Mon EC demande une facture pour passer les frais d'agence en charges !

Il n’y a pas besoin d’une facture, il y a besoin d’une pièce comptable.

A mon sens la pièce comptable est l’acte d’acquisition et/ou l’attestation du notaire et/ou le "décompte" du notaire.

Par ailleurs, un principe de comptabilité est "la permanence des méthodes".

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2023 12h13)

Bonjour,

Je vais confirmer le message précédent.

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur et totalement transparent pour vous. Le montant correspondant aux frais est inclus dans votre prix d’achat.

Si les frais d’agence avaient été effectivement payé par vous (vous avez mandaté une agence pour vous trouver un bien), dans ce cas, et uniquement dans ce cas vous auriez eu la possibilité d’amortir ou de passer en charge.

Ce qui me perturbe particulièrement, c’est qu’avec l’achat de 3 immeubles  en 2019, 2020, 2022, l’EC a fonctionné de façon différente pour comptabiliser les frais d’agence. Et pourtant a chaque fois ils étaient à la charge du vendeur, et le montant mentionné uniquement dans l’acte de vente "dont…€ de frais d’agence payés par le vendeur".
Je crains de ne pouvoir expliquer ces variations d’attitude au fisc en cas de contrôle..

Car comme le dit très justement Bernard2K , la méthode est censée rester la même !

A mon avis, les frais d’agence sont payés par l’acquéreur sinon, ils ne pourraient pas être immobilisés. Cela ne ferait pas de sens de payer une dépense qui serait payée par une partie tierce.

L’acquéreur paie au notaire un prix d’achat comprenant le prix d’achat, les frais de notaire, agence et autres.

Option 1: pas de retraitement et amortir ce montant.

Option 2: diminuer le montant de l’immobilisation de certaines charges qui sont directement comptabilisées en charges et donc non amorties.

L’ANC (Autorité des Normes Comptables) préconise de tout amortir, mais il y a aussi la permanence des méthodes. Si on achète plusieurs appartements, il vaut mieux être cohérent.

L’acte d’achat et le décompte du notaire me semblent suffisants comme justificatifs comptables. En tout cas, c’est accepté par les Big Four.

Carignan99 : c’est ici : p.3 Gestion d’une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

Je disais plus haut que "la pièce comptable est l’acte d’acquisition et/ou l’attestation du notaire et/ou le "décompte" du notaire". Mais je ne poussais pas la logique jusqu’au bout. Cette pièce comptable indique un prix total (= prix FAI). C’est ce prix total que vous devez amortir (moins le terrain bien sûr).

Les différentes charges que le vendeur a exposé pour vendre ne constituent pas des charges pour vous. Si vous comptiez en charges la commission de l’AI, pourquoi pas aussi compter en charges les diags et l’état daté ? Ce ne sont pas vos charges.

Clepsydre a écrit :

Ce qui me perturbe particulièrement, c’est qu’avec l’achat de 3 immeubles  en 2019, 2020, 2022, l’EC a fonctionné de façon différente pour comptabiliser les frais d’agence. Et pourtant a chaque fois ils étaient à la charge du vendeur, et le montant mentionné uniquement dans l’acte de vente "dont…€ de frais d’agence payés par le vendeur".

Il semblerait qu’il a fait une boulette.

Geronimo a écrit :

Pointez la différence à votre comptable et demandez lui de passer une écriture correctrice des années passées si besoin (impact comptable et fiscal).

Vous pensez qu’l faut donc que l’expert-comptable refasse les tableaux d’amortissement de 3 biens immobiliers (qui plus est, achetés chacun sur une année différente, et amortis par compartiments s’il a bien fait les choses) et qu’il fasse les déclarations correctives au fisc… Ca ne va pas beaucoup lui plaire.

Faut-il vraiment faire ces déclarations correctives ? J’avoue que, personnellement, je me tâterais…

Sinon, à propos de la raison de changement de méthode : c’est bien un expert-comptable "en ligne", n’est-ce pas ? L’interlocuteur en charge de votre dossier n’aurait-il pas changé récemment ?

Tout dépend de la boulette :

prenons un exemple :

prix de vente négocié = 100000
dont frais d’agence = 10000

Si le comptable amorti le bien pour 90000 et passe en charge pour 10000 on est bien d’accord que c’est faux mais ça ne va pas significativement léser le fisc. Le comptable à considéré à tord que l’acheteur prenait à sa charge les frais.

Si par contre le comptable amorti pour 100000 et passe en charge pour 10000, alors dans ce cas le total déduit serait de 110000 et le fisc est lésé.

franck1127 a écrit :

Je ne pense pas que les frais d’agence soient à reconnaître comme payées par le vendeur, mais par l’acheteur.

Comment comptabiliser un ensemble immobilier (bâtiment, terrain) ?

Habituellement les agences font signer des mandats de vente.

Il m’est arrivé de négocier avec le vendeur / notaire / agence  la transformation de ce mandat de vente en mandat de recherche et de bien spécifier que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur dans l’acte.

Uniquement dans ce cas vous avez la possibilité de déduire les frais d’agence mais en contrepartie votre prix d’acquisition est minoré (ainsi que les taxes d’ou l’intérêt de le faire)

Cette pratique est de plus en plus rare car les notaires ne souhaitent plus vraiment autoriser cela.

franck1127 a écrit :

L’acquéreur paie au notaire un prix d’achat comprenant le prix d’achat, les frais de notaire, agence et autres.

Oui… et vous le dites vous-même : l’acquéreur paie au notaire et pas à l’agent immobilier…
Et si le choix "charge vendeur" a été fait, le notaire paie les honoraires à l’agent immobilier sur présentation d’une facture établie au nom du vendeur !

Ce choix charge vendeur / acquéreur doit être précisé (et il est irrévocable depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 - avant, c’était possible de changer) :
- dans le mandat de vente
- dans le compromis
- et dans l’acte de vente

S’il est écrit noir sur blanc dans l’acte de vente que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur, je ne vois pas comment passer cela en charge déductible comptablement parlant pour l’acquéreur…

Bon après je ne suis pas comptable, il y a peut-être un moyen de prendre tout de même ça en compte… Si un expert comptable passe par ici, je serais curieux d’avoir son avis…

Pour la petite histoire :
Dans la majorité des cas, c’est le choix "charge vendeur" qui est le plus souvent retenu. Pourquoi ? Tout simplement afin que le montant des honoraires n’apparaisse pas dans les petites annonces. Car dans le cas contraire, la loi oblige les agents immobiliers à communiquer le montant de leurs honoraires dans les petites annonces.
Ce choix "charge vendeur" est même le seul possible dans certains mandats de vente, notamment ceux d’un grand réseau de mantataires (qui le fait).

Il faudrait vérifier dans un Lefèvre spécialisé immobilier ou un bon livre de comptabilité immobilière.

J’aurais tendance à penser que si le prix de vente comprend 10k de frais d’acquisition payable par le vendeur à un agent immobilier, mais prélevé dans les faits sur le montant du prix de vente, cela suffit à leur donner la nature de charges (ou à ouvrir l’option à être comptabilisé en tant que tel) pour l’acheteur. En gros, industry practice. Mais, je peux me tromper.

Après, c’est à l’expert comptable de se justifier et de répondre aux questions posées. Seul lui a accès aux actes d’achat etc…

Bascarol, votre message indique comment comptabiliser techniquement les charges liées à un achat.

La question que nous nous posons est de savoir si une dépense non prise en charge par une entreprise (mais par le vendeur d’un bien) est déductible / amortissable par l’acquéreur de ce bien.

Bernard à bien reposé le problème dans un message un peu long, mais si je résume avec un autre exemple chiffré et plus court, ça donne ça :
- Bien à 100K, acheté par une société IS ou LM(N)P
- Frais de notaire : 8k
- Frais d’agence charge vendeur: 5k

L’acheteur de ce bien va verser 108K au notaire
Le notaire versera 95k (100k moins 5k) au vendeur (moins un éventuel impôt sur la plus-value)

Toute la question de ce fil est de savoir si les 5k facturés au vendeur par l’agence immobilière constituent une charge déductible ou amortissable côté acquéreur…
Je ne vois aucun problème pour déduire ou amortir les 8k de frais de notaire, mais je ne vois pas comment c’est possible pour les 5k d’honoraires d’agences ?

Vous ne pouvez déduire une charge que lorsque celle-ci vous est personnellement facturée (adressée à M X). M. Y ne peut pas déduire une facture qui est adressée à M. X (c’est la base de la compta).
Honoraires charge vendeur = la facture est libellée à l’attention du vendeur = c’est le vendeur qui la déduit de sa comptabilité
Dans ce cas l’acheteur n’a pas d’honoraire à sa charge et il ne peut donc pas en déduire
Il n’y a pas à aller chercher plus loin !
NB : M. X et M. Y mangent ensemble au restaurant. M. X a payé la facture totale qui a été libellée à son nom.
M. Y ne peux pas déduire cette facture (ni une quote part de cette facture) sous prétexte qu’il a mangé avec M X…

Je comprends tous vos arguments et pour ma propre declaration, je ne reconnais pas ces frais vendeurs en charges. J’ai amorti le prix d’acquisition moins le terrain.

Ce serait intéressant d’avoir le point de vue de l’expert comptable. Il doit être en mesure d’expliquer sa position. A t-il fait une erreur ou existe t-il une pratique de marché pour procéder comme cela?