Racheter une SCI à un tiers en minimisant les frais ?

Laurent79 · #1

Bonjour,
Une amie souhaite liquider sa SCI à l’IR, ayant vendu le bien suite à un divorce. Les frais de liquidation sont de l’ordre de 1500€. Pour ma part, je souhaite créer une SCI à l’IS pour acquérir un immeuble. Je me demandais donc si pour éviter ou minimiser d’une part mes frais de constitution et d’autre part éviter les frais de liquidation, je pouvais racheter sa SCI pour 1 euro symbolique et en modifier les statuts et la passer à l’IS. Est-ce possible ? Y-ai-je vraiment à gagner ?
Merci d’avance pour vos conseils
Laurent

Mots-clés : sci ir, sci is, transfert sci

Despe44 · #2

Bonjour Laurent,

Si vous constituez une SCI, les frais seront grosso modo de 85 € pour le RCS + 200 € pour l’annonce légale. Ensuite, soit vous réalisez seul les démarches, et les frais s’arrêtent là, soit vous passez par un spécialiste (expert-comptable, avocat, CGP) et les frais supplémentaires (dit "de constitution") oscilleront entre 500 € et 1 500 € de frais d’honoraires.

S’agissant de l’acquisition d’une SC préexistante, d’abord il faut s’assurer de sa valeur. Si c’est une coquille vide, alors "1 € symbolique" sont admissibles. En théorie pour une société à prépondérance immobilière il y a en sus des droit d’enregistrement qui correspondent à 5% du prix d’acquisition, mais là ce sera quasi-néant compte tenu du prix d’acquisition.

Au niveau des frais, vous devrez changer le domicile social, les statuts, et la gérance.
Annonce légale (changement domicile, objet, gérance, …) = 200 € environ
Frais de changement au RCS = 195 € environ

Aucun problème pour passer à l’IS, il faudra faire une lettre d’option pour l’IS.

En définitive, le prix ne va pas changer beaucoup pour vous.

2 points complémentaires :

- 1 500 € de frais de liquidation pour une coquille vide m’apparaît énorme;
- à la constitution, une SC doit obligatoirement comprendre 2 associés. En cours de vie sociale, elle peut contenir 1 seul associé (mais à 1ère demande d’une personne intéressée, la SC devra alors rétablir 2 associés);

En définitive, vous n’avez rien à y perdre, mais pas grand chose à y gagner.

Cordialement,

Despe

rocambole · #3

Je dirais que la seule chose à y gagner c’est qu’elle vous file 750€ et vous la "débarassez" de ca SCI comme ca tout le monde y gagne : vous 750, elle 750 d’économisés (si les frais de liquidation sont rééllement de 1500).

Maintenant, il me semble que les frais de liquidation sont plutôt proches de 900 euros (dans ce cas elle peut vous filer 600 et vous vous économisez 300)

Laurent79 · #4

Merci pour vos réponses…Je vais approfondir la question, si ça ne me complique pas trop la vie et que je peux gagner un peu tout en lui en faisant moins perdre, ce n’est pas une si mauvaise équation !

Bernard2K · #5

N’oubliez pas que les sociétaires d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de celle-ci.

Regardez donc bien les comptes de la SCI et son activité sur les années passées (avec l’aide d’un expert-comptable si besoin), pour vous assurer que vous n’achetez pas des dettes avec. Le vendeur peut "oublier" de mentionner une dette (résultant d’un litige avec un fournisseur, avec l’administration fiscale…). Vérifier aussi que le prêt bancaire souscrit par la SCI a bien été intégralement remboursé et qu’il ne reste rien à payer à la banque (type IRA…).

Si la SCI n’a pas été tenue en règle (comptes annuels, PV d’AG annuelle), l’achat de la SCI n’est pas sans risque.

A vérifier aussi :
- qui sont les sociétaires actuels (les détenteurs de parts)
- qui sont les sociétaires futurs
- que prévoient les statuts concernant la cession des parts.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 13h45)

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