Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition)

Bonjour,

@Pitivier93: Une SCI ne change rien a l’impôt puisque ce sont les associés qui les payent, sauf pour une SCI a l’IS.
Mais attention a la revente sur l’imposition des plus values.

En cas de revente il n’y a pas plus de PV en SCI a l’IR qu’en nom propre.

En ce qui concerne le bien a acheter, il y a plusieurs possibilité de ce que j’en comprend:

Soit les revenus des parties meublées représentent moins de 10% des revenu globaux (ce qui ne semble pas être le cas) et une SCI a l’IR peut convenir.
Si vous avez d’autre immeubles dans cette SCI cela peut aussi répondre a la question.

Sinon, achat en nom propre et passer en LMNP, et relouer les T3 en meublé par la suite.

S’il y a deux entités il me semble que cela signifie deux achats, donc division des lots, donc copropriété avec règlement de copro…
Cela me semble bien compliqué.

Il manque les chiffres (loyer, charges, impôts, …) de toute façon pour pouvoir vous orienter correctement.

A+

Ohe

Bonjour,

Avoir deux structures différentes (l’une pour le nu, l’autre pour le meublé) est une très mauvaise idée. Cela fait 2 propriétaires différents, d’un point de vue juridique, dans le même immeuble. Même si c’est M. Juls en nom propre pour le meublé et la SCI "Juls and co" pour le nu : d’un point de vue juridique ce sont deux propriétaires différents. Ca crée donc une copropriété, avec division en lots au cadastre, règlement de copropriété, AG annuelle, répartition des charges et tout le toutim.

Si vous voulez une structure capable de gérer du meublé et du nu à la fois, il y a SCI IS (ce n’est pas la seule solution ; une autre structure IS peut convenir).

La comparaison avec la gestion en nom propre doit être faite soigneusement. Cela se ferait avec du LMNP au réel pour le meublé, et des revenus fonciers au réel pour le nu. Il est probable que cette seconde solution soit plus simple et peut-être même moins coûteuse in fine (notamment grâce l’application de la PV du particulier, à la revente).

Sans connaissance de votre composition familiale, de votre TMI, et de vos objectifs (revenus supplémentaires ? Transmissions aux enfants ? Revente envisagée à quelle échéance ?), difficile d’être plus précis.

A mon sens, compte tenu de votre TMI et du fait que vous semblez vouloir conserver au long terme, la solution "en nom propre" est mieux adaptée à votre situation. Comme je l’écrivais : cela se ferait avec du LMNP au réel pour le meublé, et des revenus fonciers au réel pour le nu.

Si vous tenez absolument à faire une SCI IS, c’est possible aussi.

L’avantage du LMNP au réel c’est que vous annulez l’imposition sur ces revenus (meublés), grâce aux amortissements constatés ; et quand vous revendez, vous êtes à la plus-value du particulier.

En SCI IS, vous amortissez aussi l’investissement, ce qui annule (ou à peu près) l’imposition des revenus ;  mais quand vous revendez, la PV est augmentée des amortissements constatés sur la durée d’exploitation, ce qui peut faire une méga-imposition sur la plus-value.