GueGue [33] : étude de cas immobilier (est-ce rentable pour un premier investissement ?)

GueGue · #1

Bonsoir,

Je viens de denicher un projet qui m’intéresse mais avec mon inexpérience, votre avis compte !

CARACTERISTIQUES DU BIEN
Localisation: Aquitaine. Ville d’environ 6.000 habitants qui est néanmoins une sous-préfecture du département. A une heure du chef-lieu, les environs sont mondialement connus pour le vin.
Population :La population est moins active que la moyenne nationale (39,8%), avec un taux d’activité des 25-59 qui est de 78% donc aussi inférieure à la moyenne nationale. Les employés représentent 35%, les ouvriers 34% et les professions intermédiaires 15% : C’est donc une ville à dominante ouvrière. Le taux de chômage est de 16,8%.

Situation: Immeuble en pierre en centre-ville, commodités à proximité.
Le bien: Surface habitable de 162m2 comprenant deux T2 et un T3. Ainsi qu’une parcelle de 1200m2 qui est aussi constructible et quatre garages.

Travaux à prévoir: Ils sont nombreux : Sols, murs, plafonds pour chacun des lots. N’ayant pas encore visité, j’ai pu me procurer les diagnostics et ils ne sont pas beaux à voir. L’électricité et la plomberie sont à refaire. La présence de termites dans les menuiserie et le sol sont notés. Logement non économe (catégorie E) et émetteur de GES ( catégorie F).

Prix d’achat: 120 000€ négociable selon l’agence.
Travaux estimés à environ 80.000 euros.
Total: 200.000€.

Le montant des charges et taxe fonciéres doivent m’être communiqué rapidement car l’agent est en vacances…

La valeur locative au m2 est d’environ 8 euros au m2.

PROJET
J’ai pour projet de faire realiser les travaux nécessitant une garantie décennale. Je m’occuperais des sols et des peintures. Je souhaite louer les trois appartements. Selon les prix pratiqués via les annonces. Les deux T2 peuvent se louer 375€ et le T3 500€.

Gros bémol. Un gugus occupe un T2 et ne paie pas ses loyers d’après l’agence. Il faut donc le virer par une procédure judiciaire ce qui engendrera un coût, du temps, et de la patience. Jamais bon pour un premier investissement…

FINANCEMENT
Emprunt à 110% via un accord verbal avec mon banquier qui est… beau-papa.
Je paierais les frais de notaire qui seront négociables puisque je travaille dans un office notarial.

Cet immeuble de rapport vous semble-t-il rentable pour un premier investissement locatif ?
Les travaux et l’infestation de termites est-elle nuisible au bon déroulement du dossier ? Dois-je passer mon chemin ?

Voici un petit aperçu de l’état des lieux.

Amicalement,
Gaëtan.

Mots-clés : gironde, immeuble, immobilier, investir, investissement, termites, travaux

Iqce · #2

Bonjour,

Le taux de chômage est élevé ; à voir si la commune tente de se relancer (et comment, à quel terme).
Je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle et encore moins avec un locataire à expulser qui risque de faire partir ou de "contaminer" ceux qui ne payent pas. Mais le financier n’est pas mon fort.

sven337 · #3

GueGue a écrit :
Le bien: Surface habitable de 162m2 […]
Travaux à prévoir: Ils sont nombreux : Sols, murs, plafonds pour chacun des lots. N’ayant pas encore visité, j’ai pu me procurer les diagnostics et ils ne sont pas beaux à voir. L’électricité et la plomberie sont à refaire. La présence de termites dans les menuiserie et le sol sont notés. Logement non économe (catégorie E) et émetteur de GES ( catégorie F).

Prix d’achat: 120 000€ négociable selon l’agence.
Travaux estimés à environ 80.000 euros.

Vous estimez donc les travaux à un peu moins de 500 euros par mètre carré alors que vous avez de la rénovation lourde à faire. N’êtes vous pas un peu optimiste ?

GueGue · #4

J’ai oublié le "1" devant par inadvertance.
Donc prix d’achat (120.000) + travaux (180.000) = 300.000 euros pour un premier investissement.
Est-ce vraiment le coup de se lancer comme ça ?

Iqce a écrit :
Bonjour,

Le taux de chômage est élevé ; à voir si la commune tente de se relancer (et comment, à quel terme).
Je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle et encore moins avec un locataire à expulser qui risque de faire partir ou de "contaminer" ceux qui ne payent pas. Mais le financier n’est pas mon fort.

Je prends en compte votre avis aiguisé Iqce

Surin · #5

GueGue a écrit :
comme ça ?

Sans vraiment maîtriser les coûts, avec des termites et un locataire à problèmes? Euh, comment vous dire, fuyez, 99% des acheteurs devraient fuir face à un tel investissement mais si vous pensez être dans les 1% à la hauteur allez-y. Je ne dis pas cela pour être désagréable, je pense vraiment que 99% des personnes ici n’iraient pas.
Avec 15-20% de rendement pourquoi pas mais d’après le peu de chiffres que vous donnez, je trouve 5,2% si tout est loué. A fuir donc.

gunday · #6

Chaque problème individuellement est gênant mais pas critique!
Le locataire peut par exemple n’être qu’en désaccord avec l’agence et n’a trouvé que ce moyen pour se faire entendre.
Mais ça peut aussi être une personne de mauvaise fois qui nécessitera la totalité de l’arsenal juridique.

Mais en cumulant, termites, locataire à soucis, montant de travaux élevé, rentabilité faible, vous avez beaucoup de soucis à gérer.

De plus, avez vous une garantie que les travaux ne déraperont pas ?
D’expérience, un dérapage dans le montant des travaux est la norme, le respect de l’enveloppe initiale l’exception.

Sinon autre question, vu que vous obtenez un rendement brut de 5% et que vous avez un contact familiale dans une banque, pourquoi ne pas vous orienter vers les SCPI qui délivre entre 4 et 4,5% net avant impôt ?

Bernard2K · #7

GueGue a écrit :
Cet immeuble de rapport vous semble-t-il rentable pour un premier investissement locatif ?

Je vous retourne la question : quel intérêt voyez-vous dans ce projet (dont Surin a bien résumé les inconvénients) ?

Canard · #8

Beaucoup de problèmes ont déjà été cités. La rentabilité du projet n’étant pas des moindres : 5-6 % c’est vraiment peu pour une "petite" ville avec un chômage élevé. On aurait pu espérer pour une petit immeuble de rapport dans les dans les 8-10%.

GueGue a écrit :
Travaux à prévoir: Ils sont nombreux : Sols, murs, plafonds pour chacun des lots. N’ayant pas encore visité, j’ai pu me procurer les diagnostics et ils ne sont pas beaux à voir ….

Maintenant, beaucoup de chose négative sont déjà relevées et vous n’avez même pas visité. Peut-etre que la visite va vous achever.

Chrism · #9

Bonjour
vous êtes du genre culotté je trouve c’est une qualité néanmoins il convient de bien réfléchir.

Les rénovation lourde pour commencer c’est un peu risqué, de plus pour des travaux entièrement sous traités, il n’est pas rare d’arriver entre 1500 et 2000 € du mètre carré.

Si les travaux ne vous font pas peur à mon avis une des choses très délicate est le locataire qui ne paie pas ses loyers, imaginez que l’immeuble ne soit pas louable en l’état, critères de décence non respectés, imaginez que le locataire soit de ceux qu’on a du mal a expulser, il vous faudra attendre au bas mot un an et demi à deux ans pour avoir une procédure d’expulsion en bonne et due forme et encore, il est possible de tomber sur une personne avec des enfants en bas âge ou une personne Agee ou une personne handicapée …

Pour les travaux de cette ampleur il n’est pas imaginable de les faire avec une personne en place donc pendant un an deux ans voir plus vous n’aurez pas fait les travaux et donc pas de locataires.
Franchement mon conseil commencez par plus simple
Christophe

DDtee · #10

En vous lisant, pour être direct, je me suis demandé si votre étude de cas était sérieuse ou un gag ?

Toute petite ville peu dynamique + tout à refaire + termites + locataire mauvais payeur + pas de visite effectuée + rentabilité minable = exactement tous les inconvénients cumulables sur un investissement.

Quel intérêt y voyez vous ?

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