Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Bonjour,

Quoi qu’on en dise, le modèle économique de Lymo est différent des autres plateformes puisque sous une holding Lymo est à la fois promoteur et plateforme de crowdfunding.

Je cite Lymo

"

Lymo a écrit :

1. Système Lymo
> plateforme et promoteur font partie du même groupe
> la plateforme facture le promoteur, mais comme même groupe, aucun impact au global
> le promoteur se rémunère lors de l’opération : environ 30% de sa rémunération est touchée en cours de projet, et 70% à la fin du projet uniquement. Par conséquent, Lymo se rémunère à 70% uniquement quand l’opération est terminée et les investisseurs remboursés => là est l’alignement d’intérêt
2. Autres plateformes
> plateforme et promoteur n’ont aucun lien capitalistique
> la plateforme facture le promoteur avant l’opération et indépendamment du résultat de cette dernière => selon moi, pas d’alignement d’intérêt
> le promoteur se rémunère comme Lymo, et en plus met souvent ses propres fonds propres => là est l’alignement d’intérêt

ZeBonder, l’inquisiteur qui continue de sévir…
Personnellement je comprends tout à fait que des personnes s’inscrivent via un sujet qui les touche plus particulièrement qu’un autre et qu’elles réagissent prioritairement aux sujets qu’elles maîtrisent mieux.

Ce serait d’ailleurs une drôle de publicité déguisée puisque Momo13 est critique sur la plateforme et indique
"Malheureusement (pour grossir plus vite et ne pas se laisser distance j’imagine) ils repassent de plus en plus à un modèle classique où ils ne sont que plateforme : "

Par ailleurs, tout le monde a droit d’avoir un avis et de le défendre, on peut comparer (n’est-ce pas le sujet ici ? le crowdfunding et les différentes plateformes).

On a bien compris que vous étiez "pro anti crowdfunding immobilier". On a lu et respecté vos arguments, pensez aussi à accepter et respecter les arguments et les sources des autres sans les attaquer systématiquement personnellement.

Suivi des mes investissements A.naxago: pas glorieux du tout.
Ils ont changé le site, résultat tous les messages des autres investisseurs ont été supprimés.

Par contre, toujours aussi peu de news de leur part, une catastrophe ! Deux exemples (que des projets immo):
- pour un projet, qui était problématique (risque sur la marge et sans doute le capital), et dont le remboursement aurait du se faire en Juin, toujours pas de nouvelles…
- pour un autre projet, utilisation de la période de prorogation (= retard) et je découvre cela par hasard en me connectant au site.

Bref, j’ai arrêté d’investir via A.naxago et consort sur de l’immobilier et je ne m’y remettrai pas.

[je n’ai pas d’investissement entreprises via eux ou un autre car je pense pas qu’il puissent y avoir de pépite, sauf faible coup de chance, sans rentrer dans les détails: si ils y avaient d’excellentes boites elles ne feraient pas de crowdfunding]

Bonjour,

concernant la liquidation de Terlat Industries, ce n’est pas nouveau. Jugement de placement en liquidation : 26/01/17 comme l’avait indiqué maxlille en page3 du présent fil.

Après, Terlat est un groupe. La holding semble être RETOME, en redressement depuis le 05-01-2017. Pour l’exposition au risque, il faut savoir à qui on a prêté exactement : Terlat Industries, la holding ou encore d’autres sociétés du groupe.

La presse annonçait une audience au Tribunal de Commerce le 29 juin, mais je ne trouve pas trace du résultat de cette audience.

HelloC, avez-vous des informations récentes et précises, sur cette audience ou autre ?

blackfalcon : concernant le manque de communication d’Anaxago : ils en prennent la responsabilité. Comme je l’ai indiqué en page 3, la responsabilité de la plateforme peut être engagée à 3 niveaux :
- choix des porteurs de projets (vérifier la solidité)
- information préalable des investisseurs (avant qu’ils souscrivent)
- information des investisseurs (une fois qu’ils ont souscrit) sur les retards ou difficultés rencontrées.

Après, bien peu de souscripteurs vont prendre la peine de rechercher la responsabilité de la plateforme.

ZeBonder a écrit :

tout le risque est porté sur les créanciers et la plateforme prend sa commission dès le départ.

Je me permets de corriger, ce n’est pas le cas de Lymo, comme indiqué plus haut dans le forum. Mais Lymo est une exception : la grande majorité des plateformes se rémunère entièrement avant la réalisation de l’opération et indépendamment de son succès. En résumé, la plateforme sera toujours gagnante, contrairement à l’investisseur. Cela ne veut pas dire que la plateforme ne peut pas être performante, mais cela réduit considérablement l’alignement d’intérêts pour moi.

Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo

Pour impliquer la plateforme, il faudrait prouver que celle-ci a nui aux créanciers de manière volontaire ( acception d’un dossier douteux, bancal voire frauduleux ).

Bonsoir,

Quel est votre retour d’expérience sur les différentes plateformes de crowdfunding immobilier ?

Avez-vous eu des sorties positives ? Avez-vous plusieurs projets sur une même plateforme ?

Je m’intéresse à ce type de financement (accessible) depuis fin 2015 pour diversifier mon patrimoine 100% financier, à défaut de m’intéresser à la bourse, investissement locatif et autres.

Merci d’avance.

Voyons voir ce que les plateformes vont annoncer, surtout qu’elles ont touché leurs commissions à l’émission de l’emprunt donc pour elles c’est "tout bénéf"

Le gros point négatif potentiel (déjà identifié sur ce forum), et il est de taille, c’est la faiblesse des contrôles sur ces structures (où on se retrouve associé avec des personnes sur lesquelles on ignore presque tout -donc pourquoi leur faire confiance à l’aveugle-, et sans les protections minimales).

Quand on constate que, même avec la réglementation très contraignante des SCPI (qui s’assure de la fiabilité de la société de gestion à différents niveau -via le visa de l’AMF-, impose beaucoup de choses --dans le détail, suite à des dizaines d’années d’expérience- au niveau du reporting, et encadre en partie les choix que peut faire la société de gestion), il semble (encore) y avoir un certain nombre de dérives, avec parfois des résultats catastrophiques pour l’investisseur (dans le passé, et dans l’avenir assurément pour certaines SCPI qui collecte à tord et à travers), ça donne une idée de ce qui peut arriver sur ces SCI , qui n’ont pas les protections minimales des véhicules d’épargne "ouverts au public".

A réserver donc aux investisseurs très avertis (et pas à l’épargnant lambda), capables de comprendre ce qui se passe à la lecture des documents qu’on voudra bien leur fournir, capable de réagir et de se défendre en cas de "dérives", et capables d’encaisser des pertes éventuelles.

Sinon, j’ai souri en lisant votre "qui s’intéresse aux mêmes biens que ceux qu’on voit sur le forum, c’est à dire des immeubles ou appartements avec des rendements initiaux bruts avoisins 10% dans des villes en voie de développement. " : vous oubliez qu’un bonne partie du rendement obtenu avec ces biens provient de l’huile de coude, des heures passées (pour trouver -tous ceux qui le font indiquent y passer beaucoup de temps-, retaper, puis gérer ces biens, et des compétences développées (c’est un peu naïf de croire que celui qui aurait développé ce type de compétences ira les "vendre" pour une commission de gestion 2x moindre que celle d’un gestionnaire de SCPI lambda) par ceux qui investissent dans ce type de biens. Si vous croyez aux miracles, relisez Un placement sans risque à +5%, 6%, 10% : ça n’existe pas ! et  Investissements douteux ou très risqués : ressources utiles .

Détrompez-vous, il y a déjà eu la faillite de Terlat qui s’était financé chez Wiseed et Anaxago mais ils ne vont pas en faire la publicité sur leur site internet.

Par rapport à une obligation classique, vous avez dans le crowdfunding un intermédiaire qui empoche une prime conséquente dès le départ et qui ne prend AUCUNE responsabilité vis-à-vis des prêteurs.

Il faut juste se poser la question suivante : pourquoi un promoteur immobilier va emprunter à 15% ( les 10% d’intérêts, plus la commission de la plateforme, plus les différents frais ) et ne va pas plutôt voir une banque ?

Rappelez-vous une seule chose : No risk, No reward.

Crowdfunding immobilier : la mauvaise affaire Terlat

Crowdfunding immobilier : la mauvaise affaire Terlat

Certains investisseurs qui ont misé sur les opération du groupe Terlat via des plates-formes de financement participatif en seront pour leurs frais. Le groupe vient d’annoncer qu’il ne remboursera pas ses dettes. Une bien mauvaise nouvelle pour les investisseurs.

Pour obtenir un rendement de 10 % voire davantage, il faut prendre des risques. C’est ce que doivent bien mesurer les particuliers qui se lancent dans le financement participatif, notamment le crowdfunding immobilier. n’arrivera pas à se rétablir.

Si la banque demande au promoteur d’apporter une partie des fonds, sur ses fonds propres, ce n’est par par hasard, cela fait partie de critères permettant de sécuriser la démarche d’investissement.

Si le promoteur se tourne vers vous pour emprunter cet apport afin de pouvoir emprunter auprès de banques, on risque de se trouver au final avec des opérateurs ne mettant pas un euro dans des opérations où ils n’ont plus rien à perdre et prendront en conséquence plus de risques…

D’un autre côté, Gassinvest, qui se demande si certains d’entre nous ont déjà essayé le crowfunding immobilier, n’avait qu’à lire le sujet dans lequel il vient de poster non ? ;-)

Il y a déjà sa réponse, avec ceux qui n’aiment pas et disent pourquoi, ceux qui ont investi avec succès (comme moi pour l’instant 6 opérations chez wiseed et 2 chez lymo avec sorties positives entre 9 et 12 %) , on y parle déjà de Terlat et du defaut de celui-ci, on y indique un site de recensement des plateformes et du suivi de leurs projets. (Agrégateur crowdfunding immobilier - HelloCrowdfunding je crois)…

Par ailleurs, il me semble que pour les défauts de projets, l’un a été remboursé en capital mais sans les intérêts, et pour l’autre les investisseurs ont tout perdu.

Sur cette page de wiseed WiSEED | Les remboursements et sorties d’investissements sur la plateforme vous avez tous les projets terminés et on y voit la sortie négative des "jardins de clarisse" par exemple. Mais vous pouvez aussi avoir d’autres projets en sortie négative qui ne sont pas encore affichés, car chez wiseed même si le souscripteur sait que le projet est tombé à l’eau, tant que les démarches de liquidation ne sont pas complètement terminées ils ne publient pas cette info dans leur listing.

Il n’en reste pas moins que même si le nombre de défauts est pour le moment très marginal, il peut exister et ça peut faire très mal si c’est un gros investissement. Il vaut donc mieux multiplier le nombres de placements et ne pas être attiré systématiquement sur des 12% de rendement. Forcément, si on vous propose du 8% c’est qu’il y a plus de sécurité (souvent c’est quand il y a déjà un gros locataire qui à préréservé et que la construction a débutée).

Etre bien conscient que sur la plupart des plateformes, c’est un risque de perte en capital total et sans avoir perçu le moindre intérêt en cas de defaut, tandis qu’en bourse vous aure peut être pu vous consoler avec des coupons, ou bien avec la possibilité de déduire de vos plus values cette perte.

Dernière modification par tikitoi (22/11/2017 16h35)

Oui, pour la non déductibilité des pertes, c’est ce que je viens de signaler juste au dessus  ;-)