Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ?

Pour la plus-value lors de la revente, cela ne change absolument rien. Si la commission est réglée par vous, elle viendra majorer le prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition en prenant leur montant réel.

Quelques précisions ici :

"Nouvelles règles d’affichage : mode d’emploi", Caroline Dubuis-Talayrach, Avocat. - Journal de l’Agence

Attention : les frais d’agence ne peuvent être intégrés dans un prêt 110% si vous passez par un privilège de prêteur de denier. Je ne sais pas si cela fonctionne avec une hypothèque.

J’ai eu le souci il y a 2 ans à une semaine de la signature finale. Le prêt à été accordé finalement en nantissement un pea pour couvrir une partie du prêt  (frais d’agence et mobilier dans mon cas pour un bien meublé).

Certaines banques sont plus ou moins pointilleuses sur ces détails.

Lors de mes dernières acquisitions, les frais d’AI n’ont pas été un problème pour obtenir un prêt à 110%.
Je l’ai juste spécifié dès le début et personne n’a tiqué, dans aucune des différents établissements bancaires que j’ai visité.

Par rapport à la plus value, disons que pour moi le prix du bien + FAI correspond véritablement à la valeur du bien que j’achète (valeur que je paie, pas réelle puisque l’idée c’est de trouver une bonne opération). Donc si je le revends d’ici quelques années je me baserai sur le prix global payé hors frais de notaires bien sur.

Même s’ils apparaissent ailleurs, les frais d’agence n’apparaîtront pas comme une charge acquéreur…

J’ai peut-être loupé quelque chose mais je ne comprends pas pourquoi les exemples précédents n’incluent pas les frais d’agence "charge acquéreur" dans la majoration du prix d’acquisition du bien (calcul selon les frais réels), lors de la détermination de la plus-value.

Mea Culpa, il semble effectivement possible de les comptabiliser lors du calcul de la PV.

Attention cependant, si l’agence a publié une annonce indiquant honoraires à charge vendeur, elle peut être poursuivie et condamnée :

Loi Alur a écrit :

“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimés, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire. L’agent Immobilier peut aussi dans certains cas perdre sa carte professionnelle.

La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur consisterait à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner sur chacune des annonces les honoraires d’agence. Ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession, vu les arguments cités plus haut. Ne vous étonnez donc pas si certains agents Immobiliers refusent de “basculer” en fin de course les honoraires charge Acquéreur.

Soyez vigilants également au fait que les organismes financiers ont du mal à accepter de financer les honoraires d’agents immobiliers. Déjà concernant les frais de notaires, ils imposent souvent que leurs clients les mettent sur la table, alors pour l’agence… Si vous possédez un apport suffisant pour couvrir l’ensemble, alors pas de problème pour régler la commission d’agence, sinon vous risquez de vous exposer à un refus de prêt !

alabama a écrit :

On est tombé d’accord sur le prix de 54000€ FAI avec l’agence (mandat exclusif)
Sur le projet de compromis est mentionné un coût d’acquisition à 50000€ + 5000€ de FN

Edit :

Il y a donc une erreur sur ce projet de compromis, le total est de 55000€.
À faire corriger avant de signer.

Dernière modification par dangarcia (14/12/2019 17h30)

Etant donné que votre description du problème peu porter à confusion, j’ai une question : s’agit-il d’un mandat de recherche (vous êtes le client) ou de vente (le vendeur est le client)?

Si c’est un mandat de recherche, le prix est de 50k + 4k (donc à faire modifier en frais acheteur) + 5k notaire

Si c’est un mandat de vente, le prix est de 54k (donc à faire modifier ou sinon demander à payer ce prix uniquement!) + 5k notaire, en sachant que le compromis stipule aussi pour information les frais que supporte le vendeur. Mais votre prix d’acquisition est bien de 54 k.

Pour le passage en charge si vous faites du meublé au réel :

- Si mandat de recherche, alors c’est important de le faire apparaître séparément (50+4) afin de passer en charge les 4k (en plus des 5k du notaire).

- Sinon, c’est impossible car le prix du bien (que vous amortirez) contient ces frais supportés par l’acheteur.

Voir mon message plus haut.

Merci à tous pour vos réponses :

Philref92 a écrit :

Etant donné que votre description du problème peu porter à confusion, j’ai une question : s’agit-il d’un mandat de recherche (vous êtes le client) ou de vente (le vendeur est le client)?

Si c’est un mandat de recherche, le prix est de 50k + 4k (donc à faire modifier en frais acheteur) + 5k notaire

Si c’est un mandat de vente, le prix est de 54k (donc à faire modifier ou sinon demander à payer ce prix uniquement!) + 5k notaire, en sachant que le compromis stipule aussi pour information les frais que supporte le vendeur. Mais votre prix d’acquisition est bien de 54 k.

Pour le passage en charge si vous faites du meublé au réel :

- Si mandat de recherche, alors c’est important de le faire apparaître séparément (50+4) afin de passer en charge les 4k (en plus des 5k du notaire).

- Sinon, c’est impossible car le prix du bien (que vous amortirez) contient ces frais supportés par l’acheteur.

Voir mon message plus haut.

Je ne connaissais pas le mandat de recherche, je parlais bien d’un mandat de vente.
Donc si je vous suis, les 4K stipulés sur le projet de compromis "le vendeur reconnaît devoir à titre d’honoraires de négociations", cela est uniquement à titre indicatif ?

Merci,

Tout a été modifié pour le compromis, il a été signé en fin d’année.
J’attaque maintenant la partie devis travaux :-)