Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

Mon dernier achat, un lot de 48 garages, quasi totalement vide et avec des travaux, pour 48 000 euros, aujourd’hui complet avec un peu plus de 1800 euros de loyer sur les 3 derniers mois.

Cashflow positif avant IR, sans vacance et sans travaux d’entretien (et qui sont financé par le cashflow en cas de besoin): environ 1150 euros (pret sur 12ans).

Ma nouvelle opération quasi identique est en cours de remise en état (54 garages) et aura un cashflow supérieur quand ce sera complet à la fin de l’année.

Les secrets il y en a plusieurs, l’un d’entre eux étant de se former et d’aller chercher les informations, un autre étant de ne pas chercher la rentabilité exceptionnelle dès le premier achats, et enfin ne pas rechercher un bien juste en faisant les petites annonces.

Mais dans tous les cas, le cashflow positif (en incluant l’IR) est totalement indispensable pour se faire financer d’autres projets ensuite (à moins d’avoir un gros patrimoine initial).

C’est juste pour montrer que ceux qui ont un cashflow positif, ne l’est pas que de quelques euros, que ce n’est pas une utopie.

Je sais que c’est très différent d’une région à l’autre, mais le cashflow positif se trouve un peu partout hors grande agglomération avec de la négociation.

Pour moi, comme il l’a été dit, il faut partir avec une rentabilité de minimum 10% brute pour espérer un CF positif.

Ensuite, le TMI entrera forcément en compte ainsi que le reste mais si déjà la rentabilité brute est de 10%, vous devriez vous en sortir avec un CF positif dans la grande majorité des cas, voilà pourquoi le prix d’achat reste primordial.

Il vaut mieux laisser tomber un bien même s’il nous plait et ne raisonner qu’en terme de chiffre, enfin ce n’est que mon point de vue.

Ma formation je l’ai passé à lire ce forum. J’étais complètement novice le jour où je me suis inscrit, j’ai passé du temps à lire, et surtout à poser des questions, qui sans doute étaient des plus basiques lorsque je suis arrivé.

Maintenant, je pense maitriser un peu plus les choses et j’ai appris avec le temps qu’il ne fallait pas se précipiter.

Je confirme que la  collecte d’information est primordiale pour acquérir les bases suffisantes, après il faut mettre en pratique et se lancer. Ce site est une mine. A vous de l’exploiter. Comme le dit très bien boubouka, le prix d’achat est primordial car c’est la charge fixe et très peu variable de votre cash flow. J’ajouterai aussi de faire la chasse aux frais inutiles et optimiser les recettes.

Pour obtenir des prix bas, il ne faut pas cibler ce que j’appelle les miroirs aux alouettes, les beaux immeubles bien placés, ceux qui apparaissent sur le bon coin. Cherchez à vous faire connaître à un ou deux agents immobiliers qui vous proposeront les biens avant même qu’ils ne soient affiches en agence.

Choisissez aussi les quartiers decotes, notamment les zones limitrophes aux quartiers mieux valorisés. Vous pouvez avoir une décote de 50% sur le prix d’achat au m2 entre quartiers, par contre vous aurez une décote bien inférieure en loyer ce qui favorisera votre rentabilité.

Bonne chasse

Je pense qu’il faut séparer décote et rentabilité… Il y a des zone ou même avec une décote de 50% la rentabilité n’est pas vraiment intéressante…

Si je prends l’exemple de Lyon, en dehors des colocation, même à moitié prix les rentabilité ne sont même pas de 10% brut…

Le rendement est principalement lui lié a un risque.

Une décote est principalement lié a des problèmes sur le bien (travaux, isolation a améliorer, ou autre…) Et effectivement a des placement intelligent.
Par exemple pour reprendre l’example de Lyon, juste car le code postal passe de 69006 a 69100 dans le coin de charpennes le prix au m² perd 1000 a 2000€ du m². Ça lié avec un bien avec travaux ou ayant des défaut qui semblent compliqué a régler, il est possible d’obtenir une décote de quasi 50%.

Pour reprendre l’exemple de Lyon d’arkamoon, j’ai trouvé des biens sur Lyon (3 et 7), avec des rentabilités pas catastrophiques ( cf ma présentation actualisée :
https://www.investisseurs-heureux.fr/p246951) et qui s’autofinancent.

Par contre, je n’irai pas dans des zones moins attractives, et cela uniquement pour le prix. Je préfère attendre une bonne opportunité dans ma zone de recherche, et être sure de pouvoir louer rapidement. Comme l’a fait lachignolecorse.

Nous avons un appartement sur Saint Etienne, et ce n’est clairement pas le même dynamisme quand il s’agit de le proposer à la location. Je ne regarde même plus les appartements à vendre.

Marseille me semble au contraire l’endroit rêvé pour faire de la location courte durée à haut rendement.

Non. Soleil, TGV, grande métropole, tous les ingrédients sont présents pour un bon taux de remplissage. La gestion peut-être sous traitée.

Wolf a écrit :

Je suis d’accord sur le principe d’approcher une renta de 10% brut pour obtenir un CF>0, ça rejoint également mes calculs.
Malheureusement ces biens sont introuvables dans mon secteur (Marseille, au mieux du 5 voir 6%, mais je m’y prends peut-être mal…)
…/… Je reste à l’écoute du marché…

Etre à l’écoute du marché ne sera pas suffisant pour trouver une telle rentabilité.
vous ne trouverez en effet jamais d’annonce proposant des biens à 10% de rentabilité, ou alors le bien aura un énorme défaut rédhibitoire.

Une telle rentabilité ne se trouve pas, elle se crée. J’ai un peu l’impression de radoter et  fais un copier collé de la réponse que j’ai déjà pu faire au même questionnement :

- Il faut négocier fortement le prix d’achat achat (ne pas craindre de faire des offres très basses en les justifiants bien entendu). Le prix des annonces est souvent éloigné du prix réel de transaction, il vous faut enquêter sur votre marché.

- Acheter un bien a rénover qui ne fait pas envie sur le marché (pas de défaut majeur mais pas sexy).

- Valoriser le bien par des travaux (et du mobilier attirant en LMNP)

- Bien connaitre la demande du marché local pour y trouver l’offre insuffisante ou inexistante (niche de marché)

Les produits qui sortent à la vente sont trop chers => intervenez auprès des acheteurs avant qu’ils n’aient fixés le prix c’est ainsi vous qui fixez le point de départ de la négociation :

- Repérer les biens non habités (volets continuellement fermés…) allez au cadastre pour trouver les coordonnées du propriétaire et le contacter : long, fastidieux mais très efficace !

- Enquête de voisinage (concierges, voisins, commerçants…) aléatoire, il faut compter sur la chance…

- Annonces de recherche de biens par exemple chez des commerçants ou sur lbc (j’ai pratiqué avec succès sur lbc) à la rubrique recherche.

- Contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long, mais très efficace ! C’est ainsi, notamment, que j’ai trouvé un petit immeuble loué depuis à 11.6% net net de rentabilité (voir ma présentation).

Une fois de plus : ce n’est pas en lisant les annonces que l’on trouve un bien vraiment intéressant, il faut plus d’engagement que cela dans l’immobilier physique…

Ricou a écrit :

2°) faire une offre plus basse que le prix "marché" (celui affiché)

Attention, le prix affiché et le prix du marché ne sont pas la même chose ! Ainsi, une offre "basse" par rapport au prix affiché n’est pas forcément une offre basse par rapport au prix du marché.

Comme disait justement DDTee "Le prix des annonces est souvent éloigné du prix réel de transaction, il vous faut enquêter sur votre marché."

Un exemple que j’ai déjà cité, dans une petite ville de province : immeuble de 3x30 m² environ avec énormément de travaux. Castorus montrait que le vendeur avait longtemps espéré le vendre 40 k€, puis qu’il avait baissé progressivement et tout récemment à 20 k€ ; c’est à ce prix (voire un peu moins) qu’il s’est vendu.

Quand c’était affiché à 40 k€, celui qui aurait proposé 20 k€ aurait eu l’impression de faire une offre très basse (à - 50 %).

En réalité, son offre était basse par rapport au prix affiché mais correspondait au prix du marché. La suite a prouvé que le prix marché de ce bien était 20 k€, puisque c’est à ce prix qu’il s’est vendu.

Réciproquement, celui qui aurait proposé 30 k€ aurait aussi eu l’impression de faire une offre basse par rapport au prix affiché (-25%) alors qu’en fait il le payait trop cher par rapport au prix du marché !

J’ai du mal aussi à trouver des cash flow positifs.
Dans mes calculs j’ai tenu compte de tout, les travaux /réparations de maintenance, les imprévu (loyers qui baissent ou taxes foncière/fiscalité qui augmente),1 mois de vacances locatives,  j’ai un TMI  30.

J’ai trouvé 4 solutions pour y arriver :

1) Acheter dans un endroits "défavorisés" .On y trouve une bonne renta, mais c’est risqué

2) Acheter avec de gros travaux pour payer moins cher à l’achat, et passer en régime réel pour les défiscaliser.Le problème est comment financer les travaux sans apports ? Est -ce compliqué de se les faire prêter par les banques ?

3) Mettre 1/3 du bien en apport.Mais c’est de la triche :p

4) Avoir la chance de tomber sur LA bonne affaire , cédée en dessous du prix du marché

Mais dans tout les cas, je suis plus à 12% brute pour y arriver plutôt qu’à 10%.