Albaninvest : étude de cas immobilier (T4 de 70m² pour de la colocation)

albaninvest · #1

bonjour à tous alors voici je me creuse la tete pour un investissement sur Marseille dans le 3ème (quartier populaire mais pas d’insécurité)

L’appart se situe en face d’une énorme résidence étudiante qui propose des studios de 17m²-20m² tout compris à 470-490€ par mois avec tout le confort du neuf.

L’appart que j’ai ciblé se trouve juste en face et à 12mn à pied de la gare et 7mn du métro et à 10mn de l’université
il est refait à neuf, clim , volet roulant, double vitrage donc aucun travaux à prévoir
il se trouve au 1er étage

voici son plan:

Je pensais casser le mur qui sépare la cuisine du salon pour faire qq chose de plus grand pour la pièce commune ou pensez vous qu’il faudrait transformer le salon en une chambre supp? (la chambre qui est dans le salon je casserais alors le placard pour y faire une entrée sur le hall) pour louer 4 chambres?

Je pense louer la chambre 300€ tout compris (internet et edf) si il y en a 4 ou sinon 350 si il y en a 3 (formule tout compris)

Donc location en meublée

Hall d’entrée - 2,7 m²
Salon - 15,5 m²
Cuisine - 9,3 m²
Chambre 1 - 9,4 m²
Chambre 2 - 13,1 m²
Chambre 3 - 10,6 m²
SdEau - 3,8 m²
Balcon - 5 m²

Fenêtres
Double vitrage
Phonique
Thermique
En PVC

Chauffage
Chaudière à gaz
Chauffage individuel

Aménagement cuisine
Four
Plaque électrique
Placards

Sécurité appartement
Porte blindée

Immeuble
De 1949 à 1997

Etat
Façade : Bon
Toiture : Bon
Parties communes : Bon

Situation
Commerces à moins de 200m
Transports à moins de 200m

Sécurité copropriété
Interphone

Merci pour vos conseils

La rentabilité n’est pas mauvaise:

Achat: 91000€ sans frais de notaire
Meuble: 2500€ (il y a déja la cuisine installée)
Total acquisition avec frais notaire + meubles: 100780
Apport: 0€
TI: 30%

Charges de copropriété un peu haute 73 €/mois
Taxe foncière correct: 62 €/mois
Que pensez vous de cet investissement? que ferez vous location en 3 chambres ou 4 chambres? superficie ok pour de la colocation?
merci!

Mots-clés : colocation, immobilier, t4 colocation

Iqce · #2

La chambre prés de la cuisine subira le bruit de la pièce commune et de la cuisine ; il faudrait isoler quitte à perdre de la surface, surface qui serait me semble t’il un peu "biscornue" pour arriver au minimum légal ?
Vous ne dites rien sur la copropriété : non sujet ? Pas de charge, pas d’impossibilité réglementaire sur ce plan pour réaliser le projet ? Coté urbanisme tout est OK (je me demande s’il ne faut pas créer du parking dans ce genre de cas) ?

albaninvest · #3

Merci pour votre réponse oui plus bas je parle des charges de copro
sur le règlement intérieur rien ne stipule que nous ne pouvons pas faire de colocation ou de la location méublée
Parking il y a des places dans la rue facilement
Mais surtout il y a les transports à 200m et l’université à 7mn à pied
Pensez vous qu’un parking voitures est nécéssaire?
merci

arkamoon · #4

Ayant réaliser un projet relativement proche de votre, dans une ville avec moins de demande locative, je vais vous dire mon avis.

4 chambres pour une seule salle de bain, c’est trop… 3 est la limite a mon avis !
D’autant plus que les chambres ne sont pas grandes, et que l’espace de vie n’est pas immense non plus ! Il me semble donc qu’il faut viser 3 personnes.

Attention pour le forfait toutes charges comprises, car oui les étudiants aiment bien, mais qu’en est il de votre côté? :
- Risque internet : Ils vont télécharger, ça sera de votre responsabilité, il n’est pas simple de mettre en place des choses pour contrôler cela…
- Risque au niveau de la consommation : Ils ne payent pas EDF, alors pourquoi s’embêter a éteindre les lumières, a arrêter le chauffage… Ils chauffent trop aèrent beaucoup ! (ça ne sera pas forcement le cas, mais c’est un risque..! )

Le denier point est le bail !
Suite à la loi ALUR, afin de pouvoir faire des bail par chambre, il faut qu’elle fassent minimum 14m² avec arrivée et évacuation d’eau… Autant vous dire que ce n’est pas facile… ! Surtout dans votre existant.
Du coup il faut un seul bail, et c’est beaucoup plus embêtant a mettre en place… ! (Je sais de quoi je parles !) Dès qu’il y a un départ il faut avoir la personne qui remplace, sinon tout est très compliqué !

Et non pour de la colocation il n’y a pas de création de parking nécessaire !

albaninvest · #5

Merci Arkamon voici mes réponses:

4 chambres pour une seule salle de bain, c’est trop… 3 est la limite a mon avis !
je suis d’accord meme si il y en a qui font cela à Marseille

D’autant plus que les chambres ne sont pas grandes, et que l’espace de vie n’est pas immense non plus ! Il me semble donc qu’il faut viser 3 personnes.

Alors idée de casser le mur de la cuisine pour agrandir sur le salon?

Attention pour le forfait toutes charges comprises, car oui les étudiants aiment bien, mais qu’en est il de votre côté? :
- Risque internet : Ils vont télécharger, ça sera de votre responsabilité, il n’est pas simple de mettre en place des choses pour contrôler cela…

Alors pour cela je met un VPN sur le routeur pour éviter tout pb et je stipule dans le contrat que c’est interdit

- Risque au niveau de la consommation : Ils ne payent pas EDF, alors pourquoi s’embêter a éteindre les lumières, a arrêter le chauffage… Ils chauffent trop aèrent beaucoup ! (ça ne sera pas forcement le cas, mais c’est un risque..! )

alors le chauffage est au gaz pour EDF c’est un risque à prendre oui mais c’est plus vendeur je trouve après sur le contrat est stipulé le forfait moyen si il y a abus ils devront payer un peu comme un forfait téléphonique internet avec 20 go d’internet si il dépasse un certain montant ils payeront

Le denier point est le bail !
Suite à la loi ALUR, afin de pouvoir faire des bail par chambre, il faut qu’elle fassent minimum 14m² avec arrivée et évacuation d’eau… Autant vous dire que ce n’est pas facile… ! Surtout dans votre existant.
Du coup il faut un seul bail, et c’est beaucoup plus embêtant a mettre en place… ! (Je sais de quoi je parles !) Dès qu’il y a un départ il faut avoir la personne qui remplace, sinon tout est très compliqué !

Un bail individuel est un peu plus contraignant qu’un collectif non?

comment avez vous fais? si vous etes sur un meme type de projet?

arkamoon · #6

Je ne sais pas a quel point le secteur est recherché, ni les prix dans le secteur, donc je ne pourrais pas vous en dire d’avantage pour le nombre de chambre ! Mais si vous voulez minimiser le nombre de changement de locataire (qui sera tout de même grand chez les étudiants), plus ils se sentiront bien, plus vous avez de chance qu’ils restent.

Moi je suis pour l’idée de casser la cloison pour faire une grande cuisine/salon/loggia, ça sera très apprécié, et un grand espace de vie pour les moments de partage. Rare sont les gens qui préfèrent toujours les cuisines fermées (ça existe, mais c’est rare!). En ouvrant vous pouvez faire un bar entre la cuisine et le salon, c’est également assez apprécié.

Pour Internet si vous connaissez, vous pouvez vous en sortir, c’est sur il faut juste connaitre les risques !

Pour les charges je vous rejoins sur le fait que c’est BEAUCOUP plus plaisant pour les étudiants ! (mais attention également pour les stagiaires qui seront la que pour quelques mois!)

Le bail individuel est impossible a mettre en place dans la plupart des cas car personne quasiment ne dispose de telles chambres… Mais sinon il est plus facile a gérer…

Je suis avec un seul bail car je n’ai pas de chambre de la taille adéquat.. Mais pour chaque départ de locataire, c’est compliqué, obliger de signer un nouveau bail, et si vous ne trouvez personne, alors le risque existe de devoir en signer un peu pour les deux autres locataires, et ils pourront refuser l’entrée d’un locataire… C’est pour ça qu’il est alors très important de bien choisir ses locataires.

Bernard2K · #7

Bien d’accord qu’il faut abattre la cloison pour avoir un grand séjour. Avec 4 chambres, c’est pas une coloc avec ses aspects sympathiques, c’est un dortoir !
Il y a 2 chambres qui donnent sur le salon (et la 3e qui est voisine de la salle d’eau), donc de toute façon les colocataires se gêneront avec le bruit.
Vous pouvez essayer d’isoler un peu les cloisons mais le bruit passe aussi par les portes, même fermées.
Je ne vois pas de solution, sauf à trouver un autre appartement avec les parties jour et nuit beaucoup plus séparées.

Sur la loi ALUR et la colocation, à lire :
Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Sur internet : Abonnement internet dans un immeuble de rapport loué avec le statut LMNP ?

A mon sens, c’est clair :
- soit vous faites des baux individuels et vous êtes hors la loi (et vous assumez ; après tout vous ne serez pas le seul)
- soit vous faites un bail collectif.

Vous n’êtes pas forcé d’annoncer dès la petite annonce que c’est un bail collectif. Vous pouvez passer une annonce pour "chambre en colocation 350 € CC/mois" et c’est quand vous avez les visites que vous annoncez qu’il y aura un seul bail collectif à 1050 € CC/mois.

Vous pouvez même faire une annonce en parallèle pour l’appartement complet à 1050 €CC avec "colocation bienvenue". Ainsi, soit vous trouvez 3 personnes qui veulent déjà habiter ensemble, soit c’est vous qui trouvez 3 locataires et les "mariez" ensemble.

albaninvest · #8

Merci Bernard vos réponses sont tjrs très pertinentes et je vous en remercie
Je suis tout a fait d’accord sur la séparation pièce de nuit et à vivre qui manque
Je suis d’accord avec vous sur le fait d’abattre la cloison cuisine salon
Pour ce qui est du bruit dans les chambres vous avez raison

Soit pour cet appart vu le "faible prix" ou je peux l’avoir je peux peut etre le proposer en T4 meublé j’ai fais une étude de marché sur le boncoin et je recois 5 appels par jour pour une demande de visite.

Je pense qu’il faut que je trouve un autre bien mieux fait pour de la colloc.

Pour ce qui est du bail j’apprend une chose merci pour ces conseils j’en prend note

Bernard2K · #9

Pour le bruit : certes, c’est mieux un appartement avec parties jour/nuit mieux séparées. L’appartement étant ce qu’il est, après c’est le problème des colocataires de trouver les façons de vivre avec. Surtout en bail collectif, ce sont à eux de régler les aspects "vie commune". Ne vous impliquez jamais dans ces questions sous peine de devoir régler les problèmes de cheveux dans le lavabo et de bouffe qui périme dans le frigo !

Vous pouvez par exemple mettre dans l’annonce : "cherche personnes calmes et sérieuses" ; et vous avez fait votre part du travail.

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