Achat d'un immeuble de rapport sans visiter tous les appartements ?

Ca pue l’embrouille à plein nez, fuyez !

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire. Celui qui fait l’intermédiaire avec un propriétaire, c’est un agent immobilier titulaire d’une carte T. Donc, l’explication ne tient pas la route.

- il ne veut pas donner pas les infos ; mais vous, vous n’achetez pas à l’aveuglette, vous n’achetez pas un ticket de loto. Donc, la conséquence logique : vous passez votre chemin et laissez d’éventuels inconscients acheter ce bien. D’ailleurs, s’il n’a pas les infos c’est peut-être parce qu’il n’a pas de mandat clair des propriétaires.

- il est impératif de visiter entièrement. Les locataires ont l’obligation de laisser visiter, au vendeur de s’organiser. Il faut refuser d’acheter un bien qu’on n’a pas pu visiter de fond en combles, c’est la meilleure façon d’avoir des mauvaises surprises (dégâts structurel, locataire qui ne paie pas, locataire qui exerce une activité illégale…)

- tout ça pour 6 % de rendement brut ! Mais pourquoi diable regardez-vous ce bien ? On trouve facilement du 6 % brut sur des biens vendus normalement, par des vendeurs normaux ! Laissez tomber cet escroc !

Pas mieux que tous les autres personnes. Fuyez de toute manière dites vous des affaires ils y en a souvent

Bernard2K a écrit :

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire.

Sur ce point c’est pourtant une pratique plus que courante pour un mdb de commercialiser avant d’être propriétaire.

Pareil pour les promoteurs qui signent souvent des promesses assez longues pour le foncier et qui commencent à vendre avant d’acheter dès c’est bon sur le plan technique et financier.

Je ne sais pas si c’est totalement carré au niveau du droit mais à partir du moment où il y une une promesse ou un compromis qui l’engage et qu’il n’y a plus de condition suspensive…

Je rejoins les avis précédents sur le reste.

Nek a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour détailler :
- un marchand de biens ne fait pas l’intermédiaire avec des propriétaires. Un marchand de biens achète et revend. Au moment où il vend, il est donc pleinement propriétaire.

Sur ce point c’est pourtant une pratique plus que courante pour un mdb de commercialiser avant d’être propriétaire.

D’après ce que je comprends, il peut promettre de vendre ce qu’il a par ailleurs promis d’acheter, avec les conditions ad hoc dans les deux promesses/compromis. La vente définitive ne peut intervenir que lorsqu’il est pleinement propriétaire (on ne peut pas vendre la chose d’autrui).

Dans le cas présent, il prévoit d’acheter plusieurs appartements et de revendre l’immeuble (ce qui est inhabituel, un marchand de biens faisant plutôt l’inverse). Ce qui suppose qu’il puisse acheter chaque appartement à vil prix, pour pouvoir faire un bénéfice en revendant l’immeuble cher (d’où le rendement de seulement 6 %). Ce qui suppose surtout de maîtriser l’achat de tous les appartements ; si un seul lui échappe, son plan tombe à l’eau.

Le fait qu’il refuse de donner des documents, de faire visiter etc. donne l’impression qu’il n’a pas du tout la maîtrise de ce qu’il prétend vendre. Est-ce qu’il est au moins au stade promesse/compromis sur les différents appartements ? Ce n’est pas l’impression qui s’en dégage.

Par ailleurs, l’expression "faire l’intermédiaire" pourrait renvoyer à une pratique ancienne : que le marchand de biens signe avec le vendeur un compromis avec clause de substitution, puis qu’il monnaie à l’acheteur le fait que cet acheteur puisse acheter en se substituant au marchand de biens. Si je ne m’abuse, cette pratique est interdite depuis la loi Sapin de 1993 : Bénéficier d?une promesse, sans pouvoir la céder… - Immobilier - basededonnees-entreprise.fr

Donc, en résumé : la pratique "cession d’une promesse/d’un compromis en faisant jouer la clause de substitution" étant interdite à un professionnel, la seule pratique normale pour un marchand de biens est de revendre un bien dont il est propriétaire. Il peut à la rigueur promettre de vendre un bien qu’il a promis d’acheter ; mais s’il avait déjà des compromis/promesses sur l’ensemble des appartements, il aurait les documents réclamés. Il semble donc que le marchand de biens essaie de vendre un immeuble dont il n’a pas la maîtrise ; un immeuble pour lequel il n’a pas, a minima, une promesse/compromis en sa faveur, pour chacun des appartements concernés.

L’impression qui s’en dégage est donc un "coup de poker" du MDB : il trouve un pigeon prêt à acheter très cher l’immeuble de rapport. Il lui fait signer un compromis ou promesse d’achat très en faveur du MDB : l’acheteur est engagé sans limite de temps (avec une limite de temps très longue), par contre le MDB a une clause "sous réserve d’acquérir la propriété du bien" ou équivalent.
Il cherche ensuite à acheter ou finaliser l’achat des appartements.
- si les propriétaires veulent bien vendre à bas prix, il vous revend en prenant sa marge.
- si les propriétaires ne veulent pas vendre, ou à un prix élevé qui lui fait disparaître sa marge, il annule l’opération en faisant jouer sa clause.

Le pigeon, c’est vous : vous êtes engagé sur l’achat d’un immeuble que vous n’êtes pas sûr d’avoir ; que vous connaissez mal puisqu’on ne vous a pas fourni tous les documents ni permis de visiter l’ensemble de l’immeuble ; et cela risque de durer très longtemps (de longs mois voire 1 an ou 2), le MDB vous menant en bateau sur des délais bidon qui correspondront au fait qu’il est en train de boucler les achats pour pouvoir revendre.

S’il arrive à finaliser l’opération, il est gagnant : il a pris sa marge. Vous êtes le perdant : vous avez acheté un immeuble à faible rendement, après avoir patienté longtemps, et sans prendre conscience des défauts de l’immeuble qui vont très probablement vous apparaître seulement quand vous serez propriétaire.

S’il n’arrive pas à finaliser l’opération, vous êtes le perdant aussi : vous avez mariné de longs mois (voire 1 an ou 2) pour un immeuble que vous n’aurez pas au final ; pendant ce temps-là vous auriez largement pu trouver mieux en continuant vos recherches.

Je peux me tromper, ce n’est qu’une hypothèse ; mais ça y ressemble en tout cas.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 10h12)

Tous ces retours et mises en gardes sont grandement appréciés.

Concernant son statu de marchand de biens, j’ai déjà croisé un MdB qui soit aussi agent immobilier (pour une agence d’un grand réseau).
En l’occurrence ici je ne pense pas que ça soit le cas.
Il me dit qu’il passe par un avocat pour avoir "un mandat pour vendre".

On peut très bien imaginer un scénario du type de celui que vous exposez Bernard2K, qu’il n’ai pas actuellement réellement un mandat de la part des propriétaires, et que l’objectif soit de me     faire signer un engagement pour ensuite proposer aux propriétaires une vente à bon prix clés en main.

Toutefois ce que dit le marchand reste également plausible ; le propriétaire n’est pas pressé de vendre et c’est le marchand lui-même qui le pousse dans ce sens ; il m’a d’ailleurs dit que c’est lui qui conseille à son client de vendre pour faire des travaux et du déficit foncier ailleurs.
Ce qui expliquerait la réticence du propriétaire à laisser organiser des visites et qu’il n’ait pas     encore donné les documents/infos nécessaires.

Je suis d’accord que tant que tout cela n’est pas clair et que je n’ai pas tous les documents en main, c’est trop douteux pour aller de l’avant, et même pour faire une visite.

Concernant le rendement de 6% :
Mon but est de faire un placement et de profiter des taux d’emprunt bas.
Un placement plus "patrimonial" que pour avoir un rendement élevé.
Dans les très grandes villes et leur proche banlieue, il me semble difficile de trouver un bien sans problèmes avec 5-6% de rendement brut (par exemple l’appartement que j’occupe à Paris a un rendement brut de 3%).
Se pose alors la question de savoir si un placement en AV, SCPI ou foncières ne serait pas plus approprié.

Je rejoins ce qui a été dit. Un immeuble se visite de la cave à la charpente sans exception pour éviter les frais cachés à terme et ne jamais écouté les propos rassurants d’un vendeur ou d’un agent immobilier.

Pour le rendement 6% brut, lorsque vous aurez retiré la taxe foncière, les vacances locatives, les assurances, l’entretien, le temps passé…les SCPI à 5% vont paraitront un très bon investissement.

Carpediem

Je me posais une question.
Je lisais les lots proposés en vente, en vente forcée, ou vente amiable, et lisais les descriptions des lots. Sur certains lots, qui sont déjà passés en vente, et n’ont pas eu d’enchère, ou ont été écartés pour être reproposés ultérieurement -procédure non conforme, …- , les visites ne sont pas possibles. Les documents descriptifs complets sont disponibles et consultables par contre.

Seriez vous prêt à faire une offre sur un bien de ce type ?

En ce moment, je ne vois plus aucune "affaire intéressante" depuis janvier dans les ventes classiques, et je n’ai fais qu’une offre depuis mon dernier achat en avril dernier (offre refusée d’ailleurs le mois passée). J’élargis les recherches sur d’autres biens, mais pour moi, il est primordial de pouvoir voir de mes yeux les biens.

Ce marché doit être réservé à des MdB qui ont des relations. Où sinon de l’argent que je mise comme au jeu d’argent.

En gros, comment savoir que c’est une bonne affaire, avec tous les documents (état descriptif, DPE, photos, acte de propriété antérieure avec prix d’achat, ..) mais sans pouvoir le voir ?

Ca dépend de la qualité du descriptif, et ça dépend de l’ampleur du risque par rapport à votre patrimoine.

Je suis allé assister à une vente aux enchères d’une maison que je n’avais pas visitée. Le dossier de la vente comportait les diags obligatoires et un état des lieux réalisé par huissier. L’état des lieux était très précis, les défauts dûment mentionnés, et de nombreuses photos faisaient partie de l’état des lieux. Cet huissier avait fait son boulot, à savoir décrire le bien, sans rien passer sous silence. Et au moins, on n’est pas pollué par le baratin (voire les mensonges) du vendeur et/ou de l’AI.

Franchement, je pense que cet état des lieux était aussi bon que ce qu’on peut faire en visitant soi-même, et même aussi bon que ce qu’on peut faire en visitant avec un artisan. A mon humble avis, il peut suffire à se déterminer sur acheter ou non. A mon avis toujours, dans le cas de cette maison, il ne fallait pas acheter, sauf prix vraiment ras des paquerettes, car le bien avait de nombreux défauts dont certains très graves.

Après, quelle proportion de ventes ont des dossiers aussi détaillés et des états des lieux aussi précis et objectifs, je ne sais pas !