Mon EC demande une facture pour passer les frais d'agence en charges !

Il y a un débat un peu à côté du problème il me semble, ou imprécis dans les termes utilisés (soit directement soit en "tradusant" la demande de l’EC par exemple)

Le comptable peut (doit en réalité) ventiler sur plusieurs comptes comptables les éléments d’une dépense réalisée par la société. Prétendre qu’il ne peut ventiler le montant total de l’acquisition revient à considérer que le comptable ne peut pas ventiler le HT en charges et la TVA en TVA déductible pour un montant total TTC payé.

Sur une facture, vous verrez tous immédiatement que c’est faux.

Idem ici : il doit ventiler le prix d’acquisition sur différents comptes, et justifier les montants qu’il impute sur tel ou tel compte. Et en particulier, sur le prix d’un immeuble, il va ventiler une partie du prix sur différents sous comptes de la classe 2.

Le comptable doit donc intégrer dans sa comptabilité une dépense de 100k, pour reprendre l’exemple, qui sera ventilée sur plusieurs comptes de contrepartie comptable, dont une grande partie en classe 2 / immobilisation, mais pas uniquement ! Quelle que soit sa ventilation, elle devra rester équilibrée : le total au crédit sera de 100k, le total au débit aussi. S’il sort la valeur des FAI du montant amortissable, le montant amortissable sera réduit.

Ensuite le PGC permet de considérer dans un prix global, la ventilation des sous éléments du prix selon leur nature, et ici la part du total concernant des frais d’agence n’est pas de nature immobilière, ce qui permet de les comptabiliser sur un autre compte comptable. Et s’agissant de frais dont la nature est la commission d’un prestataire intervenant dans la réalisation du prix total, le fisc admet, sous réserve des montants, que ces frais soient considérés, pour leur valeur totale, comme une charge (compte 622x).

Attention :
- le total ne change pas : pas de déduction de ces frais tout en les considérant dans le total amortissable. C’est l’un ou l’autre.
- dans le cas "FAI à la charge des vendeurs", l’acheteur ne règle pas la facture en direct. S’il peut considérer le montant de cette facture comme étant un élément de ventilation du prix, il ne l’a pas réglé, il ne peut donc pas récupérer la TVA.

Dernier point : le décompte du notaire suffit pour ventiler le prix total versé selon les sous éléments du décompte, complété par l’acte si par ailleurs le notaire a ventilé dans le prix des éléments sans le reprendre dans le décompte (ex : une cuisine immeuble par nature sortie du prix du bien dans l’acte, mais pas dans le décompte)

EDIT - correction liaison + complément pièce comptable

Si on remonte aux dispositions de l’article 38 quinquies annexe III du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être, au choix de l’entreprise, soit portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d’une part, pour les autres immobilisations acquises, d’autre part. Il est irrévocable.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 2007-04-19

Le prix d’achat il n’y en a qu’un,  qui peut inclure ou non la commission de l’agent immobilier …

Si  la commission est inclus dans le prix d’achat, celle-ci doit être inscrite en immobilisation, il n’y a pas le choix sauf à se mettre en infraction.

Si la commission est payée séparément par l’acheteur, alors il a régulièrement le choix de les inscrire en immobilisation ou en charge (avec les autres frais d’acquisition).

albundy a écrit :

Mais dans le cas d’honoraires « charges vendeur », ce qui était la question ici, du côté de la comptabilité de l’acheteur, il n’y a pas lieu (pas de possibilité) de ventiler d’honoraires d’agent immobilier puisque qu’il n’y en a pas du côté de l’acheteur (à la charge de l’acheteur)

C’est un petit peu plus sioux que cela …

art 38 a écrit :

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être, au choix de l’entreprise, soit portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges.

C’est là par exemple que Durand18 considère uniquement des frais venant potentiellement majorer le prix d’acquisition, ce qui est le cas standard d’une entreprise soumise à l’IS.

Pourtant, l’ANC … recommande … d’opérer ainsi depuis … 2018 seulement !

Recommande, n’impose pas.

Recommande, ne rappelle pas que cela serait interdit. Quelle drole d’idée de recommander une pratique contre une autre si cette autre pratique est illégale, non  ?

Depuis 2018, alors que la version citée précédemment date de 2007 (et je ne crois pas qu’elle soit fort différente de la version précédente sur ce point)

Il ne s’agit pas de majorer le prix d’acte de frais d’agence, dans le sens "ajouter le montant des frais d’agence du prix d’achat déclaré dans l’acte".

Il s’agit de comptabiliser conformément à l’obligation de respecter le PCG, les éléments du prix acquitté selon les sous éléments remontés par pièce comptable et selon la nature de chacun.

Une simple écriture en comptabilité partie double : montant d’acte d’un côté, et toutes les ventilations de l’autre, le tout justifié par une pièce comptable permettant cette ventilation, que ce soit en sous compte de la classe 2 ou en charges, selon la nature du sous élément considéré, au motif parfaitement opposable au fisc du respect du plan comptable imposé par l’Etat.

Au plan fiscal, comptabiliser en charge directe revient à amortir sur un seul exercice ce montant … ce qui peut être admis aussi ! Fonction de la valeur … avec le même effet sur le résultat fiscal de l’entreprise. Ce qui ne pose donc pas de gros soucis pour le fisc (que vous déduisiez en 1 ou 2 exercices, cela ne change pas réellement la sincérité de vos comptes pour le fisc, par contre, inventer une facture en supplément ou réclamer remboursement d’une TVA non acquittée, non non non)

Idem pour les "frais de notaire" dans le cas d’un acte en main

Désolé mais j’ai toujours du mal…

Xazh, clairement : vous êtes bien en train de dire que les honoraires payés par le vendeur sont déductibles côté acheteur ? Comme les frais de notaire dans le cas d’un acte en mains ?

Et que le plan comptable général le permet ?

J’ai bien trouvé votre référence au PCG :

"Art. 213-8 du PCG a écrit :

Le coût d’acquisition d’une immobilisation corporelle est constitué de :
 son prix d’achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables, après déduction des remises,
rabais commerciaux et escomptes de règlement ;
 de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner
selon l’utilisation prévue par la direction.
Dans les comptes individuels, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’actes, liés à
l’acquisition, peuvent sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges. […]

Donc des honoraires payés par le tiers vendeur correspondent à des "coûts directement attribuables engagés" par l’acquéreur ?

Siocnarf a écrit :

des honoraires payés par le tiers vendeur correspondent à des "coûts directement attribuables engagés" par l’acquéreur ?

Non puisqu’ils sont dans la ligne au-dessus "prix d’achat".

L’article en question dit :
coût d’acquisition = prix d’achat + coûts d’acquisition que vous avez engagé en sus du prix d’achat.
Il y a bien une option pour les coûts d’acquisition ; il n’y a pas d’option pour le prix d’achat !

C’est une bizarrerie que le montant de la commission de l’agence immobilière soit mentionné dans l’acte d’acquisition. Ca sert surtout à rappeler au vendeur "vous avez donné un mandat, donc vous acceptez que moi le notaire je retienne 10000 € pour payer directement l’agent".

Pour autant, le vendeur a pu engager bien d’autres frais pour la vente :
travaux 20000 €.
home staging 5000 €
diags 500 €
pré-état daté et état daté 500 €
agent immobilier 10000 €
Si on peut dire que tous les coûts du vendeur sont en fait des coûts d’acquisition de l’acquéreur, allez-vous lui demander ses factures pour écrire dans votre compta :
prix d’achat à amortir 114000 €
coûts d’acquisition à écrire en charges de l’année :
travaux 20000 €.
home staging 5000 €
diags 500 €
pré-état daté et état daté 500 €
agent immobilier 10000 €.

Non. Ca ne tient pas debout.

Voici la réponse :

Expert comptable de mon épouse a écrit :

Effectivement, pour être déduite, une charge doit être engagée et correspondre à une sortie de ressource. Je ne vois pas comment une SCI IS ou LMNP pourrait déduire ou amortir les frais d’agence à charge vendeur? (il y a peut être une information que j’ignore…. je vais creuser).

albundy a écrit :

Des bilans de SCI IS et des enregistrements d’acquisitions immobilières j’en fait au moins 30 chaque année depuis plus de 10 ans, c’est mon métier !
Franchement, je ne peux pas plus vous en dire que ce que j’ai déjà écrit, je vous invite juste à consulter votre comptable ou EC si vous ne comprenez pas correctement.

Et bien, mon EC (ils sont plusieurs en réalité) se trompe … et le fisc est passé au travers de cette anomalie sur une durée plus longue que votre ancienneté.

@Bernard : la blague est amusante, mais restons sérieux. A aucun moment il ne s’agit d’augmenter les montants imputables, mais de répartir sur des comptes comptables le montant total selon la nature des sous éléments. Cela ne change au final pas grand chose. La dépense est la même, mais imputée un peu plus fortement sur le premier exercice.

Tous les notaires avec lesquels je traite détaillent dans l’acte le prix de chaque lot systématiquement, et sur demande les élments pouvant être détaillé, typiquement une cuisine intégrée ou une bibliothèque intégrée (immeubles par destination, mais pourtant n’étant pas le lot lui même).

Dans le cadre d’une acquisition par une structure tenant une comptabilité formelle, aucun notaire avec lesquels je travaille n’a jamais limité le prix d’acte à un montant fixe sans détails.

La clause prix reprend ainsi le montant total, et la ventilation. Formule classique (disponible dans le cursus du notariat)

"La présente vente est conclue moyennent le prix de xxxxx s’appliquant :
- aux biens mobiliers à concurrence de xxxx, et spécifiquement :
     - (suivi de la liste des biens et de leur valeur respective)
- aux biens immobiliers à concurrence de xxx et précisément : (suivi de la liste des lots considérés immeubles et de leurs prix respectifs)
- (liste des autres éléments détaillables du prix, par exemple les émoluments du notaire dans le cas d’un acte en mains)"

Ce sont ces éléments que nous reprenons comptablement, selon la nature de chaque ligne détaillée.

@Siocnarf :

Techniquement, si vous amortissez sur la base du prix d’acte, les fais d’agence sont inclus … simplement, vous les considérez comme une part d’un immeuble.

@Clepsydre

Manifestement, votre EC pratiquait en 2019 comme "le mien", en reprenant la ventilation inscrite dans l’acte notarié. Or c’est le seul élément que vous pouvez utiliser pour justifier une telle ventilation.

Si cela ne lui convient pas, il ne peut pas sortir ces frais du prix total, il lui reste à comptabiliser comme albundy le ferait.

Albundy …

Les impots, il faut qu’ils vous controlent … Tout à fait.
Mon EC qui s’est trompé parce qu’un dossier à 600 euros est traité par un stagiaire … 
Les EC qui ne connaissent pas tous la spécificité de l’immobilier …

Je pense qu’il n’est pas utile de pousser plus loin. Les poncifs ne m’intéressent pas. Manifestement, vous ignorez la spécialisation.

Les meubles, les meubles « intégrés », c’est une autre question, il y a plusieurs « biens » qui sont achetés  le cas échéant. La mention des travaux aussi c’est différent ou encore si par extraordinaire vous trouvez un notaire/vendeur qui détaille la répartition du prix entre le terrain et la structure, voire entre les différents composants, c’est possible de l’utiliser au plan comptable et fiscal (sous réserve de l’évaluation correcte …).

Je ne crois pas dire autre chose depuis le départ.

A partir du moment où les frais d’agence sont indiqués dans l’acte notarié ou le décompte (et pour avoir pris un exemple personnel, c’était à la charge du vendeur), on peut déduire les frais d’agence de la valeur de l’immobilisation (prix payé) et les passer en charges la première année.

Après, comme les premières années, on a déjà souvent des dépenses complémentaires déductibles, c’est sûrement plus intéressant de les amortir.