Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location)

Bonjour,

Il manque une donnée essentielle, la localisation.

En effet, bon nombre d’investissements Pinel sont très mal placés, et la location a long terme peut être désastreuse… Sans vouloir vous inquiéter.

Concernant le calcul de l’impôt, je ne vois pas a quoi correspond le *0.3

Le calcul de l’impôt est:

loyers : 750*12= 9000
intérêts : 3.000€ environs
TF: 750

Soit 5.250€ de revenus foncier, et donc 1549€ d’impôts (la première année il y aura d’autres frais a déduire, mais qui n’annuleront pas les revenus).

Cash flow : 9.000+5.600-1.549-750-17.520=-5.219€
Soit 435€ a injecter tous les mois.

La location ne me semble pas particulièrement intéressante.

Quant a la vente, il y a forcement de la perte, entre les frais de notaires, baisse du prix du bien et investissement.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (08/06/2017 22h48)

Wouf, vous êtes dur  Bernard2K…
J’ai écrit ça rapidement en faisant quelques approximations, je le conçois, mais tout de même. Suis-je complètement à côté de la plaque ? Ou alors, je suis trop fatigué.

Alors oui on parle bien de propriété mais à 50-50. Pour le moment, les 2 parties sont d’accord pour réfléchir à la meilleure option. En pratique, je ne suis pas là pour conseiller ou aider mais son cas m’a interpellé et j’ai voulu faire le calcul pour voir.

Ensuite, la localisation est en banlieue de Lyon et il est bien difficile de se projeter sur l’évolution. Aujourd’hui, le bien a été surpayé d’environ 10% en regardant les transactions et castorus.

J’ai pris l’abattement micro foncier à 30% pour le calcul rapide (plutôt pessimiste). Il est vrai que même à taux bas, le réel est plus intéressant. Dans l’exemple d’Ohennequin, le CF est plutôt de -435€ au lieu de -500€ d’ailleurs.

En moyenne sur 9 ans, les intérêts sont de 4500€/an soit 50% des revenus fonciers et prenons 50€/mois d’assurance soient 600€/an. Les revenus imposables sont donc encore plus faibles, 2400€ en l’occurrence donnant un impôt de 700€ (inférieur au micro foncier). Je sépare volontairement le crédit d’impôt Pinel dans les calculs même si ce n’est pas élégant d’un point de vue comptable.

On a donc 7500€+5600€-700€-17520 soit 425€ de mensualités.

Ensuite, j’ai pris le cas de la vente au prix de marché actuel (10% de moins que le prix d’achat donc 252k€) et je calcule un TRI bien supérieur à 10% pour une vente à 9 ans.

En fait ce qui m’interroge c’est le rendement que je trouve en fin de compte plutôt très bon pour ce Pinel lorsqu’on lit ici et là que ça ne peut être qu’une mauvaise opération. Je suis aussi d’accord pour dire que tout dépend du prix de vente mais si le bien a été seulement surpayé 10% à l’achat, il y a moyen d’avoir quelque chose de correct, non ?

Ma question est : est-ce que j’oublie quelque chose d’énorme pour trouver un si bon rendement ?

Adrien

Adrien a écrit :

Wouf, vous êtes dur  Bernard2K…
J’ai écrit ça rapidement en faisant quelques approximations

Donc, vous, vous faites ça rapidement avec plein d’erreurs, et nous, on doit ensuite vous expliquer le B.A.BA de la fiscalité immobilière parce que vous n’avez pas fait l’effort. Dites, c’est la connaissance de qui ? C’est bien votre connaissance que vous voulez aider ? Vous trouvez ça normal de nous demander de faire les efforts que vous refusez de faire ?

Suis-je complètement à côté de la plaque ?

Oui. Bourré d’erreurs, je vous l’ai dit. Comme je suis trop bon, je vous liste les principales erreurs :

1) TMI : 14% : c’est loin d’être évident que les deux co-indivisaires soient encore à 14 % après séparation. Ca se vérifie. Si au moins l’un passe à 30%, ça change beaucoup le résultat.

2) "J’ai pris l’abattement micro foncier  à 30%" : vu que les charges sont probablement supérieures à 30 % (y compris assurance et intérêts de l’emprunt), il faut prendre le réel, plus avantageux.

3) vacance : 1 mois : normalement, un Pinel, vu le loyer bas et le fait que c’est neuf, se loue comme des petits pains. Une gestion adéquate devrait permettre de louer 12 mois par an.

4) 7500€*0,3 : ce calcul sous-entend qu’on déduit d’abord une charge (la TF spécifiquement), avant d’appliquer un abattement de 70 % (et non pas 30 % comme prévu dans le régime micro). Depuis quand déduit-on des charges avant d’appliquer le micro ? Depuis quand l’abattement est-il de 70 % ?
C’est n’importe quoi. Quatre erreurs se cumulent donc à ce stade : TMI non vérifié, micro au lieu de réel, vacance irréaliste, et micro mal appliqué. Même si on applique le micro ce qui n’est pas avantageux, il devrait se calculer sur 750x12x0,7, pas 7500x0,3

5) "j’ai oublié l’assurance PNO et peut être quelques frais d’entretien".
- et les charges de copro. Ben oui, c’est une erreur conceptuelle de ne pas déduire les charges. Le régime micro ne fait pas disparaître les charges. Ces charges ont été réellement payées donc il faut les déduire dans les calculs de rentabilité et de cashflow.
- Votre connaissance fait partie des 0,1 % des acheteurs de Pinel qui n’a pas signé un mandat de gestion d’une agence et une GLI ? Vous êtes tout-à-fait sûr ?

6) le dispositif Pinel est une réduction d’impôt et pas un crédit d’impôt.

7) revente à 260 k€ net vendeur d’un bien Pinel payé 280 k€ : j’aimerais bien voir ça !

Liste non limitative.

Je vous donnerai mon avis sur ce projet quand je verrai un calcul correct, conforme à un régime fiscal bien compris.

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2017 08h06)

gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

7) revente à 260 k€ net vendeur d’un bien Pinel payé 280 k€ : j’aimerais bien voir ça !

Et que devient la réduction d’impôts à la revente ?
Car en cas de revente, il faut rembourser les réductions d’impôts déjà encaissé sur ce dispositif!

Bonjour,

Effectivement, mais s’il y en a eu, le bien n’étant pas encore loué a ce que j’ai compris. Donc c’est effectivement le moment de se poser la question.

Mais je pense aussi que comme le dit Bernard2k, que la surévaluation du bien est bien supérieure a cela: le prix pourrait être plutôt aux alentours de 220K…

Concernant les calculs, je ne suis pas sur que abattement de 30% soit bien intéressant dans ce cas.

Et des intérêts a 4.500€/an sur 9 ans en moyenne, c’est énorme! L’emprunt est sur 25ans? a quel taux, 3%?

A+

Ohe

On y voit plus clair. Questions subsidiaires :
- A quel stade est ce bien : livré ? Loué ?
- des frais ont-ils déja été déduits des revenus fonciers (intérêts intercalaires par exemple) ?

Bonsoir,

pour le prix de revente : n’oubliez pas qu’un bien affiché à tel prix dans une annonce par un pro s’est probablement vendu 10 % moins cher en net vendeur. En effet, on peut déduire 3 % de rabais de négociation et 7 % d’honoraires d’agence (ou 4 % de négo et 6 % d’agence ; c’est en tout cas l’ordre de grandeur).

Je me permets d’insister sur l’importance de vérifier que M. et Mme X. n’ont rien déduit. En revenus fonciers au rée, ils auraient pu déduire en charges les frais liés à l’achat et les intérêts intercalaires, alors même que la maison n’était pas encore louée, comme expliqué ici : Pinel et déclaration d’impôts : faut-il passer par un CGP pour la déclaration ? . Dans ce cas, le fait de vendre la maison pose un problème : puisque cette maison n’est pas mise en location, ils ont déduit à tort, donc ils doivent de l’argent aux Impôts.

Si vraiment M. et Mme X. n’ont rien déduit et que le bien n’est pas loué, celui-ci n’est pas encore un "Pinel". C’est une erreur d’analyse d’inscrire ce bien comme étant un "Pinel" alors qu’absolument rien n’engage M. et Mme X. dans le dispositif Pinel à ce jour. En fait, c’est une maison neuve qui vient d’être livrée, et qui peut certes être mise en location en Pinel, mais qui peut aussi devenir n’importe quoi d’autre (habitation d’un des co-indivisaires, location meublée, revente…).

Concernant le Pinel, il faut bien voir qu’on en prend au moins pour 6 ans, et tant qu’à faire 9 ans. Mais ensuite ce n’est pas fini. On se retrouve bloqué avec ce bien, qui est occupé et loué trop bon marché, ce qui est très défavorable pour revendre. Et on ne peut pas faire partir le locataire non plus. Et vu que le locataire a une belle maison pour un loyer nettement en-dessous des prix du marché, il y a de fortes probabilités qu’il reste longtemps. Je l’ai expliqué longuement ici : Achat locatif d’un T2 à Bastia en loi Pinel…

Regardons ce qui se passe si revente à 9 ans pile (dès que l’engagement de location est fini) et que la maison est vendue occupée. Un investisseur bailleur va chercher au moins du 5 % brut. Donc 750x12x100/5 = 180 000 €. Voilà le problème : même si la maison, vide, donc utilisable en RP, vaut 252 k€, a priori la même maison occupée par un locataire à loyer bas vaut beaucoup moins.

Concernant la rentabilité, je ne sais pas comment vous faites vos calculs de rentabilité pour arriver à 11 %. D’après votre calculateur, 280 k€ placés pour 9 ans à 11 % produisent un capital total de 716 250 € ; on en est loin me semble-t-il. Or, ce sont bien 280 k€ qui ont été placés. Le recours à l’emprunt n’efface pas le fait que M. et Mme X. sont exposés à 280 k€ (comme ils s’en rendront compte en cas de forte moins-value !).

Pour ma part, j’aurais tendance à raisonner sur la vraie rentabilité du capital investi (en reprenant vos chiffres) :
Durant la période de location :
revenus bruts : Loyers-vacance : 8250€
Réduction d’impôts : 5600€

Charges (vous oubliez encore la PNO, soit dit en passant)
-    Intérêts : 4500 €
- Assurance de l’emprunt : 300 €
-    Charges : 360€
-    TF : 750€
-    Impôts 1201€
Revenu net net : 6739 €
Rentabilité nette nette : 6739/280000 = 2,4 %

Après revente : plus-value à la revente : 252-280-1,7 (IRA) = -29,7 k€
en 9 ans soit -3,3 k€/an soit 1,2 % de rentabilité en moins.

Rentabilité réelle corrigée du prix de revente : 2,4 -1,2 = 1,2 %.

Bizarre que vous arriviez à une rentabilité de 11 % et moi à 1,2 % avec les mêmes chiffres ?

Mon calcul est conforme à la méthodologie de l’article du Revenu posté ici : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Si en plus la revente se fait à moins de 252 k€, comme c’est probable si la maison est vendue occupée, la rentabilité va devenir très mauvaise voire devenir négative.

Si vraiment la maison (vide) peut se revendre avec une faible décote, je pense qu’il vaut mieux la revendre dès maintenant. D’une part, la rentabilité du Pinel n’est pas bonne ; d’autre part, des personnes qui se séparent n’ont vraisemblablement pas l’envie de gérer un bien en indivision pendant une dizaine d’années voire plus. Partir pour 10 ans d’un bien géré en indivision, en repoussant les décisions à dans 9-10 ans (relouer ou non ? Vendre maintenant ou non ?) ne me semble pas adéquat.

La gestion en indivision est assez lourde : pour bien faire, il faut un compte dédié, et il faut que chacun supporte sa part des charges et de l’effort d’épargne ; de plus, il faut faire des calculs chaque année pour que chacun puisse établir sa déclaration d’impôts et bénéficier de sa quote-part de la réduction d’impôt… De nombreux documents devront être signés par les deux indivisaires (un nouveau bail par exemple) ce qui peut s’avérer très lourd si les deux personnes sont éloignées physiquement ou sont en mauvais termes.
On peut certes désigner un "gérant" (de préférence par une convention d’indivision signée devant notaire), mais encore faut-il que l’autre conjoint lui fasse confiance ; et, si cela résout le problème des prises de décision et de signature des actes, cela n’exonère pas d’avoir un compte bancaire spécifique à l’indivision et de faire une comptabilité simple mais précise pour être rigoureux dans la gestion et pour pouvoir établir la déclaration annuelle d’IR de chacun des ex-conjoints. Et ce gérant risque de trouver assez rapidement qu’il n’est pas très normal qu’il se tape tout le boulot gratuitement…
Et encore, on ne parle que de la gestion normale et courante. Imaginez un locataire qui se met à ne plus payer les loyers… ou un défaut de construction qui nécessite d’agir en justice contre le promoteur…

Ainsi, M. et Mme X. se retrouvent encore "mariés" par le fait de devoir gérer en commun un bien indivis pendant de longues années. C’est assez contradictoire avec le principe d’une séparation…

Il n’y a pas que la rentabilité d’un investissement, il y a très probablement aussi le besoin de tourner la page et de reconstruire sa vie chacun de son côté.

D’après ma compréhension du Bofip, points 20 et 30 ici :
IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Champ d’application - Opérations concernées
… à partir du moment où le bien est neuf et n’a jamais été occupé d’aucune façon, le second acheteur (en cas de revente maintenant) pourrait bénéficier du dispositif Pinel. S’il est prévu de revendre à un acheteur "Pinel", il faudrait tout de même faire valider ce point auprès des services des impôts.
Si c’est vérifié, cette maison pourrait intéresser aussi bien des personnes souhaitant en faire leur résidence principale, que des investisseurs à la recherche d’une défiscalisation.

Donc, moi je serais partisan de la revendre dès maintenant pour pouvoir tourner la page et pour ne pas gérer pendant 10 ans un bien en indivision. Pour résumer les inconvénients de garder la maison : la complexité de la gestion en indivision, rester "mariés" autour de ce bien ; avec un faible rendement, mais aussi un risque en capital à cause de l’inconnue sur le prix de revente in fine.

A mon sens, l’indivision est le principal problème. Avez-vous déjà parlé à des gens qui gèrent un bien indivis loué, pendant plusieurs années après une séparation ? Quel est leur retour d’expérience ? Je ne pense pas que beaucoup d’entre eux disent que c’est simple et que tout se passe bien.

Attention quand même au "coût" de cette revente immédiate. Le résultat de l’opération "prix de revente net vendeur -CRD - frais (notamment IRA)" risque d’être négatif, de 20 à 40 k€ environ. Si M. et Mme X. n’ont pas l’épargne de précaution pour encaisser cette perte, ils ne peuvent pas revendre sauf à faire un emprunt pour couvrir cette perte…

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 10h20)

Concernant les calculs, je pense qu’il y a un biais dans votre approche qui n’intègre pas le levier. La rentabilité que j’ai calculée l’est sur l’épargne réelle (480€/mois dans mon exemple) et non sur le capital immobilisée. Votre approche est intéressante car elle montre que le capital immobilisé travaille mal mais son résultat n’est pas comparable au mien.

Vous avez raison, ces personnes ne se sont jamais endettées à 280 k€ pour acheter un bien de ce prix. Ce n’est pas du tout comme si elles étaient exposées à l’immobilier à hauteur de ce montant. Elles ne paient qu’un effort d’épargne.
Si jamais l’immobilier perd 50 % de valeur, ça n’impactera bien sûr que leur effort d’épargne.

Néanmoins, elle semble comporter une erreur. Je ne retrouve pas vos 6739€ mais j’ai refait le calcul suivant votre proposition

Pourtant, faites la somme, issue de vos propres chiffres je le rappelle :

revenus bruts : Loyers-vacance : 8250€
Réduction d’impôts : 5600€

Charges (vous oubliez encore la PNO, soit dit en passant)
-    Intérêts : 4500 €
- Assurance de l’emprunt : 300 €
-    Charges : 360€
-    TF : 750€
-    Impôts 1201€
Revenu net net : 6739 €

Résultat : 8250+5600-4500-300-360-750-1201 = 6739 €

Selon moi, l’écart provient de l’oubli de votre part des 300 € d’assurance d’emprunt dans votre premier calcul d’imposition :

Impôts : (8250-4500-750-360)*(0,3+0,155)=1201€

Je suis vraiment désolé de reproduire vos propres erreurs ! J’aurais refaire tous les calculs pour corriger vos erreurs. Je m’excuse platement.

Bon, blague à part, je constate que vous vous apprêtiez à condamner ces personnes qui se séparent à gérer un bien en indivision pour 10 ans, en fonction d’une rentabilité élevée mais totalement fantaisiste, et d’un prix de revente irréaliste d’un bien probablement occupé au moment de la revente, ce qui limite très fortement la capacité de revente, ce que vous aviez "négligé". Quand je vous point le problème, vous trouvez alors des erreurs dans mes calculs, qui viennent en fait de votre propre erreur que j’ai "bêtement" reproduite.

Je m’arrête là, et chacun prend ses responsabilités. C’est votre "connaissance", pas la mienne.

Je réponds sur le PS2, je laisse B2K répondre sur les calculs
Non vous n’avez rien du vendeur de Pinel et je suis persuadé que l’on vous estime bien plus que cela, y compris Bernard. C’est plutôt à la lecture de vos posts précédents (sur lesquels nous n’avons pas hésité à vous mettre +1 car ils étaient de qualité) que l’on peut être surpris du manque de rigueur de vos premiers messages dans cette discussion. C’est peut-être ce qui a pu déclencher un ras-le-bol dans le ton mais ne vous formalisez pas plus que cela, votre réaction en répondant point par point tout en essayant de corriger les erreurs est la bonne et nul doute que cela vous permettra d’être convaincu du résultat final.
En immobilier il n’y a pas autant de "crêpages de chignon" que sur les discussions en bourse car la stratégie est plus limpide, les calculs donnent un résultat irréfutable alors que les stratégies en bourse sont bien plus diverses et illimitées. Normalement vous devriez finir par tomber d’accord.

Adrien a écrit :

En partant sur un prix de marché à 9 ans de 260k€, le CRD est de 167k€ et donc un patrimoine de accumulé de 93k€. Le TRI équivalent est de 10% pour 500€ d’épargne mensuelle.

Dans le cas de la revente, il faut donc sortir 20k€ (achat 280k€ et revente 260k€). Dans le cas de la location, le rendement de l’épargne est de 10% (5% si revente à 240k€).

Adrien a écrit :

Ensuite, j’ai pris le cas de la vente au prix de marché actuel (10% de moins que le prix d’achat donc 252k€) et je calcule un TRI bien supérieur à 10% pour une vente à 9 ans.

Pour mettre fin au débat du calcul du TRI sur l’effort d’épargne, cela a déjà été débattu notamment à partir du message #59 ici: (3/3) Rentabilité de l’investissement immobilier grâce à l’endettement ?
Vous-même aviez écrit un message très clair en lien peu après. Ce qui compte est le rendement calculé sur le prix de l’appartement, faire une estimation sur un prix supposé de revente dans 9 ans et si et si et si (pas occupé, marché pas en berne, respect des conditions de défiscalisation etc…) est hautement aléatoire. Calculer un rendement sur cash-flow sert surtout à se rassurer.

Suite (et fin) de l’histoire: une offre au prix de vente à savoir 270k€ net vendeur a été reçue donc "ça limite la casse".
Compromis à signer dans les 2 semaines.

Adrien