Bonjour à tous,
Je n’ai pas trouvé de discussion concernant les nouvelles plateformes d’investissement en ligne alors je me permets d’en ouvrir une qui est à cheval entre immobilier physique et foncière non côté.
Intéressé par un investissement locatif mais n’ayant pas le temps de m’investir dedans à 100% je cherchais un moyen de le faire par gestionnaire interposé quitte à diminuer le rendement des frais de gestions.
J’étais intéressé par l’achats de parts de SCPI mais ne trouvais pas chaussure à mon pied, préférant éviter les SCPI de bureaux que je pense être en pleine bulle ainsi que les SCPI de commerces où une part non négligeable est investie dans des galeries marchandes qui se vident petit à petit.
Il ne semble pas exister de SCPI qui s’intéresse aux mêmes biens que ceux qu’on voit sur le forum, c’est à dire des immeubles ou appartements avec des rendements initiaux bruts avoisins 10% dans des villes en voie de développement. La plus pars des SCPI de logements sont à but de défiscalisation (et donc souvent investies dans des zones où la revente est très incertaines) ou investies dans l’immobilier de luxe avec plutôt un objectif de plus-value.
Il existe par contre des nouvelles plate-formes d’investissements locatifs en ligne, tels que Dividom, où l’on achète des parts de SCI et non pas de SCPI donc la responsabilité est plus importante (on devient responsables des dettes à hauteur de la participation). Cependant, à la différence des SCPI, elles investissent dans des biens immobiliers qui ressemblent à ceux qui nous intéresseraient pour un achat physique (et ce après avoir filtré les logements à buts de défiscalisation également présent sur ces sites) : des biens situés en zone porteuse avec des potentiels de valoratisation par exemple par travaux.
Je précise que je me suis intéressé uniquement à l’aspect investissement locatif et non pas au crownfunding immobilier où l’on participe à l’élaboration d’un projet immobilier et où l’on récupère son investissement à court terme à la vente du lot.
Les points positifs sont une gestion complète par la structure avec des frais de gestion de 4% des loyers perçus, bien moindre que les SCPI, et des frais de 6% lors de la vente. Par contre il s’agit là des frais de la structure intermédiaire (dividom) et je n’arrive pas à trouvé la description des frais des autres structures de gestions, des notaires, avocats, etc. Peut être sont-elles détallées bien par bien.
Plusieurs modes de revente des parts sont prévus (marché secondaire, rachat par la structure porteuse avec 20% de décôte, revente à un tiers directement).
Je trouve également peu d’information sur la gestion au quotidien des structures, il est question de vote et assemblée générale en ligne sans plus de précision et par exemple sur le pourcentage de votes permettant la revente du bien.
Autre point négatif, je ne trouve pas d’agrément AMF.
J’ai posé des questions par mail aux responsables, je reviens vers vous quand j’ai les réponses.
A bientôt
Edit : déjà un élément de réponse concernant les frais autres lorsque j’ai poussé la simulation d’un achat sur leur site.
Dans l’espace financier du bien est détaillé le budget d’achat en détaillant les frais d’agence, de notaire et de travaux .
Dans les charges sont détaillés les frais de gestion par Dividom (4%), les frais de gestion locative (environ 10% du loyer pour ce bien), la taxe foncière, l’assurance non-occupant qui est obligatoire (env 2%).
Y sont également détaillés le descriptif des travaux prévus.
Dernière modification par Springle (24/09/2017 08h19)
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