SCPI : fiscalité et délai de jouissance ?

Fiscalator a écrit :

J’ai acquis mes parts en octobre 2016 avec une entrée en jouissance au 1er janvier 2017. selon moi je n’ai rien à déclarer. Qu’en pensez-vous ?

Je suis bien d’accord avec vous sur le principe mais je ne suis pas un spécialiste.
Peut-être qu’une nuance nous échappe.
Je suis intéressé néanmoins, si qqn a une réponse franche…
Personnellement j’ai acheté quelques parts chez Moniwan avec le Monigo qui est une sorte d’ "avance" destinée à gommer le délai de jouissance mais ils m’assurent que cette somme est une rétrocession commerciale = pas soumise à IR + CSG.

C’est peut-être lié à la transparence fiscale. La SCPI détermine, pour chaque part, le revenu foncier net imposable. Le revenu imposable n’est pas le revenu distribué.
Pendant la période d’entrée en jouissance, vous êtes propriétaire des parts donc… A confirmer par d’autres intervenants.

Autre exemple: vous achetez en décembre des parts en nu-propriété, avec jouissance en mars, vous bénéficiez de l’exonération d’ISF au 1er janvier.

sm94 a écrit :

C’est peut-être lié à la transparence fiscale. La SCPI détermine, pour chaque part, le revenu foncier net imposable. Le revenu imposable n’est pas le revenu distribué.
Pendant la période d’entrée en jouissance, vous êtes propriétaire des parts donc… A confirmer par d’autres intervenants.

Autre exemple: vous achetez en décembre des parts en nu-propriété, avec jouissance en mars, vous bénéficiez de l’exonération d’ISF au 1er janvier.

Merci pour vos réponses. J’ai rappelé ma société de gestion ce matin (je ne donnerai pas de nom. Le but n’est pas de mettre une société en difficulté mais de comprendre le raisonnement développé) et leur position se rapproche de celle-ci.

Ils m’ont expliqué que le revenu imposable était différent du revenu distribuable.

A titre d’exemple les bénéfices non distribués et les bénéfices mis en réserve sont imposables même si je ne les ai pas perçu.

Ils tiennent le même raisonnement pour le délai de jouissance. Comme j’étais associé au 31 décembre 2016 ils m’expliquent que je dois participer au paiement de l’impôt pour le résultat fiscal 2016 en fonction de mon % dans la société. Corrélativement les distributions correspondant aux distribution des bénéfices 2016 ne sont pas taxés.

J’avoue que je suis paumé là. Je ne suis plus sûr à 100% de ne rien avoir à payer. Quelqu’un n’aurait pas un texte fiscal qui explique le sujet ?

Dernière modification par Fiscalator (07/06/2017 11h24)

Il me semble que vos parts n’ont une réelle existence qu’au jour d’entrée en jouissance. Donc vous ne devriez pas vraiment être imposée pour un pro-rata des revenus de la SCPI avant cette date.

C’est en tout cas ce que j’ai constaté (à l’analyse des IFU) pour toutes les (~20, de ~12 SdG différentes) SCPI dans lesquelles j’ai investi.

N’hésitez-pas à citer la SCPI concernée (car il faudra sans doute lire les statuts, voire les rapports,  de cette SCPI pour avancer dans l’analyse). Je ne vois pas en quoi ça pourrait "mettre une société en difficulté" (ça ne serait pas la première à faire une erreur, autant la rectifier si c’est le cas). Par contre ça pourrait permettre à des associés, à priori isolés et non professionnels, de faire respecter leur bon droit.

Pour répondre à ma question, j’ai trouvé ceci sur SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

"Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription"

Pour les parts de SCPI échangées sur le marché secondaire (SCPI à K fixe), la jouissance est d’ordinaire le 1er du mois de la cession (… et beaucoup de SCPI chez Paref Gestion sont à K fixe).

Non : jouissance et usufruit ne sont pas la même notion juridique.

Sur le fond, je pense qu’il est utile de consulter les documents de référence (statuts, note d’information) de la SCPI concernée pour bien comprendre ce qui se passe.
C’est ce que je viens de faire pour Immorente, et la note d’information (disponible ici précise bien (p19) :

avec notamment le passage suivant qui me semble limpide :

…/… l’associé est imposé non pas sur le dividende qu’il perçoit mais sur la part (calculée au prorata de ses droits et de la jouissance de ses parts) du revenu brut de la société …/…

Il reste à Fiscalator à aller analyser (tout seul, s’il ne souhaite pas nommer la SCPI concernée, mais alors à quoi bon venir en parler sur ce forum) les documents de référence de sa SCPI.

En fait, je pense que cette disposition est de droit commun (et que cette partie de la note d’information d’Immorente décrit juste la doctrine fiscale applicable à toutes les SCPI, voire à toutes les SCI transparentes), et devrait s’appliquer de la même manière pour toutes les SCPI, y compris celle de Fiscalator.

@sm94
La règle est assez simple, pour les sociétés civiles à l’IR les associés sont toujours imposés sur les bénéfices en fonction de leurs parts que ceux-ci soient distribués ou non.

Cette pratique tiens dans le fait que même si les bénéfices sont mis en réserve ils entrent quand même dans le patrimoine de l’associés (sa valeur de part augmente).