L'immobilier locatif a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Nikki a écrit :

Avoir un portefeuille de titres dont la valeur est égale à celle de ma RP (dont je suis locataire) ne m’empêche pas de dormir. Donner en location un studio m’empêcherait peut-être de dormir.

Dites-ça aux Français!

Pour mieux dormir, peut-être qu’il faut raisonner comme en obligations : non pas avoir 2 grands appartements mais 10 studios?

Dernière modification par placementapapa31 (26/03/2012 22h29)

Je sais d’expérience qu’il est possible de déléguer le travail de suivi à des agences très efficaces pour peu… qu’on investisse en Allemagne. Pour un achat réalisé il y a quelques années dans les beaux quartiers, on pouvait arriver à des rendements nets d’impôts de l’ordre de 5%. De nos jours, alors que la Bundesbank met en garde contre le début d’une bulle sur certains marchés spécifiques comme Munich, on risque de tomber à 3% et encore. Le travail de suivi reste toujours minime, mais le niveau de rentabilité n’est plus acceptable.
La fiscalité allemande reste relativement favorable (amortissement du bien, exonération des PV au bout de dix ans etc.) et le côté sécuritaire très appréciable. Mais le créneau pour y réaliser un investissement « passif » dans des emplacements « prime » avec une bonne marge de sécurité est, me semble-t-il, passé.

Nikki je partage votre analyse. A chaque fois que je me suis intéressé à l’immobilier j’ai rebroussé chemin vu la faiblesse des rentabilités. Et puis je n’aime pas les dettes. Et il me semble aussi que l’on est en haut du cycle.

Une différence toutefois entre nous, je suis propriétaire de ma RP, ce qui pour bien dormir est utile

Même avis que vous. Je pourrais aussi acheter ma RP, mais je trouve ma situation de locataire avantageuse et les prix trop élevés en France.

J’étais chez mon cousin le weekend dernier. Il me donnait les coûts de rénovation de la façade, de remplacement de l’ascenseur et de la chaudière, de suppression des vide-ordures. Mon loyer est moins élevé que ses charges sur les deux dernières années… ^^

J’ai aussi le cas de mon oncle qui louait à des tordus qui sont partis soudainement laissant quelques impayés et surtout une maison passablement ruinée, c’est à dire des gros frais et l’impossibilité de relouer avant un moment. Triple peine !

Je partage vos réflexions issu du premier post nikki.

Seul l’achat de parts de SCPI à crédit me paraissait pertinent et j’ai donc  franchi le pas mi 2011.

Détail de l’opération :
- Crédit in fine  avec nantissement d’un contrat d’assurance vie existant (et pas un nouveau chargé en frais!).
- Emprunt sur 15 ans à 4% et rendement des SCPI >5% pour l’instant soit plus d’un point d’écart donc de la marge. Conséquence l’emprunt se paye tout seul et il y a même un petit reliquat en bonus pour l’instant.
- Choix des 4 SCPI  (25% chacune) : PF02, Rivoli Avenir Patrimoine, Pierre et Actipierre Europe
- Par ailleurs mon contrat d’assurance vie continuera de se bonifier correctement car j’ai pu négocier avec la banque un ratio 60% fonds euros et 40% UC.

Je pense qu’avec ces conditions le jeux en vaut la chandelle.

Kapitall a écrit :

Je sais d’expérience qu’il est possible de déléguer le travail de suivi à des agences très efficaces pour peu… qu’on investisse en Allemagne […]

…ou en Suisse. Je me suis lancé il y a un peu plus d’un an, et je ne le regrette pas! Entre-temps l’inflation monétaire a confirmé la nécessité de passer à des investissements concrets et directs.

ZX-6R a écrit :

Nikki a écrit :

Je pars du principe que je ne veux pas fournir de gros travail personnel, sinon ce n’est plus de la rémunération de capital mais un deuxième boulot.

J’ai envie de vous dire tout simplement qu’on a rien sans rien.

Si vous voulez gagner sans rien faire, effectivement, l’immobilier n’est pas judicieux.

La génération baby boom qui pouvait acheter à tour de bras et s’engraisser (epoque de mes parents) c’est terminé!

Il y a de l’argent à gagner dans l’immo, mais il faut se retrousser les manches.

Exactement, no free lunch, d’ailleurs il me semble que c’est le cas sur le cash aussi, dès qu’on veut un peu plus que les taux sans risque, ça demande du temps, d’étudier la situation, de la prise de risques etc …
Et autre point, sur le cash, en dehors du fait qu’on ait des taux "sans risques" en général assez bas sur la plupart des produits "sans risques" (livrets, assurances vies fonds euros, sicav monétaires etc …), il y a aussi la fiscalité qui s’est pas mal alourdie ces dernières années sur ce que peut générer comme rendement le cash avec ou sans boulot dessus, cette hausse de la fiscalité pesant sur le rendement net de tout, et ça touche aussi l’assurance-vie, en 2012 avec la hausse des taxes ça va peser sur un peu près tous les rendements nets du cash (hors livrets réglementés genre LDD, Livret A, LEP, mais bon c’est assez limité et les taux sont pas super attractifs non plus).
Le prélèvement forfaitaire libératoire atteint désormais un taux global que je trouve assez indécent voire dissuasif, surtout pour des petits porteurs / petits épargnants.

Le titre de ce topic ne devrait-il pas être ?

L’immobilier LOCATIF a-t-il un intérêt sans levier ou sans montage fiscal ?

Car le cas de la résidence principale est particulier.

C’est tellement favorisé fiscalement que le rendement net d’impôt généré par l’économie de loyer (et je parle même pas des travaux déductibles qui revalorisent la RP, tandis que la RP -revalorisé par les travaux- peut être vendue en totale franchise d’impôts et CSG) est devenu attrayant sur les autres placements post-impôts :
Cf. Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Je suis dans la même configuration et esprit que l’initiateur de ce sujet. J’observe beaucoup, mais je n’agis pas pour le moment.

Je ne prétends pas détenir la vérité absolue, et ce qui suit ne résulte que de considérations personnelles et certainement partiales, mais il me semble quand même qu’il faille considérer l’élément essentiel propre à l’investissement immobilier qui est l’effet levier.

C’est le seul placement que je connaisse qui permette de s’appuyer sur un endettement (accessible au commun des mortels du moins, on peut toujours m’avancer qu’il existe des crédits lombards, mais c’est quand même réservé à une toute petite élite dans des banques spécialisées en gestion de fortune).

Si un actif immobilier rapporte du 5% avec un emprunt à 3%, je gagne 2% sur le capital restant dû chaque année, permettant de nourrir le remboursement en capital, c’est mécanique.

Avec cette vision, il faut se concentrer:

1. sur le rendement (la plus-value n’étant que la cerise éventuelle sur le gâteau),
2. le différentiel avec les taux d’intérêt des prêts.

On me rétorquera qu’il faut intégrer la plus-value potentielle à la réflexion. Peut-être, mais si on m’avait dit en 2007, ou pire encore en 2008, que les prix monteraient toujours, j’aurais été plus que sceptique. On est dans un irrationnel en terme de prix, avec des déterminants pour lesquels je n’ai aucune compétence, je l’écarterai donc de la réflexion.

Ayant très peu de goût et de temps à consacrer à la gestion des locataires, les SCPI de rendement sont alors un support intéressant. D"autant qu’elles permettent facilement d’accéder à l’immobilier commercial, dont le rendement est nettement supérieur à celui du résidentiel (je ne parle que du rapport loyers/prix, en écartant le potentiel de plus-value à terme).

Voilà pour le côté pile. Mais la stratégie n’est pas dénuée de risques, en cas de vacances ou de baisse de loyers l’effet levier s’envole (si c’était si simple et sans aucun risque, on ne voit d’ailleurs  pas pourquoi les banques vous prêteraient de l’argent, elles feraient l’opération seules pour elles-même)

Autre désavantage, les loyers sont extrêmement taxés comparativement à d’autres enveloppes de placement (avec une TMI de 30%, les revenus sont taxés à 45,5% dès le premier euro). D’où l’intérêt de plus en plus grand de réfléchir à une stratégie de démembrement pour loger temporairement (ou non) les revenus locatifs dans une structure à l’IS, comme évoqué par ailleurs dans une autre file:
SCPI : démembrement et plus value ?

En tout cas, avec une baisse des loyers commerciaux qui est amorcée et des prix de parts des SCPI au sommet, le timing de cette stratégie n’est certainement pas idéal aujourd’hui à mes yeux. Comme beaucoup, j’attends, au risque de m’apercevoir finalement que le train est passé depuis longtemps…

Dernière modification par sijetaisriche (29/03/2012 01h18)

Bonjour,

J’ai passé à journée entière à "retravailler" mes opinions du premier post (que j’aurais pu écrire aujourd’hui car elles n’ont pas réussi à changer !).

Voici mes réflexions en vrac. J’aimerais vraiment me tromper
A noter que je me place dans la peau d’un investisseur "capitalisant", c’est à dire qui n’a pas besoin de revenus. Je ne sais pas encore si tout est adapté à celui qui compte les consommer (impact TMI notamment).

La conclusion : le produit nommé "Fonds en euros" créé une distorsion de ratio rendement/risque qui écarte tout intérêt à l’immobilier locatif.
Liquidité, effet cliquet, fiscalité avantageuse, règles assurancielles qui permettent de toucher des revenus issus de placements longs tout en étant investis à court terme… Le tout sans aucun travail ! Comment lutter ?

Afin de ne pas écrire un pavé, je pense faire une petite série de message sur les types de placements que j’ai envisagés. N’hésitez pas à réagir à l’un ou à l’autre.

Les parkings
Investissement popularisé par les blogs de jeunes investisseurs, souvent 20-25 ans, tous heureux de recevoir un "revenu passif". J’ai l’impression qu’ils accordent une prime démesurée à l’aspect "cash flow qui tombe chaque mois" au détriment de la capitalisation. Une incertitude sur les frais (copro, taxe foncière) peut faire chuter le rendement d’un point de pourcentage rapidement. La fiscalité est peut-être sympa quand on est étudiant ou qu’on est dans son premier job, mais à 30+15,5%, c’est une autre histoire et on a vite fait de se retrouver au taux du fonds en euros.
Les "clients finaux" sont également prêts à payer sans regarder la rentabilité implicite, puisqu’ils s’épargnent ainsi des contraintes. D’où une prime (surcote "naturelle" pourrait-on dire) sur le prix par rapport à un pur investissement tel qu’une obligation.

Rendement difficilement supérieur à un fonds en euros en net, et s’il le dépasse, c’est sur un petit montant uniquement (peu "scalable") et ce, sans compter sur le temps de travail.
Financer à crédit et passer au réel ? L’écart entre rendement et taux d’emprunt me semble peu maîtrisable et, si c’est un lot, il faut sans cesse travailler pour maintenir le taux d’occupation au-dessus du point mort.

Cependant, avoir un investissement au micro-foncier permet d’utiliser le micro-foncier pour les autres revenus immobiliers, comme les loyers de SCPI par exemple ! Cela peut donc valoir le coup de perdre son temps à gérer manuellement un parking à 3.5% net net si les enjeux en valent la peine.
(edit : confusion de ma part sur ce point : si on choisir de déclarer les revenus de SCPI en micro, il faut applliquer l’abattement sur les loyers encaissés par la SCPI bruts (avant frais, travaux, etc) et non sur le résultat financier net de l’exercice. Autant rester au réel).

@Nikki :

J’ajouterais 2 choses importantes a votre résumé  sur les fonds en Euros :

(1) Le rendement actuel est faussé par le lissage fait par les compagnies d’assurance dans le temps, si les taux restent durablement bas le rendement continuera de chuter.

(2) Il risque (je ne sais pas quand mais un jour) d’y avoir une crise sur les fonds Euros, le jour par exemple (si cela arrive) ou les taux 10yr remonteront et tout le monde voudra retirer ses sous en même temps. (du moins peut on se poser la question)

Un bon compromis peut être, les fonds en Euros immobiliers (type Primonial/Serenipierre) amenuisant les effets de (1) (si pas trop de déflation) et (2) + en indexant les revenus sur l’inflation (si il y a) ce qui est le corolaire du (2)