Holding : achat d'une SCPI à la fois en nue-propriété et usufruit ?

freesas · #1

Bonjour,

je reviens sur une reflexion que j’avais amorcée il y a un an à savoir la constitution d’un patrimoine sur base de SCPI en vue d’un complément retraite au travers d’une societe à l’IS.
J’ai revu ma copie en passant directement au travers de la societe d’exploitation plutot que de monter une holding dédiée car je ne compte pas revendre la societe d’exploitation mais la transformer à l’arret de l’activité.

L’idée est d’acheter des parts de SCPI à crédit et d’utiliser les reserves dont je n’ai besoin pour compléter l’investissement via des parts en usufruit.

Pour simplifier je pars dans l’idée (pas forcément optimale) de se baser sur une meme et unique SCPI et une seule ligne de prêt.

voici mon schéma dont j’aimerai d’abord valider la faisabilité:
La societe d’exploitation utilise ses reserves afin de financer l’achat d’un usufruit de SCPI sur 10 ans.
En parallele la societe va contracter un prêt amortissable pour financer l’achat de SCPI en PP sur 20 ans.

Sur les 10 années où l’on percoit l’usufruit l’effort d’épargne est nul (c’est le but), j’en déduis qu’il faut ajuster cette valeur d’usufruit en fonction de la rentabilité des parts afin d’atteindre un équilibre.
Sur les 10 dernières années l’effort d’épargne augmente et c’est la distribution des dividendes qui va venir financer l’effort.

A noter que si on réitère l’opération la 11année on repart sur un nouveau cycle d’effort d’épargne nul et au vu des montants usufruit versus effort cumulé il semble plus optimal de racheter de l’usufruit avec par exemple les reserves cumulées sur les 10 1ères années.

Au final on aurait une opération qui est à l’équilibre sur 20 ans.

Pour les chiffres je suis parti sur 350K de PP et 50K d’usufruit et 5% de rendement avec un IS à 15% (mais qui va augmenter d’ici 2020…)

Est-ce que la logique est bonne?
Voyez vous une solution plus optimale/simple?
La prochaine étape sera alors de trouver la/les SCPI et surtout le financement.

merci.

Mots-clés : sarl, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

cricri77700 · #2

"La prochaine étape sera alors de trouver la/les SCPI et surtout le financement."

Bonjour.

Il faut commencer par la je pense… j’ai été bloqué dernièrement sur le financement car les banques sont plus frileuses sur ce type d’investissement que sur l’immobilier directe …
Même si notre taux d’endettement est faible …

GoodbyLenine · #3

Quelques remarques :

Partir sur une même et unique SCPI (et une seule ligne de prêt) ne me semble pas optimal. Mieux vaut diversifier un peu le risque en partant sur plusieurs SCPI (certaines verront le montant qu’elles distribuent diminuer, d’autre pas).

Si vous savez dès le début que vous partez sur une durée de plus de 10 ans, mieux vaut essayer de trouver de l’usufruit pour une durée plus longue que 10 ans (le TRI sera meilleur qu’en réinvestissant, en échange vous bridez plus la liquidité).

Vous devriez commencer par chercher un premier financement, en ayant déjà bien défini le reste du projet (ne serait-ce que pour présenter un dossier sérieux au banquier, quitte à l’ajuster ensuite un peu à la demande du banquier), y compris au niveau des "garanties" que vous pouvez proposer au banquier. Votre projet (de constitution d’un patrimoine exposés à l’immobilier à long terme) pourrait tout à fait comporter une alimentation (régulière ou ponctuelle) en CCA de votre part, et envisager un autre financement dans quelques années (si tout s’est bien passé d’ici là, et quand vous aurez acquis plus d’expérience en "pratique" : n’espérez pas éviter toutes les erreurs la première fois). A vous de montrer au banquier que vous savez où vous voulez aller, êtes conscient des risques, et avez la surface financière pour les assumer (donc que le risque est epsilonesque pour le banquier)

freesas · #4

Merci pour vos réponses.

Je réponds au global car si je comprends bien ce montage fiscal vous semble viable ?

concernant le financement et le choix des SCPI cela sera fonction du CGPI.
Je tenterai bien de mon coté, peut etre avec ma banque et ses SCPI maison mais cela risque de se solder par une déconvenue et perte de temps.
D’autre part comme vous le soulignez je n’ai que peu de crédit face à un banquier qui ne souhaite ou ne veut prendre de risque.

Pour la durée d’usufruit je n’ai que 50K de disponible de suite, à voir donc si je diminue la part "patrimoine" pour commencer avec une opération 100% à l’équilibre sur la durée. Néanmoins les frais de SCPI risquent de ne pas s’amortir si le montant est trop à la baisse…
Peut etre la SCPI n’est elle pas le sous jacent idéal ou le plus rentable, j’ai aussi imaginé de l’immobilier physique en patrimoine et de la SCPI en usufruit pour garantir un flux continu de recette, mais plus c’est hybride plus c’est difficile de convaincre…

stephane · #5

Le schéma que vous imaginez est valable, à condition toutefois de trouver un financement !

Or, la principale difficulté que je vois est d’obtenir un financement immobilier pour acheter des SCPI, en endettant une société opérationnelle.

Il serait beaucoup plus facile de finaliser cette opération en constituant une société civile à l’IS ad hoc.

Pourquoi ne pas constituer une société civile, qui pourrait prendre une participation dans votre société opérationnelle (apport avec plus-value en report d’imposition) ?

Cela vous permettrait de faire une distribution régulière au profit de celle-ci, qui pourrait soutenir son endettement à moyen terme.

Bien sûr, il faudra diversifier vos achats de SCPI, car il n’est pas sage de ne posséder qu’une seule ligne, alors qu’il est si facile de se diversifier.

freesas · #6

bonjour,

en effet l’idée de départ est de constituer une SC à l’IS mais pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple? d’autant qu’une SCI il faut etre 2 à minima…

D’autre part il faut compter les frais annuels (EC+banque) sur la durée pour au final quelle valeur ajoutée?

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