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1 8 #1 28/06/2017 12h53
- Marssg
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Bonjour à tous,
J’ai récemment acquis mon 1er investissement et suis en train de préparer le (les ?) suivant.
Cette aventure a commencé il y a un peu moins de 1 an. J’ai parcouru du chemin, et surtout rencontré énormément de difficultés.
J’aimerai faire le point, et le partager car je pense qu’il est important d’en parler, surtout pour ceux qui hésitent ou se décourage.
Parce que oui, parfois j’ai des coups de blues, et je me demande s’il n’est pas préférable de me contenter de ce que j’ai.
Quand ça arrive, je repense à ce qui m’a poussé à me lancer dans cette aventure : mon travail, le temps perdu dans les trajets, la sensation de ne faire qu’espérer le prochain week-end… et les vacances. Supporter certains collègues / chefs. Etc.
Mais qu’elles sont ses difficultés ? Eh bien principalement la peur, d’échouer ou de s’engager (crédit), mais il n’y a pas que la peur.
Avant de se lancer
Avant de se lancer il y a une première étape à franchir. Un acte de foi, c’est-à-dire croire qu’il est possible d’être rentier. C’est finalement assez difficile à accepter que c’est possible. Il est plus facile de subir le fatalisme pour justifier son inaction. Nous sommes notre 1ère difficulté.
A côté, il y la peur de l’échec et de ce que ça va entrainer. Un crédit en plus sur le dos. Des locataires à gérer.
Finalement à ce stade aucune action concrète n’est réalisée. Le potentiel investisseur doit avant tout se convaincre lui-même. C’est un peu le but du sondage que j’ai réalisé dernièrement, montrer que certains sur ce forum ont réussi !
Lien vers le sondage : https://www.investisseurs-heureux.fr/t14692
Se Renseigner
Je pense que beaucoup on lâchés à ce moment. Pour deux raisons : d’abord, si on ne connait pas la finance, l’immobilier, la fiscalité, le droit, etc. la quantité d’information à apprendre est colossale. J’ai personnellement passé des dizaines d’heures (centaines ?) à me renseigner sur internet, dans les livres, demander conseil… La deuxième raison est le mauvais aiguillage : demander conseil à votre banquier, il vous trouvera un appart avec un effort d’épargne. Bref attention à qui vous demandez conseil.
Il peut être long et fastidieux de faire ce travail de recherche, et parfois il est très difficile de comprendre ce qui est écrit dans les textes de loi.
Et ça prend du temps ! Nous avons tous une vie : famille, amis, travail, etc. Franchement, je n’ai pas toujours envie de plancher sur la fiscalité après une dure journée.
Ce problème de planning peut être en partie géré par un travail sur soi. Il y a quelques posts sur le forum sur le développement personnel, la gestion du temps la procrastination, etc.
A la recherche de la 1ère pépite
L’investisseur débutant se sent prêt et cherche à réaliser son 1er investissement. Ne nous mentons pas, Après la théorie de l’étape précédente, le passage à la pratique est parfois dur ! Car c’est le moment où il faut réellement juger de la pertinence d’un investissement, par nos propres moyens souvent. Qui n’a pas douté à ce moment-là ?
Difficulté supplémentaire : qui dit premier investissement, dit premier contact avec des tiers. L’investisseur débutant va devoir rencontrer le vendeur, préparer un dossier pour la banque, et aller le défendre !
La concrétisation
S’engager sur le prêt avec le banquier, signer devant le notaire… Personnellement j’en garde le souvenir d’une expérience intense, excitante mais… presque désagréable. Mon esprit me criait « s’est risqué, annule tout » ! Mon subconscient espérait que quelque chose se passe pour faire capoter la vente. Je me rappelle que j’avais envie que quelque chose foire, retourner à mon confort sans stress (et du coup ma longue vie de salarié).
Pour le deuxième que je prépare, ça me fait la même chose.
Il faut bien se rendre compte que chaque investissement, c’est une prise de risque et des emmerdes ! Normalement contrebalancé par de l’argent qui rentre.
Je me rappelle aussi de la difficulté à réaliser aussi que j’étais propriétaire d’un immeuble, que j’avais fait le 1er vrai pas en avant, que c’était concret.
Le suivi
Je viens de commencer cette étape. Pour la gestion locative je me rends compte que j’étais tellement focalisé sur l’achat du bien que j’avais zappé de me renseigner sur les baux, les pièces justificatives des locataires, etc.
Le suivi des investissements, c’est toujours du temps passé à y travailler, toujours des nouvelles choses à apprendre, celles qu’on a mise de côté pendant les phases précédentes.
Tout le long
Tout au long de cette aventure il y aura des difficultés, certaines que je ne connais pas encore.
Mais je note principalement :
· Le regard des autres si vous décidez d’en parler (habituellement déconseillé)
· Le temps nécessaire à chaque étape
· Le stress et la peur que ça peut engendrer, car il y a toujours un risque.
· Nous-même : car notre inconscient considère que c’est une situation de danger, et que nous sommes fait pour éviter le danger. Aussi parce que nous ne voulons pas y croire
Comment vaincre ces difficultés ?
On ne peut pas toutes les vaincre, mais il y a des solutions à l’adversité.
Si vous manquez de temps, apprenez à lister vos taches et les planifier, soyez méthodique (par exemple : la matrice d’Eisenhower m’aide beaucoup)
Le stress face au risque ? Il est impossible d’être à 100% sur, mais prévoyez une épargne de sécurité, vérifié que vous avez les moyens en cas de problème (épargne mensuelle suffisante). Bref, blindez votre dossier. D’ailleurs faire un assainissement des finances personnelles est un prérequis à mon avis. Si vous continuez à avoir peur de vous lancer, demandez-vous à quelle âge sera la retraite quand votre tour viendra… s’il y a encore une retraite !
Le regarde des autres ? N’en parlez pas, sauf à ceux qui pensent comme vous.
Et comment vaincre notre esprit de conservation ? C’est je pense la partie la plus difficile, car ça doit venir avant tout de nous. Je n’ai pas vraiment de solution toute faite. Lisez des livres sur le développement personnel, faites un bilan des pour / contre. Essayez de rester factuelles : des chiffres vérifiés et vérifiables.
Un bon début serait d’entrainer votre volonté petit à petit : personnellement j’ai commencé avec le sport. Je me suis imposé une routine de sport (méthode insanity pour les curieux) je me prépare mentalement toute la journée « ce soir je fais mon sport, ce soir je fais mon sport, ce soir je fais mon sport … » et après rien ne m’arrête. Vous pouvez très bien commencer en douceur en vous répétant « ce soir je passe une heure à me renseigner sur la fiscalité ». Vous vous fixé ainsi un objectif clair, plus constructif que la téloche.
Dans tous les cas n’oubliez pas que le plus dur n’est pas d’accomplir votre tâche, mais de la commencer !
Il suffit de s’y mettre !
En parallèle depuis quelques jours je m’essaie à la méditation pour améliorer mes capacités de concentration et ma gestion du stress. On verra si ça marche.
Pour finir, deux points :
Gestion du temps et des priorités : petit rappel -> renseignez-vous sur la matrice d’Eisenhower
Se fixer des objectifs : méthode smart (= intelligent / malin en anglais). Vos objectifs doivent être :
S : spécifique, précis
M : mesurables
A : agréé (normalement entre le manager et l’employé, là c’est entre vous et vous xD)
R : « reachable » ou atteignable en français
T : temps, fixez-vous une date butoir
N’hésitez pas à découper vous actions en sous-actions.
Voilà, ce pavé (presque un roman) a pour but d’exorciser mes peurs, de parler des difficultés qu’on peut rencontrer. Et d’essayer d’entrevoir des solutions.
Il a aussi pour but de lancer la discussion, surtout pour ceux qui hésitent ou ont un coup de blues. Ne jamais oublier votre objectif !
Message édité par l’équipe de modération (28/06/2017 14h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
Dernière modification par Marssg (28/06/2017 16h27)
Mots-clés : difficulté, peur, stress
« Tout ce que nous entendons est une opinion, et non un fait. Tout ce que nous voyons est une perspective, et non la vérité ». – Marc Aurèle, Empereur romain et philosophe
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1 #2 28/06/2017 13h01
- gunday
- Membre (2011)
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Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 411
Perso, ma plus grosse difficulté, c’est la gestion.
Concrètement, je ne suis pas fait pour gérer des biens immos.
Donc là, on commence à revendre pour se dégager du temps.
Tant pis pour la rente immo!
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#3 28/06/2017 13h41
- johntur
- Membre (2016)
- Réputation : 107
N’oubliez quand même pas que l’immobilier pierre est loin d’être le seul moyen d’être rentier.
Votre témoignage reste très intéressant.
Gérard
Embrassez tous ceux que vous aimez
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1 #4 28/06/2017 14h31
- Yannick31
- Membre (2016)
- Réputation : 5
Marssg a écrit :
Le regarde des autres ? N’en parlez pas, sauf à ceux qui pensent comme vous.
Tout à fait d’accord. Certains seront intéressés ou curieux, mais d’autres seront mal à l’aise voire jaloux.
Lorsque j’ai parlé de mon 1er achat locatif à mes amis, la moitié ont détourné le regard pour ne pas prendre part à la discussion. Mais c’est humain et je crois que je pourrais avoir la même réaction dans un cas similaire.
Sinon je me reconnaît assez dans les doutes que vous exprimez. Quand je me dis que ça serait plus simple de me contenter de ce que j’ai et que j’ai une baisse de motivation, je me consacre à autre chose et je laisse ce sentiment passer par lui même. Après quelques semaines, ma réflexion sur mon avenir, ma retraite etc reprend le dessus et je reviens à penser investissements. J’ai des cycles réguliers entre ces 2 états d’esprit.
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#5 28/06/2017 15h31
- DDtee
- Membre (2013)
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Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 739
Hall of Fame
A mon humble avis, allez vers l’indépendance financière doit générer bien plus de plaisir que ce que vous exprimez.
Je ne nie, ni le travail à effectuer, ni les éventuelles difficultés qui peuvent survenir… mais il me semble que le plaisir et la satisfaction doivent peser plus lourd dans la balance que la peur et les doutes.
Si ce type d’investissement génère tant de stress pour vous dès le départ, c’est que peut-être, que vous n’avez pas trouvé le type d’investissement qui vous convient ? La pierre papier ne vous serait-elle par exemple pas plus adaptée ?
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#6 28/06/2017 16h19
- Marssg
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Merci Pour vos retours :
johntur a écrit :
N’oubliez quand même pas que l’immobilier pierre est loin d’être le seul moyen d’être rentier.
Oui je parle beaucoup d’immobilier car pour l’instant je n’ai fait que ça de manière concrète. Mais vous avez raison à 200%, si j’avais en plus quelques actions mon discours aurait été différent, plus complet.
Mais j’espère que certaines réponses viendront enrichir le sujet!
DDtee a écrit :
A mon humble avis, allez vers l’indépendance financière doit générer bien plus de plaisir que ce que vous exprimez.
Oui ça procure du plaisirs c’est intense. Mais on ne peut s’empêcher de douter, stresser, trembler.
DDtee a écrit :
Si ce type d’investissement génère tant de stress pour vous dès le départ, c’est que peut-être, que vous n’avez pas trouvé le type d’investissement qui vous convient ? La pierre papier ne vous serait-elle par exemple pas plus adaptée ?
SCPI ou OPCI -> C’est en projet pour l’année prochaine, nous devrions avoir du cash en rab pour ça, ainsi que pour les actions, obligations, etc.
« Tout ce que nous entendons est une opinion, et non un fait. Tout ce que nous voyons est une perspective, et non la vérité ». – Marc Aurèle, Empereur romain et philosophe
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#7 28/06/2017 17h39
Bonjour,
@Marssg : merci pour ce témoignage très concret et instructif.
gunday a écrit :
Perso, ma plus grosse difficulté, c’est la gestion. Concrètement, je ne suis pas fait pour gérer des biens immos. Donc là, on commence à revendre pour se dégager du temps.
Tant pis pour la rente immo!
@Gunday : sans vouloir être trop indiscret, pouvez vous nous dire quelle allocation vous envisagez avec le capital produit par vos ventes immos : actions, ETFs, obligations, foncières, SCPI, … ? C’est toujours intéressant de comparer les différentes options possibles et les retours d’expérience.
Cordialement,
Eric
Dernière modification par EricB (29/06/2017 07h58)
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#8 28/06/2017 19h01
- Chtirentier
- Membre (2015)
- Réputation : 74
Bonjour Marssg
Ouchhh! J’ai eu peur que vous ayez la corde au coup ou un gros pavé attaché au pieds en lisant votre message .Du coup je me suis précipité vers votre présentation qui ne reflète absolument pas le pessimisme affiché ci dessus .
Je pense qu il n’y a pas de solution miracle : l’immobilier avec forte rentabilité vous obligera à mouiller le maillot et si vous n’aimez pas , surtout passez votre chemin mais si vous souhaitez devenir rentier pour arriver à vos fins , il vous faudra choisir ! Bourse , immobilier direct ou indirect : dans tous les cas les risques seront la ou tout au moins constamment présent ( dans votre esprit) donc soit vous bossez soit vous acceptez de gérer et maîtriser cet part de risque et la vous êtes rentier !
Chtirentier
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#9 28/06/2017 20h06
- GueGue
- Membre (2017)
- Réputation : 0
Excellent témoignage qui permet de comprendre qu’on est tous confronter aux mêmes difficultés. La mienne, est de trouver un prêt avec un petit salaire (1350€ net) pour un bien immo avec travaux. Avec mon âge (23 ans), mon petit salaire, les refus se font légions mais je ne perds pas espoir !
Il en faut pour arriver à ses fins de toute façon
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1 #10 29/06/2017 10h48
- eureka38
- Membre (2017)
- Réputation : 15
Nous nous sommes lancés dans l’immobilier il y a 4 ans maintenant.
Nous avons acheté 4 biens avec environ 15% d’apport (demandé par le banquier pour financer) avec des prêts pris sur environ 15 ans…
J’avais une méconnaissance de l’imposition des revenus locatifs et nous nous retrouvons avec un cash flow négatif (heureusement, nous pouvons l’absorber).
La gestion locative n’a pas été de tout repos : pas de mauvais payeurs mais beaucoup de turn over.
Nous avons aussi eu une déconvenue assez onéreuse dans un appartement qui n’était en fait pas équipé de compteur Edf. Il a fallu remettre aux normes l’électricité pour pouvoir faire poser un compteur (€€€€€)
Au final, 4 ans après nous n’avons pas encore amorti l’ensemble des frais d’achats (notaire, agence) et les travaux réalisés avant la mise en location. Mais d’ici 1 an ou 2 je pense que ça sera le cas.
Cela voudra dire que dans 1 an ou 2, si on revend tous les appartements au prix d’achat on n’aura pas perdu d’argent.
Je ne pensais pas que ça serait aussi long pour atteindre une phase d’équilibre.
Si tout ceci était à refaire, je ne sais pas si je le referai !
A l’origine avec ma femme nous avions décidé de nous lancer pour pouvoir financer les études de nos enfants plus tard… mais que de tracas !
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#11 29/06/2017 10h59
- gunday
- Membre (2011)
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EricB a écrit :
@Gunday : sans vouloir être trop indiscret, pouvez vous nous dire quelle allocation vous envisagez avec le capital produit par vos ventes immos : actions, ETFs, obligations, foncières, SCPI, … ? C’est toujours intéressant de comparer les différentes options possibles et les retours d’expérience.
Pour l’instant, y a encore un emprunt sur les biens, donc d’abord rembourser l’emprunt.
Mais c’est une achat commun, donc il faut aussi voir avec Madame.
Mais bon, suite à l’expérience de la vente de ma RP et d’un parking, je ne m’avance pas, avec un délai de plus d’1 an par vente, j’ai le temps d’y réfléchir!
Au final, un peu la même expérience qu’eureka38.
Edit : je doit faire le bilan des biens pour comparer à l’année dernière.
Déjà le résultat sera encore pire, car moins de temps louer, lié à l’absence de gestion sur une grosse partie de l’année.
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#12 29/06/2017 11h42
- Magnetov
- Membre (2016)
- Réputation : 43
Bonjour Marssg,
Je reprendrai seulement le message de DDtee:
DDtee a écrit :
A mon humble avis, allez vers l’indépendance financière doit générer bien plus de plaisir que ce que vous exprimez.
J’ai l’impression au vue de vos récentes contributions (ce post et votre sondage) que vous vous imaginez déjà rentier et que votre sentier est tout tracé pour y arriver.
Au bout d’un investissement vous extrapolez déjà une vie de rentier fait de nombreux investissement et un sentier déjà tout balisé..
Marssg a écrit :
Tout le long
Tout au long de cette aventure il y aura des difficultés, certaines que je ne connais pas encore.
Mais je note principalement :
· Le regard des autres si vous décidez d’en parler (habituellement déconseillé)
· Le temps nécessaire à chaque étape
· Le stress et la peur que ça peut engendrer, car il y a toujours un risque.
· Nous-même : car notre inconscient considère que c’est une situation de danger, et que nous sommes fait pour éviter le danger. Aussi parce que nous ne voulons pas y croire
Je pense que cette démarche là d’atteindre l’indépendance financière nécessite de la réflexion et maturité mais surtout de l’action ! Et que justement vous preniez plaisir dans cette forme d’entreprendre.
Les personnes ayant atteintes cet objectif à mon sens (par exemple cricri77) n’avaient pas un sentier tout tracé et prenaient plaisir je pense à avoir une démarche active et à faire du "business".
Je pourrai prendre la métaphore de la personne qui s’est inscrite à la salle de sport depuis 1 mois et se voit déjà avec le corp d’un bodybuilder. Prenez plaisir et épanouissez vous dans ce que vous faite, cela peut prendre différent aspects et correspondre à diverses opportunitées.
Ne voyez pas ce message comme un obstacle à votre ambition, bien au contraire.
Mais ne fait pas que vous projeter dans 15 ou 20 ans, vivez vos investissements présents.
Vous ne savez pas quand vous serez rentier, je vous le souhaite de l’être mais cela peut arriver parfois plus tard que l’on ne le pense ou parfois plus rapidement!
Cdt
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#13 29/06/2017 11h55
- jpr67
- Membre (2017)
- Réputation : 1
Il ne faut pas donner à vos peurs, plus d’importance qu’elles en ont.
Il y a chez l’investisseur débutant, beaucoup de peurs irrationnelles fondées sur des idées réçues.
Pour être serein, il est important d’identifier les vrais risques et de faire en sorte de les réduires au maximum.
Dans un investissement immobilier locatif, les deux principaux risques générateurs d’angoises et de stress c’est l’impayé et la drégadation de son bien.
Si vous avez une trésorerie adapatée, vous devriez être en mesure de faire face à d’éventuels impayés, donc le risque est maitrisé, pas de raison d’angoissé.
La peur de la dégradation est légitime mais elle ne doit pas vous envahir. Il faut se dire qu’une majorité de locataire souhaite loger dans votre appartement pour y mener une vie paisible et non pas pour le dégrader. Si vous faites de la location nu, vous avez perçu un mois de caution.
Pa ailleurs, si vous entretenez de bonnes relations avec votre locataire et que vous intervenez rapidement en cas de problème, il n’y a aucune raison qu’il détruise votre bien.
Un bon investissement n’est pas caractérisé uniquement par le taux de rentabilité mais aussi par l’indice de tranquillité.
Personnellement, je préfère un investissement immobilier à 5 ou 6% de rentabilité très tranquille, plutot qu’une rentabilité de 9 ou 10% avec un tas de problèmes à gérer.
J’espère ne pas me porter la poisse en disant cela, mais parfois il m’arrive d’oublier que j’ai des appartements en location.
Entre tranquillité et rentabilité, il faut parfois choisir.
Cdt,
jepenseriche.com
Objectif 40KE de revenus passifs avant mes 55 ans. Mon aventure sur www.jepenseriche.com
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#14 29/06/2017 12h19
- Marssg
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Bonjour à tous,
Mon texte doit avoir l’air vachement pessimiste :p
Mais je ne le suis pas, j’ai les capacités à encaisser les difficultés qui se présentent. Mais par contre plaisirs ou pas, impossible de nier les peurs que ça réveille. La peur et le stress étaient le sujet. L’une des peurs est de se battre, d’investir du temps et de l’argent pour une chimère.
Je pense que tous ceux qui commencent doivent avoir la même peur.
On a beau faire des calculs et des planning, la vie est une suite d’événements improbables qui se produisent!
« Tout ce que nous entendons est une opinion, et non un fait. Tout ce que nous voyons est une perspective, et non la vérité ». – Marc Aurèle, Empereur romain et philosophe
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#15 29/06/2017 12h42
- Job
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#16 13/10/2017 07h31
- Malloc
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Bonjour Marssg,
Je vous remercie pour votre témoignage. Il reflète parfaitement ce que je ressens actuellement.
Ma compagne et moi sommes en plein milieu de l’achat d’un petit immeuble de rapport. Le montant est faible et le risque limité mais comme pour chaque chose nouvelle, la peur est bien présente. Je pense que c’est sain sinon ça voudrait dire que nous sommes inconscients. Je pense qu’il faut travailler sur soi (comme vous le faites) afin de l’empêcher de prendre le dessus sur l’envie d’entreprendre.
Par la suite, après un premier investissement réussi, je pense que la peur est progressivement remplacée par la confiance induite par l’expérience.
Il me semble que depuis le début de ce fil, vous avez avancé dans vos investissements. Pouvez-vous nous parler d’eux et nous dire comment leur avancée influe sur les peurs que vous avez exprimé ?
Malloc
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#17 13/10/2017 10h59
- Bernard2K
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La peur est un sentiment normal face à un risque. C’est un avertissement bien utile pour rester en vie, de manière générale.
On donne souvent des connotations négatives à la peur et à la douleur. Un homme fort devrait être sans peur et sans douleur, nous dit l’image des héros à la télévision et dans les films. Mais ce sont des signaux d’avertissements fort utiles. Par exemple, les gens qui ne ressentent aucune douleur cutanée sont en permanence en risque de se brûler ou de se couper.
Dans l’immobilier, avoir peur de faire un investissement peu rentable quand on achète une location nue à 3 % de rentabilité brute est une peur rationnelle et salvatrice. Elle nous poussera à rechercher une meilleure rentabilité ce qui nous évitera de nous retrouver avec de grosses sommes à sortir chaque mois.
Avoir peur devant un immeuble en mauvais état d’entretien est une bonne réaction. Pour l’affiner, il faudra distinguer entre les problèmes facilement réparables, et ceux beaucoup plus graves (humidité, structure). Celui qui a peur de tout bien avec travaux a sans doute une peur excessive, mais celui qui achète un bien avec une énorme fissure et de l’eau dans la cave, et se demande seulement ensuite ce qu’il peut y faire, n’a pas eu assez peur.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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