Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

La rentabilité brute de votre studio, c’est loyer HC/prix d’achat, soit 5,7 % (avec la particularité qu’elle est calculée non pas sur le prix d’achat de l’époque, mais sur le prix de vente potentiel).

5,2 % c’est une rentabilité nette, mais pas complète (vu que vous ne déduisez ni travaux, ni vacance, ni impôts ni rien d’autre). On va dire que c’est une rentabilité "nette, charges récurrentes déduites, mais hors charges non récurrentes et avant impôt".

Pour le studio en saisonnier, je trouve qu’une rentabilité brute à 10% (13000 € CA annuel, 130 000 € prix de vente), ce n’est pas assez, compte tenu des charges inhérentes à une telle activité et de la complexité de gestion.

Le bon plan, pour vous en tant qu’investisseur, c’est de trouver un appartement transformable en location saisonnière, mais actuellement sous-valorisé (par exemple une location nue, actuellement vide, un peu défraîchie mais bien placée). Dans ce cas, le prix de vente peut être relativement modéré. Ensuite, en le transformant en saisonnier (après quelques travaux et après avoir meublé et décoré) vous faites exploser votre rentabilité en louant beaucoup plus cher.

Là, le gars a déjà fait ce travail de valorisation, et il vous le vend donc au prix fort.

Par ailleurs, est-ce que ce bien est parfaitement en règle pour la location saisonnière ? Déclaration en mairie, paiement de la taxe de séjour et que sais-je ? Si la ville fait plus de 200 000 habitants, a-t-il obtenu un changement d’usage avec droit réel (c’est à dire un droit transmissible en cas de vente) ?

Avec l’obligation pour les plateformes internet de déclarer les revenus, on dirait que certains voient arriver les ennuis à l’horizon et préfèrent vendre avant que ces ennuis se précisent…

Quant à la difficulté de gérer un meublé saisonnier à distance (ou non), la question a été abordée de nombreuses fois, et encore récemment, faites une recherche SVP.

Vous devez rénover l’appartement vous même.

Et il y  aussi surtout la zone géographique. Cela me semble illusoire de trouver du 10% brut en plein centre de Paris ou Lyon…

Réalité bien sûr, puisque des gens y arrivent.

Dans votre présentation, dans un message composite Surin/moi-même, on vous liste des pseudos de foreumeurs dont il est très utile de lire les messages.

Au fil des messages, ils expliquent (par petits bouts) comment ils génèrent des rentabilités très élevées avec des cashflows largement positifs.

Si vous faites l’effort de lire et de prendre des notes, vous allez apprendre comment faire.

Par contre, vu qu’on vous a donné cette info le 09/01, et que le 27/01 vous demandez encore "mythe ou réalité ?" et "comment faire ?", cela donne quand même l’impression que vous n’avez pas envie de faire ce travail, et que vous aimeriez bien qu’on vous livre les recettes tout prêtes à appliquer.

Il y a 4 bonnes raisons de ne pas livrer des recettes toutes prêtes :

1) il n’y a pas de recette unique. Donc c’est à vous de trouver et retenir les recettes qui vous conviennent.

2) nous sommes tous potentiellement concurrents. C’est arrivé encore récemment que deux foreumeurs visitent le même bien et soient donc en concurrence pour l’acheter ! Je crois que c’est déjà arrivé aussi que quelqu’un utilise une "étude de cas" postée sur le forum pour repérer un bon plan et le piquer sous le nez du foreumeur qui l’avait exposé. Dans ces conditions, ceux qui livrent leurs recettes par petits bouts sont déjà bien gentils. Prendre sur notre temps libre pour livrer des recettes pré-mâchées à quelqu’un qui ne veut pas faire le boulot de lire, lire et se renseigner, pour qu’il puisse ensuite potentiellement nous souffler les meilleurs coups sous le nez, eh bien non. L’entraide a ses limites.

3) Les "astuces" et recettes sont entremêlées de mises en garde, d’échecs et de déceptions, et c’est très bien ainsi, car prendre conscience des risques et des problèmes fait aussi partie de l’apprentissage nécessaire. Rassembler les "recettes" dans une compilation simpliste, ça serait vous laisser croire que c’est facile et qu’il n’y a pas de risque, et cela serait donc vous rendre un très mauvais service.

4) une partie des connaissances et savoir-faire nécessaires sont spécifiques à votre zone de recherche. Personne ne peut vous dire quel quartier est intéressant, les prix pratiqués, la vitesse où les biens partent, à quel tarif travaillent les artisans locaux, si la ville est plutôt en croissance ou en déprise, personne ne peut nouer à votre place des contacts avec les AI, notaires, artisans, etc. Cette connaissance de "l’écosystème" immobilier local, personne ne peut l’acquérir à votre place. Il vous faut discuter, enquêter, construire progressivement cette connaissance. Par exemple, trouver de l’immobilier à bon rendement à Nanterre ou dans une petite ville du Cantal, ça n’a juste rien à voir.

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2017 21h17)

Je vous ai posé des questions dans votre présentation, qui auraient permis de vous conseiller plus précisément, mais vous avez refusé de répondre. L’une de ces questions était :
- les villes dans lesquelles vous envisagez d’investir.

Paris, entre les prix de vente très élevés et l’encadrement des loyers, c’est râpé.

Bonjour,
Pour apporter de l’eau au moulin, je me souviens avoir souvent lu qu’il fallait 10% brut pour dégager un CF positif sans réellement comprendre l’origine de ce que je pensais être un dogme. Après être rentré dans le détail, voici ce qui le justifie selon moi. Je pars en LMNP réel car sinon, avec une fiscalité à 30% cela me parait encore plus difficile.

Voici la mensualité qui sort :
- Amortissement du logement sur 20 ans soit 5%/an
- Intérêts+assurance sur 20 ans : ajouter 1.2%/an pour un emprunt à 2%+0,1% assurance

Voici ce qui rentre :
- Loyer : 10% brut
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
- TF (1 mois de loyer) : retrancher 0,83%
- Vacance (1 mois) : retrancher 0,83%
- Comptable/PNO (1 mois pour faible loyer) : 0,83%
==> on arrive à une rentrée nette de l’ordre de 70% du loyer brut sans événements exceptionnels

On peut décaler la fiscalité durant 8-10 ans en LMNP et on peut ainsi arriver un CF>0 en comparant une rentrée nette de 7% et une sortie de 6,2%. Dès lors que la fiscalité, vous allez perdre 45,5% du revenu imposable et repasser en négatif mais en moyenne, sur 20 ans, on reste à l’équilibre.

On visualise donc les leviers en augmenter la rentrée nette (pas de vacance), en augmenter la durée d’amortissement, en étant comptable.

Adrien

Edit : Je laisse mon message pour la comprehension mais ne pas en tenir compte il est faux merci pour la rectification Goodbylenine

Bonjour,

Adrien a écrit :

Dès lors que la fiscalité, vous allez perdre 45,5% du revenu imposable et repasser en négatif mais en moyenne, sur 20 ans, on reste à l’équilibre.

Je me permets une petite remarque, les bénéfices issues du LMNP rentrent dans la catégories des BIC et sont ajoutés aux autres revenus du contribuable pour former le revenu global, donc ils sont imposés à la hauteur du TMI (soit 30% pour vous).

Je pense que vous avez confondus avec les revenus fonciers qui sont imposés au TMI + PS (soit effectivement 45.5% pour vous).

Bonne journée,

Lili

Dernière modification par Lili (01/03/2017 14h43)

Et pour être tout à fait précis : vu qu’il y a une déduction partielle de la CSG sur le revenu imposable de l’année suivante, le coût réel des PS descend à 13,97 % pour un TMI de 30 %.
(on récupère 5,1 % x 30 % = 1,53 %).

Adrien, j’essaie de faire le même exercice que vous, pour les revenus fonciers imposés au réel (sans agence ni GLI), sans travaux créant du déficit foncier, et avec un TMI 30 % :

Voici la mensualité qui sort :
- Amortissement (=remboursement du capital) du logement sur 20 ans soit 5%/an
- intérêts + assurance du prêt : ci-dessous dans les charges

Voici ce qui rentre :
- Loyer : 10% brut
loyer brut réel diminué de la vacance locative (0,5 mois par an) : 9,58 % brut

Voici ce qui sort en charges
Intérêts+assurance sur 20 ans : retrancher 1,22%/an pour un emprunt à 1,65%+0,35% assurance (source meilleurstaux ; en moyenne annuelle sur 20 ans)
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
- TF (1 mois de loyer) : retrancher 0,83%
- PNO : retrancher 0,1 %
- entretien et réparations : retrancher 0,3 %
Total charges : 2,96 % de la valeur du bien soit 30,85 % du revenu brut réel

Revenu net imposable (brut réel - charges) : 6,63 % de la valeur du bien soit 69,15 % du revenu brut réel

Imposition (IR 30 % + PS 15,5 % - 1,53 % CSG récupérable) : 2,91 % de la valeur du bien soit 30,41 % du revenu brut réel

revenu net de charges et d’impôts : 3,71 % de la valeur du bien soit 38,75 % du revenu brut réel

Cashflow (= revenu net de charges et d’impôts - remboursement du capital) : -1,29 % de la valeur du bien.

Pour les gens qui sont déconcertés par tous ces pourcentages et préfèrent voir des euros, voici le même calcul pour un investissement de 100 000 €, avec emprunt à 100 % :
Investissement    100000
   
annuité de l’emprunt   
Remboursement du capital    5000
intérêts + assurance du prêt : ci-dessous dans les charges
   
loyer (revenu brut)    10000
Vacance (0,5 mois/an)    417
loyer (revenu brut) corrigé de la vacance    9583

Charges   
intérêts +assurance    1223
charges non récupérables    500
TF    833
PNO    100
entretien et réparations    300   
total charges    2956

revenu net imposable    6627
impôts (IR 30 % + PS- PS récupérable)    2914
revenu net de charges et d’impôts    3713
cashflow    -1287

Conclusions :
- Même à 10 % brut de loyer, en revenus fonciers imposés au réel sans travaux créant du déficit foncier, on est en cashflow négatif, en moyenne annuelle, durant le remboursement de l’emprunt.
- Néanmoins, le rendement net net de l’investissement n’est pas dégueulasse à 3,71 %.
- même avec un cashflow négatif de 1287 € par an, chaque année on désendette son bien, et donc au bout de 20 ans on est pleinement propriétaire d’un bien d’une valeur de 100 k€ (à marché parfaitement constant et en négligeant les frais d’achat/revente). On a donc sorti 1287*20 = 25740 € pour augmenter son capital net de 100 k€.
- si on avait payé le bien 50 k€ + 50 k€ de travaux (au lieu de 100 k€ sans travaux), le calcul serait bien différent. Peut-être dans un prochain post.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2017 20h30)

Bonjour,

Je remonte ce sujet pour vous exposer un petit calcul que j’utilise pour estimer le prix d’achat optimal avec ce fameux taux de rendement de 10 % brut.

Puisque le rendement brut c’est le loyer annuel divisé par le montant d’achat du bien; si je souhaite un rendement de 10 %, le montant d’achat visé est le loyer annuel divisé par mes 10 % soit mon loyer annuel multiplié par 10.

Une fois que j’ai calculé ce montant, je calcule la différence entre le prix trouvé et le prix demandé :

formule de calcul d’un pourcentage d’augmentation ou de diminution :

( ( valeur d’arrivée - valeur de départ ) / valeur de départ ) x 100

Augmentation ou diminution en pourcentage

Je suis et cherche dans l’Ouest parisien. C’est donc à ce moment là que je rigole. La différence entre les deux est souvent tellement énorme que je passe à l’annonce suivante!

Pour illustrer avec un exemple et des chiffres pour éclairer tout ça :

Une annonce choisie au hasard dans le secteur :

F3 de 63,5 m2 ENGHIEN LES BAINS

64 m² x 17 (loyer mensuel arrondi au m²) x 12 mois = 13 056 € de loyer annuel

Pour un rendement de 10 %, le prix d’achat devrait être de 130 560 €. Le hic : prix annoncè à 289 000 €

Petit calcul de pourcentage de baisse à obtenir : ((130 560 - 289 000) / 289 000 ) x 100 = -54.8 % de baisse! Voila ce que me fait rigoler!

Ce n’est pas du tout un post pour me plaindre de la difficulté ou la faisabilité de trouver ce genre de rendement. Je lis avec grand plaisir les sujets et les conseils des forumeurs qui ont réussi (en négociant fortement comme pour ce bien! DDTee par exemple).

Ce petit calcul tout simple m’a frappé comme un coup de poing au visage. Je voulais le partager avec les personnes qui n’aurait pas eu encore ce déclic comme moi et surtout connaitre votre avis dessus?

A bientôt,

Erikk

Vous avez tout à fait raison. Le ’probleme’ est le prix d’achat. Il faut trouver des m2 pas cher donc :
- éviter les annonces où un max de gens peuvent prétendre acheter.
-choisissez avec travaux, dans des secteurs moins quotes
- trouvez des intermédiaires qui vous proposeront des biens avant leur diffusion en agence
-cherchez les opportunités auprès de vos proches et de vos cibles.
- trouvez des idées pour valoriser les biens (coloc, valorisation de surfaces etc)

Bonne chasse.

Votre exemple est presque un contre exemple, tant il cumul de difficultés dès le départ. Ceci dit, je dois vous rassurer ; sur tous les marchés les biens à 5% brut sont la grande majorité….

- Localisation : commune chic de l’ouest Parisien ; en gros c’est la zone où les prix ont le plus augmentés avec un fort découplage entre prix m2 loué/vendu et potentiel encadrement de loyers soit au cumul un des pire endroit en France.
Y a t-il pas moyen de déplacer votre recherche à 1/2 heure (ou 1 heure) de train, vers une zone peut-être un peu moins prestigieuse mais qui a des chances de présenter des biens plus rentables ?

- Pourquoi rechercher un T3 ? C’est presque jamais rentable, regardez plutôt jusqu’à T2 ou au delà du T4 si l’idée d’une colocation vous venait.

- Superbe appartement sans défaut apparent, sans travaux, dans superbe immeuble classé : exactement le type de bien qu’il ne faut pas rechercher (si le but est de flatter plus la rentabilité de l’investissement que l’égo) !
Cherchez l’inverse, soit un bien qui repousse l’essentiel des acheteurs potentiels pour son apparence et ses défauts (à condition que ceux si soient corrigeables par des travaux)

- Tant que vous ne discutez pas les prix, vous avez des tarifs qui n’ont que peu de liens avec la réalité du marché, commencez par enquêter sérieusement sur cette réalité.
Savez vous par exemple quelle est la différence de prix entre l’appartement que vous présentez et le même avec tout à refaire ? Ou la même surface dans un immeuble moins chic ?

Il faut être méthodique (avoir une vision claire du marché locatif, des prix de vente réels pratiqués, de la valeur de chaque emplacement dans la ville…) obstiné (tout connaitre de se qui se met en vente, multiplier les stratégies pour trouver les bons vendeurs, précéder le marché en n’attendant pas les réactions des vendeurs mais en les provocants…) et c’est vrai, comme le dit @arkamoon être patient.

Bons succès !

Erikk a écrit :

Question de débutant, pourquoi un T3 n’est il jamais rentable? Parce que "tout le monde" cherche ce genre de bien ou il y a d’autres raisons?

Je n’ai aucune théorie, mais c’est un fait.
D’une manière générale plus c’est petit, plus c’est rentable aussi faut-il conserver un équilibre avec l’attractivité (autre que celle du prix) les biens les petits offrants aussi pas mal de contraintes (législative, typologie des locataires…)

Erikk a écrit :

Autre question de débutant : comment appréhender vous cette réalité du marché? Les agents immo que j’ai rencontrés, encore plus lorsque j’annonce que c’est pour de l’investissement, sont tous restés évasifs lorsque j’ai abordé ce sujet. Vous allez en mairie pour demander les prix des ventes récentes?

Je ne pense pas que les mairies puissent vous renseigner allez plutôt voir les prix de vente réels sur la base de donnée des impôts (maintenant ouverte à tous).

Si vous demandez le prix du marché à un agent immobilier, il ne vous répondra évidemment pas (ou aura tendance à dire n’importe quelle généralité).
Si d’un air de connaisseur vous lui parlez d’un prix comme d’habitude sur-estimé de la part d’un vendeur rêveur, il peut se laisser aller à des confidences… faites le avec 2/3 agences vous êtes sûr d’avoir réponse !
Attention, d’une manière générale les AI par déformation professionnelle ont tendance à sur-estimer les prix.

Faire la connaissance d’un marchand de bien ou d’un notaire affables peut aider.

Le prix le plus bas de la côte meilleursagents me semble pouvoir être une bonne base pour un bien à rénover, la fréquentation de castorus permet effectivement de comprendre l’influence réelle du prix sur la vente d’un bien et surtout de détecter les vendeurs pressés.

Pour bien négocier c’est comme au poker, il faut avancer discrètement et ne pas abattre toutes ses cartes au premier contact