Investir entre amis en LMNP : comment emprunter à plusieurs investisseurs ?

Pas de SCI si vous souhaitez bénéficier des avantages du LMNP. Par contre une SNC est possible (avec d’autres caractéristiques).

Je me pose la même question que les posts précédents, pour un projet je souhaite faire l’acquisition d’un petit immeuble d’un montant faible (< 200k) avec deux autres personnes (un couple).
L’idée serait de partir sur une indivision à 3, pour 1/3 chacun et de choisir le statut de LMNP.

Un immatriculation Poi au nom de l’indivision, une liasse, déclaration sur 1/3 de mon coté.

Je comprends bien que je vais être minoritaire et que donc des décisions pourront être prises sans mon accord (notamment choix du locataire et éventuellement la vente).

Le problème d’un montage par SCI serait la perte du principal avantage du LMNP. A l’IR, fiscalité confiscatoire en ce qui me concerne (TMI très élevé) avec un cash flow négatif. A l’IS, fiscalité très élevée à la sortie. Dans les deux cas (IR/IS), montage plus complexe et frais plus élevés pour une "petite" acquisition.

Pour créer 60k de patrimoine:

SCI IR => cash-flow négatif de 60 EUR minimum par mois sur 25 ans
LMNP => cash-flow = 0 et régime de faveur en cas de cession de l’immeuble
SCI IS => cash-flow 0 également mais imposition à la vente sur la valeur nette comptable.

ps: je ne peux faire l’acquisition seul de l’immeuble, mon taux d’endettement étant trop élevé.

Bonjour à tous,

Ma question est dans le titre en gros. Je suis en train de regarder pour investir avec 2 amis dans un immeuble et on se pose la question du montage le plus adapté.
Pour ma part j’ai déjà un immeuble en SCI IS avec un cousin et 2 petits appartements en LMNP à mon nom.

Dans le cas de l’investissement avec mes amis et étant donné que nous visons un Cash flow positif, la solution la plus simple serait sûrement de partir sur une nouvelle SCI à l’IS mais j’aimerais cette fois éviter d’avoir cette forte imposition sur la plus value à la revente d’où l’idée de viser de la LMNP. Cela s’adapte en plus plutôt bien car on recherche des plateaux à découper en petits appartements.

J’ai lu pas mal d’explications à droite et à gauche et d’après ce que je comprends il y a en gros 2 régimes possibles (SNC et indivision) dont j’ai cependant du mal à dégager les avantages et les défauts.

Indivision :
- à priori les coûts liés à l’expert comptable et l’adhésion au CGA ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt car c’est une personne morale et non physique. Quelqu’un peut confirmer cela?
- difficultés de procédure si j’en crois certains témoignages car les impôts sont un peu perdus avec ce statut
- Quid du cas ou l’un des indivisaires souhaite revendre? Dans ce cas il ne revendrait que sa "part" de l’immeuble? Il me parait difficile de trouver un acheteur autre que les indivisaires associés dans ce cas
- Chaque associé doit obtenir son emprunt personnel ou un emprunt global est possible?
- D’autres avantages ou défauts?

SNC transparente à l’IR :
- imposition identique à une détention par une personne physique?
- Quid des coûts de l’expert comptable et de l’adhésion à un CGA? Réduction d’impôt possible ou non?
- Quid du cas où un des associés veut revendre ses parts? Comment cela se passe-t-il?
- Mon banquier m’a indiqué ne jamais avoir accordé de crédit à une SNC en LMNP. J’ai bien l’impression que cela peut être un frein pour l’obtention d’un crédit surtout en ce moment où les banques sont beaucoup plus regardantes. QU’en pensez-vous?
- Y a-t-il des frais supplémentaires à considérer, liés à ce type de société?
- D’autres avantages ou défauts?

Autre question qui n’a rien à voir mais dans un des immeubles que nous avions visité il y’avait un commerce au RDC avec un bail commercial en cours. Dans ce cas comment est géré ce bail? J’imagine qu’il ne peut pas être intégré et bénéficier du statut LMNP?

Merci

Votre message m’inspire les commentaires suivants (déjà exposés dans des messages antérieurs pour les points 1 et 2) :

1 - Une indivision n’est pas une personne morale, car une indivision est dépourvue de la personnalité juridique comme l’a rappelé la cour de cassation (Chambre civile 2, 9 juin 2011, 10-19.241). Tous les actes, sous peine de nullité, doivent être passés par les indivisaires, éventuellement représentés par l’un d’entre eux ou un tiers.

2 - Tout indivisaire (en l’absence de convention ou à l’issue d’une convention à durée déterminée) peut exiger de sortir de l’indivision et forcer la vente (article 815 du code civil créé par la loi du 19 avril 1803 !) et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (article 815-14 du code civil). La durée maximale d’une convention est de 5 ans.

3 - Un actionnaire d’une SNC peut uniquement vendre ses parts et les statuts peuvent imposer une clause d’agrément du nouvel associé (une SNC est une société de personnes et l’intuitu personae règne…)

4 - Votre remarque concernant l’administration fiscale et l’indivision m’étonne car c’est une situation extrêmement courante entre héritiers (en particulier entre les enfants et le conjoint survivant) et les concubins.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/10/2020 11h43)

Le but c’est de faire ça une seule fois ou bien de réinvestir plus tard en commun dans l’immobilier locatif ?

il n’y a que deux solutions : l’indivision et la société, la société est bien plus carrée et vous permettra d’acheter d’autres biens et de faire de l’optimisation fiscale, mais représente un coût en temps et en frais divers

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Il y a une alternative. Vous recherchez tout deux, fondamentalement, à acheter votre première résidence principale ! Faites donc ! Achetez en indivision un bien qui peut convenir à tous deux comme résidence principale, et établissez-y tous deux votre résidence principale. Par contre, ne choisissez pas ce bien comme on choisit habituellement une RP ; choisissez-le sur le principal critère : plus-value à la revente. L’achat-revente de la RP est une excellente niche fiscale.

Bonjour Bernard2K
Mer.ci pour le partage de l’idée, je mettais penché sur cette solution l’année dernière.
N’y-a-t il pas de risque d’être requalifié quand même en marchand de biens à la suite ?
C’est étrange d’acheter en indivision une RP avec un ami … ou même avec un frère.
J’avais eu cette idée l’année dernière, plusieurs personnes m’avaient déconseillé ce montage quand je cherchais le financement.