SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Quelques remarques qui recoupent en partie celles de GBL :

- Il me semble qu’il y a une erreur dans le tableau des revenus par trimestre : l’IS pour le T4 doit être de 0.70 euros
- Le crédit d’impôt se calcule sur le revenu brut (y compris la fiscalité étrangère) - voir déclaration 2047 - page 4 - paragraphe 6. On a donc une base pour le crédit d’impôts (en supposant que les impositions locales se répartissent comme les loyers) : 2206*0.27=595.62 
- Le taux des prélèvements sociaux est de 17.2%. Le taux net pour un revenu en France est de 5.84 * (1-0.472)= 3.08 %.
- J’ai développé dans le message #143 de cette file les formules donnant les suppléments d’impôts pour les 2 catégories de revenus étrangers. Il s’avère que le supplément d’impôt est proportionnel au revenu foncier étranger et à la différence entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition hors revenus internationaux. On est donc fort curieusement défavorisé si on se situe dans la partie basse d’une tranche d’imposition. Il convient donc de retenir le taux d’imposition exact pour un revenu de 35000 euros qui s’élève à 12.63 %.
- Pour le calcul du taux effectif, il faut, à mon sens, inclure les revenus bénéficiant du crédit d’impôt, ceux-ci étant imposables en France…
- Pour un revenu de 35000 euros, j’arrive à un taux net de 3.77 %, et pour un revenu de 70000 euros, un taux net de 4.20 %…

On est loin de la communication des sociétés de gestion qui parlent de frottement fiscal…D’autre part, la fiscalité étrangère représente presque 21% du revenu, on est donc à la base à 4.62 %…

Canyonneur

Tentative de réponse à vos interrogations :

Pour un associé de SCPI, avant d’avoir l’IFU, il est difficile (voire impossible) de déterminer le revenu foncier même pour des immeubles situés en France !   Ca l’est tout autant s’il y a des immeubles hors de France.

Le terme "rendement brut de fiscalité française, mais net de fiscalité étrangère" que j’ai utilisé signifiait que le montant reçu sur le compte d’un associé de SCPI n’a plus à subir de fiscalité hors de France, mais aura à la subir en France.
Rien n’assure que ce montant corresponde exactement au bénéfice après fiscalité étrangère que la SCPI aurait dégagé : certaines SCPI constituent (ou consomme) du RAN (Report à Nouveau, résultat dégagé par l’activité de la SCPI, mais pas encore distribué), et Corum qui n’en constitue pas (ou juste pour un montant symbolique) est plutôt une exception.
On sait juste que le montant distribué (les "avances sur dividendes", jusqu’à l’AG qui approuve le montant du dividende, en général égal aux avances déjà distribuées) est inférieur ou égal au montant distribuable par la SCPI (à savoir, le résultat de son activité, plus le RAN existant), évalué de manière conservatrice (l’arrêté de compte n’étant pas aussi pointilleux chaque mois ou chaque trimestre qu’en fin d’exercice), car les commissaires au comptes valident ceci avant chaque distribution (pour éviter qu’une SCPI ne gonfle artificiellement ses distributions, donc son "rendement" apparent, en distribuant plus que ce que son activité a généré). 

Les "0,18€ dividende exceptionnel brut" correspondent à la quote-part (pour 1 part) des plus-values immobilières réalisées par la SCPI. La SCPI va payer certains impôts sur cette plus-value pour le compte de ses associés (en France : pour un associé personne physique selon les règles décrites ici, mais RIEN pour un associé personne morale imposée à l’IS qui ajoutera le montant de sa quote-part de plus-value à son bénéfice imposable à l’IS; à l’étranger : selon les règles en vigueur dans le pays considéré, et je ne connais pas le détail de la plupart des pays, et parfois les règles diffèrent même selon la région, le canton, le Land, etc.) et les associés vont en général recevoir (significativement) moins sur leur compte bancaire.  (et c’est pas simple de vérifier ce qui se passe à ce niveau)   

Il est impossible pour les société de gestion de communiquer sur un taux de rendement net de fiscalité … car l’impact de la fiscalité est (très) différent pour chaque associé.

Il y a eu une associations de porteurs de parts de SCPI, avec un rôle similaire au "60M de conso" que vous évoquez, et cette association existe formellement peut-être encore, mais ne doit plus avoir d’activité significative. La problématique n’est pas simple dans le monde associatif, où les bénévoles compétents sont rares, et où certains (parfois hélas avec l’âge, et sans doute involontairement) dérivent parfois. Vous pouvez lire la discussion où j’ai publié APPSCPI : Association des Porteurs de Parts de SCPI p.2 

La fiscalité étrangère dépend effectivement du pays (et ce n’est pas juste un pourcentage, car il y a parfois des taxes sur une "valeur locative" évaluée selon des règles locales, et qui n’est pas le "revenu foncier" effectivement réalisé). Si vous voulez utiliser un pourcentage forfaitaire comme approximation, sans doute que 20% sera plus proche de la réalité que 10% (avec le patrimoine de Corum XL ou Corum Origin, pour Novapierre Allemagne 1 ou 2 je ne sais pas (un associé personne physique pourrait préciser les chiffres selon son IFU… j’en ai via une société IS)).

Il n’y a pas une réponse toute faite aux choix "détention des parts de SCPI via une SCI IS ou directement"  (ou encore "via un contrat AV"). Tout dépend de votre situation, et de comment elle devrait évoluer dans le futur.
Cependant, une SCI IS génère des frais fixes, prend un peu plus de temps (comptabilité, AG, etc.), et peut compliquer l’obtention des prêts, donc ce n’est à envisager qu’avec un certain volume d’investissement (à mon avis : au moins 200k€ à terme, voire plus; j’ai créé ma SCI IS quand j’ai été sûr d’obtenir 200k€ de financement, et en visant plus de 500k€ à terme).
Transférer des parts de SCPI du patrimoine privé vers une SCI et vice-versa, génère des frais non négligeables (à priori 5% pour le fisc cf ceci et un montant forfaitaire par SCPI (typiquement vers 100-200€, voir la note d’information de chaque SCPI) pour les frais de transfert au niveau de la société de gestion). Si vous avez un TMI IR de par exemple 11%, le jour où il sera à 41%, vos revenus, et donc le volume de vos investissements, seront bien différents, et le choix fait sur les premiers investissements ne concernera qu’une très faible partie de votre patrimoine. Evitez de vous compliquer la vie pour pas grand chose.

Bonjour à tous

J’ai de la PP dans une SC a l’is et j’essai de conserver mon taux d’imposition autour de 15%.

Je vais pour la première année réinvestir de la trésorerie donc je reprends mes critères de sélection des SCPI.
J’aimerais rentrer dans mon tableau comparatif le taux d’imposition de la SCPI.
J’ai trouvé 15,3% pour l’Allemagne mais je n’ai pas d’autres sources (UK, pays bas, Espagne, Canada…). Ou puis je trouver les informations ?
Ou alors un taux d’imposition global selon les immeubles détenus par les SCPI « étrangères » ?!

La fiscalité n’est pas la panacée mais peut permettre de trancher.

Ce que je recherche in fine c’est de faire grossir le patrimoine immobilier dans la Sc (en minimisant l’IS si possible)

Merci pour votre réponse. Je vais essayer d’éclaircir mes propos.

Si on à le choix avec une SCPI étrangère qui a TDVM de 5% et une SCPI française qui a le même TDVM. L’une va augmenter mon is (la française) et pas l’autre. On est d’accord.

Par contre si deux étrangères ont le même TDVM mais qu’une a une imposition de 15% et l’autre de 25% je préfère dans une vision LT investir dans la SCPI étrangère qui a la moindre imposition : et donc le pays ou le moins taxé.

-> Je pense (rien de factuel là dedans) qu’il y a plus de chances que l’imposition augmente dans l’ensemble de l’Europe pour X raisons (notamment l’investissement nécessaire à la transition..) que la distribution des SCPI. Je ne penche pas pour l’harmonisation mais pour une augmentation globale. Même si certains pays auront certainement plus d’effort à fournir que d’autres

Concernant l’US étrangère (pas d’is + amortissement) je compte faire des simulations pour voir si un roulement serait plus capitalisant que du PP dans mon cas.

a écrit :

Bien entendu si vous achetez une scpi étrangère de piètre qualité, vous aurez beau ne pas payer d’IS …. cela ne changera pas grand chose

On est bien d’accord !
C’est juste un critère parmi d’autres… peut être que je me prends trop la tête 😆

Néanmoins je vais regarder votre fil par curiosité 😆

Kirikou a écrit :

À votre place je panacherai plusieurs SCPI investissant à l’étranger, pas forcément les plus récentes, et investissant dans des secteurs variés

Je suis entrain de faire un Googlesheet reprenant toutes les informations importantes à mon sens.
J’aime bien avoir une vision quantitative pour limiter l’expression de mon affect.  Je partagerais sur mon fil 

J’ai déjà comme premier sujet corum origin que je n’ai pas pu souscrire en PP à crédit.
-> Nous avons fait nos démarches sur la même période (souscription en août 22 pour moi).

J’ai déjà un peu moins de 40% de mon PF SCPI investi à l’étranger (notamment via pierval et corum xl).
J’attends la fin de mes recherches mais à vu d’œil il n’y a pas non plus légion de SCPI hors France « qualitative » (je développerais mes critères également). La diversification (sdg et secteur) risque d’être limité.

Avez vous des SCPI hors France a me conseiller de regarder ?

En tout cas merci pour votre intérêt
Al.

Dernière modification par Aladdin (23/04/2023 01h07)

Bonjour,

J’ai lu avec attention ce thread et j’ai une question connexe pour laquelle je n’arrive pas à trouver de réponse.

Ayant investi fin 2022 dans des scpi européennes je vais réaliser ma première déclaration de revenus fonciers en 2024.
En parallèle je réfléchis à des dispositifs de défiscalisation classiques type Girardin ou FCPI et me pose la question suivante : si j’investis dans de ce genre de dispositifs le taux effectif d’imposition qui sera utilisé pour le calcul des impots fonciers étrangers sera-t-il réduit en conséquence ?

Compte tenu de la méthode de calcul présentée dans la premiere - l’impôt à payer sera d’autant plus grand que mon taux moyen diminue ? Dis autrement si théoriquement je défiscalise au point d’avoir un IRR de 0 serais-je imposé a 30% ? (Qui est ma TMI actuelle).

Ou bien les méthodes d’imposition tiennent-elles comptent du taux moyen hors réduction d’impôt ?

ÉDIT : en y réfléchissant une nouvelle fois, si défiscalisation il y a ma TMI va également baisser du coup l’impôt va diminuer également ? Ou est l’erreur dans mon raisonnement ?

Dernière modification par Ragnarr (10/09/2023 10h02)

Ragnarr,

Les réductions et crédits d’impôts n’impactent pas le revenu imposable, le taux effectif et l’"impôt après application du taux effectif".

Le calcul réalisé par le fisc sur vos revenus étrangers sera donc le même.

Les crédits et réductions viendront ensuite se déduire (y compris ceux liés à vos revenus fonciers étrangers).

En revanche les "charges déductibles"sont déduites lors du calcul de l’impôt et ont un impact.