Antoine45 : étude de cas immobilier (litige dans un immeuble de rapport)

antoine45 · #1

J’aimerais avoir votre avis sur la situation litigieuse suivante, et je remercie par avance ceux qui prendront le temps de me répondre.

Chronologie des faits:
octobre 2013: je me lance dans mon premier projet immobilier hors rp; j’achète un petit immeuble dans une petite ville de Bretagne.
L’immeuble est en fait un demie immeuble sans copropriété avec une montée d’escalier commune: à gauche ce sont mes appartements, à droite ceux de l’autre propriétaire. La situation me semble bizarre donc avant l’achat je me renseigne, j’envoie un mail à l’agence ( square habitat) qui me vend le bien: on me confirme le fait, pas de copropriété, c’est d’ailleurs un des intérêts de cet achat à mes yeux: pas de copropriété donc pas de frais. Sur le compromis rédigé par l’agence figure la formule suivante:
’ communauté de l’escalier qui divise la maison en deux parties égales’
Le notaire du vendeur valide le truc, le mien aussi, la vente se fait. La formule utilisée est ’l’immeuble objet des présentes est vendu en pleine propriété’. Il est simplement stipulé après énumération des appartements à chaque étage: ’ les dits étages sont desservis par l’escalier qui divise la maison en deux parties’

Janvier 2017 – c’est là que les problèmes commencent. Le locataire du dernier étage m’informe qu’il y a des vrillettes dans la charpente ( les combles du dernier étage ont été aménagées). Je fais passer un diagnostiqueur qui confirme l’affaire et m’informe que les poutres de la charpente tarversent la cloison de sépraration entre les deux moitiés d’immeuble, qu’il doit y avoir copropriété.
Et effectivement, je suis a priori dans l’illégalité eue égard à la loi de 1965. Avec un immeuble possiblement invendable.

Voilà la situation: je voudrais à moindre coût revenir dans les rails de la légalité ( puis-je aujourd’hui revendre mon bien?).
J’ai été négligent et inexprémienté dans l’affaire mais j’estime avoir été mal conseillé. Pour des professionnels comme le vendeur SquareHabitat ou les deux notaires, il était clair j’imagine qu’il fallait une copropriété.
Le vendeur squarehabitat a voulu passer sa vente et il n’a pas regardé de trop près.
Quant au notaire du vendeur, il ne s’est pas déplacé sur les lieux.

Je ne sais quelle stratégie adopter et vers qui me retourner:
J’ai laissé sept mille euros de commissions à l’agence Square Habitat qui a rédigé le compromis de vente et m’a rassuré sur mes inquiétudes ( j’ai gardé trace d’un mail précédant la signature du compromis dans lequel je posais toutes les questions relatives à une éventuelle copropriété – malheureusement on m’a rassuré par téléphone et je n’ai pas de preuve écrite).
Je peux aussi me retourner vers mon notaire soit directement, soit pour qu’il agisse sur l’autre notaire.
Je ne sais quelle est la bonne option.

Face à ce problème, quels sont les atouts dans mon jeu? En ai-je seulement un seul?

Enfin dernière question: comment me comporter vis à vis de l’assurance? J’ai repris ( chez axa) le contrat de l’ancien propriétaire. N’auront-ils pas beau jeu en cas de gros problème ( le feu dans ce fameux escalier partagé) de prétexter cette absence de copropriété pour ne pas payer?

Si vous avez des conseils, je suis preneur car me voilà bien embêté.
Merci d’avance en tout cas.

Mots-clés : coprorpiété, juridique, statut

Chtirentier · #2

Bonjour antoine45

En premier lieu je foncerai chez mon notaire !
J’ai un peu de mal à comprendre votre problème dans l’immédiat et surtout son urgence . Le locataire ne semble pas vous avoir mis au pied du mur ?
Qui est l’autre propriétaire ? Peut être pourriez vous le contacter ?

Bref calmement je vous invite à rassembler les éléments pour étoffer votre dossier, et ensuite discuter avec les personnes compétentes et notamment VOTRE notaire qui a gentiment perçu sa commission sur cette vente .

Chtirentier

Iqce · #3

Il y a un principe sacro saint : un notaire ne fait jamais de "problème" à un autre notaire. Bien sur ce fait n’est écrit nulle part.

Votre consentement ayant été vicié, prévenez l’agence en RAR de ce fait copies RAR au notaire qui à failli à son devoir de conseil et au vendeur en prévenant qu’à défaut d’arrangement à l’amiable vous saisirez la justice.
Le juge apprécie toujours que le plaignant ait tenté de résoudre le conflit à l’amiable (même si dans le fond c’est sans doute sans espoir).
En effet vous ne sauriez supporter seul les coûts et procédures devant aboutir à la constitution de la copropriété (et sans doute n’auriez vous même pas voulu d’une copro à deux, source d’ennuis potentiel).

Bon courage, mais remarquez entre temps vous allez encaisser les loyers, tout n’est pas perdu.

Chtirentier · #4

Pas tout à fait d’accord avec ce principe sacro saint .Et de plus l’agence n’est qu’un intermédiaire dans la vente , les vrais professionnels sont les notaires donc personnellement je discuterai avec VOTRE notaire en lui parlant d’avocat et de tribunal afin de lui faire comprendre votre détermination … Et la je voudrais bien savoir s’il pense d’abord à ses fesses ou à celle de son collègue ) .

Iqce · #5

Pour les notaires, audelà des apparences ils feront tout pour étouffer l’affaire sous des apparences favorables ; bien sur il y a des vrais bons etc
Mais, le but n’est pas de polémiquer. Il faut juste dire le droit plus que nos avis opinions, et il se trouve que la jurisprudence est claire sur le role de l’agence, le notaire étant en 2de ligne. Vous me direz très justement que oui mais on ne connaît pas la teneur du contrat qui lie l’agence et les parties : on suppose que c’est un contrat classique.
Quel est le rôle de l’agence autrement ? Publier l’annonce sur quelques sites de ventes, organiser des visites ? Ce n’est pas si simple, on obtient pas une carte pour faire si peu.
Il y a des vendeurs immobiliers pro sur le forum, peut être donneront ils leur avis.
Et sinon vous pouvez lire la 1ére jurisprudence accessible sur le net dont je vous propose un extrait :

S’il est vrai que l’acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent, c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen « normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait. Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. …Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article 1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Civ. 3, 9 nov. 2011 – n° 10-21.052

Chtirentier · #6

Je vous rejoins sur cette jurisprudence et l’agence doit assumer toutes ses responsabilités mais mon premier réflexe dans cette affaire serait de me diriger vers le pro donc Encore et toujours ce fameux notaire qui ne me semble franchement pas être positionné en deuxième ligne .
L’agence prendra sa part de responsabilité au fur et à mesure du déroulement de l’affaire ..
Notre ami me semble avoir besoin de sérieux point de repère dans un premier temps .
Et vous savez les pros ( médecins, avocat, notaires et autres ..)ne se donnent pas tous la main pour étouffer les affaires …

Chtirentier

Tom76 · #7

Bonjour,

Je ne pense pas que la seule présente d’une poutre suffise pour dire que c’est une copropriété.

Si vous reveniez aux basiques avant de vous défouler sur les autres (notaires agence vendeur…) :

Qui a la propriété du sol de votre partie ?
Qui a la propriété du sol de l’autre partie ?
Qui a la propriété du sol de l’escalier ?
Autrement dit : regardez sur le site cadastre.gouv. c’est tout simple.

->Si vous avez bien votre parcelle pas de soucis.
->Sinon il y a copropriété et il faut vous mettre en règle

Pour l’escalier il faut définir à qui il appartient :
-Si sur le cadastre c’est à vous ou bien au voisin il y a donc servitude, qui normalement doit être notée dans votre acte notarié
-Si c’est commun à vous deux ça pourrait être une "indivision forcée" au sens du code civil, plus simple à gérer qu’une copro !

Bernard2K · #8

Je ne suis pas un spécialiste de ces questions mais je serais du même avis que Tom76 : avant tout regarder la propriété du sol. Soyez bien précis dans votre compréhension du cadastre. Concernant le sol de ces deux immeubles "mitoyens par l’escalier" :
- soit ce sont deux parcelles distinctes (sans doute une seul parcelle avant, mais elle a été divisée en deux parcelles à un certain moment).
- Soit ce sont deux lots sur une même parcelle (une seule parcelle, lotie en deux lots).
- soit c’est une seule parcelle sans lots (a priori exclu car vous ne pourriez pas avoir acheté votre immeuble ; il faut a minima que ce soit loti).

Par ailleurs, il me semble que cette question est assez différente de celle des vrillettes. Vrillettes = traitement (à vos frais). Faites-le et ça sera déjà ça de réglé.

DDtee · #9

Iqce a écrit :
Il y a un principe sacro saint : un notaire ne fait jamais de "problème" à un autre notaire. Bien sur ce fait n’est écrit nulle part.

Si vous pensez à la chambre des notaires, effectivement la profession couvre malheureusement presque toujours les erreurs de ses sujets… même quand plusieurs confrères s’associent pour combattre une procédure malhonnête (j’ai un exemple dans une copro).

Par contre un bon notaire doit monter au créneau pour dénoncer un dysfonctionnement dans les pratiques de son confrère.
Je peux témoigner d’avoir vu le mien dire avec diplomatie à un confrère qu’il était malhonnête et le menacer de quitter son étude si il ne réécrivait pas un passage de l’acte (et l’autre s’est exécuté).

Dans votre cas, un notaire n’aurait jamais dû rédiger d’acte sans création de copropriété. Je crains que vous deviez maintenant composer sans espérer obtenir quelconque réparation auprès des notaires/agence. Prendre conseil auprès d’un bon notaire pour la suite..?
Bon courage !

Iqce · #10

Absolument DDtee ; et j’ai bien mis un bémol sur les cas - plutôt rares - de notaires corrects et volontaires pour s’affronter aux collègues (il s’agit souvent du notaire de famille ou de "petits jeunes", de mon constat). Quand on a un comme ça il faut le garder précieusement.
Par contre faute d’argumentaire factuel je ne vois pas en quoi le notaire qui rédige l’acte et encaisse essentiellement les taxes pour le compte de l’Etat et répond à un "devoir de conseil" - si tant est que quoi que ce soit ait pu l’alerter cf descriptif du demandeur - est plus "pro" que l’agence mandatée pour la vente. Bien sur il n’est pas totalement "blanc", c’est évident.
Si le notaire avait effectué la totalité de la prestation : OK bien sur.
?

antoine45 · #11

@Tom76
je ne me défoule pas, j’ai juste un problème que je veux solutionner. Or pour l’instant, les conseils que j’ai pu prendre m’indiquaient ( à tort ou à raison) qu’il devait y avoir copropriété.

sur le cadastre, je suis propriétaire d’une parcelle; l’autre demie immeuble couvre une autre parcelle; a priori - car il n’y a pas de référence à l’escalier sur le cadastre - je possède un demi escalier. Aucune trace de servitude sur le cadastre ( ou alors je ne sais pas le lire)

mon objectif n’est pas de prouver que un tel ou un tel est dans son tort, je veux surtout être inattaquable d’un point de vue légal.

que sa passe-t-il si l’escalier prend feu? comment traiter cette demie charpente (qui en a besoin) sachant que les vrillettes ignorent les délimitations cadastrales?

la question est: y a -t-il forcément copropriété ou pas?

Bernard2K · #12

S’il y a bien deux parcelles distinctes au cadastre, à mon sens vous n’êtes pas en copropriété.
Vous êtes dans une situation qui se rapproche de :
- immeubles mitoyens
- lotissement (au sens de : un lotissement comportant des maisons implantées chacune sur un terrain appartenant au propriétaire de chaque maison).

Cf notamment, sur la différence entre copropriété et lotissement : Le point sur la copropriété horizontale

S’il y a eu une erreur de faite, s’il ne fallait pas diviser, ça s’est fait au moment de la division en deux parcelles. Si c’est ancien, bon courage pour aller retrouver le notaire, le géomètre et l’urbaniste qui ont traité cette division.

Dans un lotissement, on crée une ASL pour gérer les parties communes (association syndicale libre). Pour un escalier, ça serait prendre un rocher pour tuer une mouche. Il me semblerait plus pertinent de considérer que l’escalier est une partie mitoyenne. Il y a une ample jurisprudence sur la façon de gérer une partie mitoyenne entre deux immeubles.

Tout ce que j’écris là serait à vérifier, car comme déjà indiqué, je ne suis pas un spécialiste.

Sur la légalité de la situation de vos deux immeubles et sur la meilleure façon de gérer cette mitoyenneté, je vous recommande de prendre le conseil des professionnels compétents ; à commencer sans doute par votre notaire.

Je redis que la question des vrillettes est indépendante. La première chose à faire est de traiter. Vous pourriez contacter votre voisin pour l’avertir et lui recommander de vérifier sa charpente, et s’il a le même problème, lui proposer de faire un traitement commun (ça sera moins cher que de le faire venir deux fois) et de se partager le coût à 50/50. Si jamais il commence à vous dire "ça vient de chez vous", la réponse est toute trouvée : "ce sont des bestioles qui volent, ça peut venir de n’importe où". Autant pour la mérule, par exemple, le voisin contigu est le premier sur la liste des suspects, autant pour un insecte qui vole, il est impossible d’établir un ordre d’infection et un "foyer responsable" de l’infection.

S’il vous envoie paître ou qu’il n’est pas intéressé, vous traitez tout seul votre immeuble, et ce problème est réglé.

antoine45 · #13

Merci Bernard2K pour ces précisions. Je vais continuer à chercher pour savoir s’il doit y avoir copropriété.
La charpente est selon moi le cas épineux car elle est d’un seul tenant sur les deux demis immeubles: il n’y a pas de demies poutres.
Avec une charpente commune, peut-il ne pas y avoir copropriété? C’est la question.

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