas me vendre l’immeuble entier ? Adieu monsieur."

Je pense que vous vous faites rouler dans la farine, sur ce point comme sur d’autres (le prix, l’ampleur des travaux, la copro mal foutue, etc.).

Je pense que vous devriez enfin écouter les nombreuses mises en garde déjà reçues. Pour ma part, je n’interviendrai plus sur ce projet. Votre besoin d’accompagnement est sans fond, parce que vous avez choisi un projet trop complexe pour vous. Avant-hier c’était le LMNP, hier c’étaient les travaux, aujourd’hui, c’est la copro, et demain quoi ? Ma capacité d’accompagnement n’est pas sans fond, et là j’ai atteint mes limites.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 16h19)