Government Properties REIT : le gouvernement US comme locataire !

Bonjour Philippe,

Pouvez vous nous rappeler le prélèvement à la source sur les titres US ? Je me pose la question au travers de cet exemple de GOV: Vous achetez une foncière US qui rapporte en gros 7%. Vous supportez un prélèvement à la source, dont je ne me souviens plus s’il est de 15 ou 25% et il vous reste en gros du 4 à 5% avant imposition en France. Si le cours d’achat de la foncière est faible, vous pouvez espérer une plus value, mais s’il décote peu et s’il n’y a guère  d’espoirs de plus values ce qui est normalement le cas des foncières, je m’interroge sur l’intérêt de l’achat d’une foncière US ?

Qu’est ce qui cloche dans mon raisonnement ?

patrick a écrit :

Pouvez vous nous rappeler le prélèvement à la source sur les titres US ?

15% mais peu importe il est compensé par un crédit d’impôt, donc l’opération est blanche.

La fiscalité des foncières US est même pour l’heure plus favorable que les foncières France, puisque la foncière US bénéficie de l’abattement de 40% sur les dividendes.

patrick a écrit :

Je m’interroge sur l’intérêt de l’achat d’une foncière US ?

Il s’agit juste d’un véhicule de rendement comme un autre, et effectivement, c’est toujours mieux quand on peut acheter avec une forte décote.

sergio8000 a écrit :

Ainsi, vous pourrez projeter votre augmentation de FFO et d’ANR de manière plus fidèle par rapport au passé sur 10 ans et être ainsi relativement conservateur dans les hypothèses, en étant réaliste. Parce qu’évidemment, le dividende empêchera forcément à l’ANR d’augmenter de 20% l’an, comme vous le dîtes vous-même :-).

Je vais faire le calcul pour l’exercice ! Habituellement je considère tjs une croissance 0 pour les foncières pour simplifier et être conservateur ! :-)

Bonjour Whynot,

Justement j’ai regardé CommonWealth, interpellé comme vous par les chiffres que vous citez.

Déjà il faut savoir que d’une manière générale, un management externalisée pour une foncière, amène souvent des conflits d’intérêts, avec une gestion sous-optimale pour les actionnaires, qui entraine une décote.

Ici, dans le rapport annuel de GOV, nous pouvons voir que RMR touche une plus forte commission en cas d’acquisition. De fait, cela encourage les acquisitions hasardeuses.

D’autre part, les membres du board de CommonWealth ou GOV, sont presque tous employées chez RMR, ce qui ne favorise pas la bonne gouvernance.

Comme indiqué, RMR gère maintenant plusieurs foncières, presque tous issues d’un spin-off avec CommonWealth.

La question qui se pose est : si RMR trouve un bien immobilier de qualité et avec un bon rendement, à quelle foncière va-t-il le proposer ?

Dans le rapport annuel, il est indiqué que si c’est un bien Santé, il sera proposé en premier à Senior Housing Properties Trust, si c’est un bien loué au gouvernement américain, il sera proposé en premier à GOV.

Il s’en suit que CommonWealth doit maintenant se "contenter" d’actifs de bureaux non gouvernementaux.

Une autre close est que les cessions de biens sont en priorité proposés à RMR, donc on peut avoir un doute sur le [bon] prix.

--

Cette parenthèse sur la gouvernance étant faite, comme vous l’indiquez vous-même, si CommonWealth est moins chere du point du FFO, elle est plus leveragée et avec un taux de vacance plus grand.

J’avais commencé un calcul patrimonial comme je l’ai fait pour GOV, mais me suis arrêté car le périmètre de consolidation de CommonWealth n’est pas clair [pour moi] et je ne sais pas ce que recouvre exactement le compte de résultat (les loyers de Select Income REIT détenue à 70% sont-ils consolidés ou non ?).

D’un coté l’absence de ligne "Minority Interest" me laisse penser qu’ils NE sont PAS consolidés, mais d’un autre coté, je ne vois pas de lignes "Dividendes provenant de Select Income REIT" ou "Dividendes provenant de GOV", ce qui impliquerait une consolidation ?

--

Ce qui est intéressant avec GOV, ce sont les locataires, la dette peu importante et à taux variable, la stratégie Buy & Hold sur les biens immobiliers. Cela compense un peu la mauvaise gouvernance attendue.

CommonWealth est maintenant juste une quelconque "foncière", endettée, avec des actifs de bureaux non-primes dispersés dans tous les USA et même en Australie.

Bonjour,

Une augmentation de capital au niveau de cours actuel n’est pas catastrophique mais pas non plus une super nouvelle, car cela montre que la foncière est gérée plutôt pour augmenter les commissions de la gérance (en augmentant le nombre d’actifs) que pour l’intérêt des actionnaires.

Je resterai à l’écart de GOV pour le moment.

Petit up sur cette foncière qui au prix de $20.46 yield à 8,4%.

Selon les chiffre du Q1, le normalized FFO s’élève à $0.58/quarter, en augmentation par rapport au 14Q1 ($0.53). En annualisant, ça nous donne un P/FFO de 8,88.
Le dividende trimestriel est de $0.43 ce qui nous donne un payout de 74.13%.

Le taux d’occupation est de 94.8%, c’est déjà mieux qu’en 2012, mais en léger recul en une année (14Q1: 95.1%)

En Juillet 2014, GOV a pris une participation dans Select Income Reit (SIR). GOV continue à acheter des actions et a porté sa participation à 28,2%.

En survol rapide, je pense que cette société est attractive par rapport aux autres Reit en terme de FFO. Il faut encore voir en terme de NAV et d’endettement.

Je ne possède pas d’actions GOV, ni d’aucune reit.

Merci pour l’éclairage AleaJactaEst. Effectivement, ça n’a pas l’air propre au niveau du management.
L’importance d’un management internalisé et aligné avec les intérêts des actionnaires est une nouvelle fois soulignée.

Quant à la croissance, ce n’est pas ce que j’attends d’une reit. Je demande surtout un bon dividende avec un payout d’environ 80% et une légère décote sur l’ANR. (+ les moyens de maintenir la situation: niveau d’endettement, qualité des actifs et des locataires, et un management tourné vers l’actionnaire). Par contre une décroissance des revenus peut être problématique.

GOV continu sa chute libre, aux alentours de 16.5 usd.

Le AFFO du Q2 2015 est à 0.60, ce qui fait 2.4 en rythme annuel.
Le ratio P.FFO inférieur à 7.
Cet augmentation du FFO est due principalement à l’acquisition des 3% supplémentaires de SIR.

GOV a réussi à acheter deux propriétés dont l’administration est le locataire.

GOV a fini le rachat des 5% de RMR et compte le distribuer aux actionnaires.

En résumé, le risque augmente avec le leverage et l’achat de SIR, le management fait toujours aussi peur, mais le prix est très bas.

C’est expliqué sur la première page de leur site Internet :

    Government Properties Income Trust - Home

This prospectus is being furnished to you in connection with the distribution, or the Distribution, of shares of class A common stock, par value $0.001 per share, or Class A Common Shares, of The RMR Group Inc., or RMR Inc., by each of Government Properties Income Trust, or GOV, Hospitality Properties Trust, or HPT, Select Income REIT, or SIR, and Senior Housing Properties Trust, or SNH, and together with GOV, HPT and SIR, the Managed REITs, to the respective holders of their outstanding common shares as of 5:00 p.m., Eastern Time, on November 27, 2015, or the Record Date.

L’idée est que les actionnaires de GOV soient aussi actionnaires de la maison de gestion, RMR.

Bonjour !

Je ne peux pas vous dire.

IH a synthétisé, EN FRANÇAIS, l’article en anglais expliquant que les actionnaires de certaines REITs devaient devenir actionnaire de leur maison-mère (RMR). Je l’en remercie pour cette explication.

Mais, je ne sais pas si c’est exceptionnel, ou si ce sera reconduit les prochaines années.

---

Concernant GOV, j’ai trouvé deux articles récents qui pourraient expliquer la baisse de ces derniers jours.
Mais mon anglais financier est insuffisant pour bien comprendre leur signification :

1) Un cabinet d’analystes a dégradé son opinion sur GOV :
http://beanstockd.com/government-proper … rch/226039

2) J’ai aussi trouvé une "alerte", mais là, je n’ai vraiment pas compris grand chose :
http://www.nasdaq.com/article/relative- … t-cm564789

Je compte donc un peu sur les participants à ce forum pour expliciter ces informations.

Je viens de m’intéresser un peu à la reprise de FPO par GOV, et ça parait pas très bon. Si je me base sur les chiffres de la NAREIT, le FFO par action attendu en 2018 pour FPO est de $0,80 par action. GOV paye $11,15 par action, soit un prix/FFO de 13,94

De l’autre coté, GOV a un FFO par action attendu en 2018 de $2,20 et ils émettent des actions à $18,50 pour financer l’acquisition de First Potomac, soit un prix/FFO de 8,41

Une foncière supposée spécialisée en biens locatifs à destination du gouvernement qui en achète une autre dont l’activité dans ce domaine ne représente que 14%, en émettant des actions à un prix/FFO de 8,4 pour payer presque 14, ça parait pas folichon. Une nouvelle démonstration de RMR qui ne cherche qu’à augmenter la quantité de biens sous gestion, peu importe comment ? (le parcours boursier de RMR jusque là est très bon par contre, d’ailleurs)

(A noter que les 2 REITs ont un ratio d’endettement à peu près autour de 50%)

Bon, en complément et pour être totalement honnête et transparent sur le dossier: Suite à un peu plus de recherche, il apparaît que si on prend le FFO du dernier trimestre de First Potomac et qu’on l’annualise, on est plutôt vers $0.94 à $0.95 de FFO par action. Le dernier ReitWatch de la NAREIT donne une estimation de FFO annuel pour 2017 et 2018 de $0.82 et $0.80. je ne suis pas sûr d’où vient la différence, et je n’ai pas cherché plus que ça. Est-ce que le FFO est attendu en baisse ? Y a-t-il des différences entre les trimestres, j’en sais rien.

En tout cas, si je prend $0.945 au lieu de $0.80 de FFO par action, et que je rajoute $11 millions comme si c’était de l’FFO (GOV dit dans son communiqué qu’ils espèrent économiser $11 millions par an grâce à la fusion, partons donc du principe que cette acquisition leur fait gagner cette somme, et intégrons-la dans les revenus par action apportés par l’acquisition), on aurait un FFO par action de $1.13. Sur cette base, GOV paye un P/FFO par action de 9.87 au mieux (11.15 payés/1.13), soit au minimum 17% plus cher que le P/FFO auquel ils émettent de nouvelles actions pour l’achat (18.50/2.20, $2.20 de FFO étant cohérent avec les FFO du dernier trimestre de GOV)

Si vraiment j’essaye de pousser le bouchon, FPO a un taux d’occupation de 92,4% au dernier trimestre. Imaginons que RMR entend faire passer cela à 100%. En gardant toutes choses égales par ailleurs, les FFO de $0.945 divisés par 92.4 et multpliés par 100 passeraient à $1.02. Avec l’ajout du gain espéré de $11 millions annuel, ça ferait $1.21, soit un P/FFO payé de 9.21. Toujours 9.5% plus cher que le P/FFO des nouvelles actions émises pour l’acquisition.

Il faudrait réellement un alignement des planètes miraculeux où en partant sur la base du dernier trimestre de FPO:
- $11 millions par an sont effectivement économisés avec le rachat de First Potomac
- Le taux d’occupation de tous les actifs de FPO passe à 100% (contre 92.4% actuellement)
- Les loyers de FPO sont réévalués par un coup de magique de 11.75%
- On ne va considérer aucun frais d’aucune sorte pour cette acquisition
… alors cette acquisition serait tout juste NEUTRE ! Elle ne ferait toujours rien gagner aux actionnaires, mais ça ne leur ferait rien perdre.

Bravo RMR !

Dernière modification par Mevo (29/06/2017 20h08)