Colocation en résidence principale et statut à la revente ?

Bonjour,

3 solutions :

1) location "pièce de la résidence principale" : exonéré mais effectivement limité à 135€ par an par m² ; fois 12 divisé par 12, ça vous fait 135 €/mois et par chambre. Notez que c’est le loyer HC, mais vous pouvez difficilement facturer plus de 50 € de charges par mois, ça vous permettrait de monter à 185 € CC/mois et par chambre. Notez qu’il faut que ça soit la résidence principale du locataire ; ce critère étant considéré comme respecté pour les étudiants, apprentis, travailleurs saisonniers.

2)  location meublée : la règle est qu’on ne peut pas avoir le micro si une même activité est déjà imposée en BIC au réel. Vous dites "en parallèle". Ce n’est pas "en parallèle", c’est la même activité ! Donc forcément au réel. Ca ne vous ferait pas perdre l’avantage du régime de la PV du particulier, puisqu’en LMNP on garde la PV du particulier (sauf si la loi venait à changer). L’avantage est que vous pouvez louer aussi bien en saisonnier/temporaire que pour quelqu’un dont c’est la résidence principale.
2a) Si location saisonnière/temporaire, vous pouvez faire le bail que vous voulez (location de chose encadrée par le code civil). Il faut pour cela que le locataire ait une résidence principale ailleurs.
2b) Si location RP du locataire : bail encadré par la loi de 1989, donc 9 mois minimum pour étudiant (non renouvelable), 12 mois pour les autres (avec renouvellement automatique).

3) location nue : l’inconvénient est que vous êtes très fortement encadré par la loi de 1989. Vous êtes obligé de faire un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. De plus vous êtes censé louer un "logement", c’est à dire que la chambre devrait contenir WC, douche, kitchenette : ce n’est pas adapté.

A mon avis c’est la solution 2) la plus adaptée. Car solution 1) pas assez rémunératrice, 3) bien trop contraignante et inadaptée.

Notez bien que dès que c’est la résidence principale du locataire, vous êtes engagé dans la durée (même en meublé). Si vous voulez vendre la maison, il sera difficile de vendre une maison avec des chambres louées et des locataires durablement installés !
Donc, solutions pour garder une maison vendable relativement rapidement :
- 2a) faire seulement de la location saisonnière/temporaire, le locataire ayant une résidence principale ailleurs.
- 2b) résidence principale du locataire, mais seulement à des étudiants (bail de 9 mois non renouvelable).

Wd a écrit :

Est ce que cela releve de la location meublé que je devrais déclaré en tant que LMNP au reel ?

Oui, comme je l’ai expliqué si vous avez bien lu.

Est ce considéré comme un établissement secondaire nécessitant une déclaration 1447 ?

Probable. Demandez conseil à votre expert-comptable.

Merci pour votre réponse, mais je souhaite que cette situation reste temporaire. Idéalement collocation jusque Juin 2018 avec mise en vente de l’appartement début 2018 en précisant qu’il ne sera libéré qu’a cette date. J’ai 26 ans sans enfant a mon age cette situation ne me pose pas de problème.

J’ai contacté mon comptable j’attend une réponse definitive, le premier retour que j’ai, est qu’il faudrait bien faire une 1447 mais sans amortir le bien uniquement déclaré les revenue des loyers

Merci pour cette précision concernant la loi Alur effectivement je n’étais pas au courant de cette subtilité. Sur mon secteur enormement de maison sont en collocation avec des baux individuel je n’avais jamais entendu parlé de ça.

J’ai de mon coté eu une réponse de mon comptable :

Les revenus obtenus par la location meublée de la chambre qui est dans votre résidence principale s’ajoutent à vos autres revenus en tant que location meublée. Comme pour l’autre appartement que vous avez déjà en location meublée, on va comptabiliser les produits et les dépenses afférents à cette location pour déterminer un revenu global 
Pour payer la CFE sur ce nouvel appart loué meublé vous devez déclarer sa création au greffe du tribunal de commerce formulaire PO i

C’est avec votre notaire que vous devez valider le maintien de l’exonération pour vente de votre résidence

Actuellement mon notaire est en vacance jusqu’au 17 je n’ai donc toujours pas toutes les informations.
Declarer ma résidence principal comme un second bien pour ensuite la retirer en Juin me semble compliqué.

Les chambres ne sont actuellement pas encore meublé est ce qu’il ne serait pas plus simple de les louer nue et donc rester sur des revenues foncier et non BIC ? J’ai deux candidats qui dispose de leurs meubles quitte a demander un loyer inférieur.

Je trouve les démarches lourdes surtout dans mon cas ou cela restera quelques chose de temporaire.

Justement je veux absolument rester dans la légalité et dormir tranquille. Je viens d’appeller le service des plue value immobilière sur mon secteur et exposé mon cas. Pas de problème concernant l’exoneration si au moment de la revente je suis le seul occupant des lieux. Concernant la CFE j’ai essayé de joindre le service concerné mais pas de réponse pour l’instant, la dernière interaction que j’ai eu avec eux le statut LMNP leurs semblaient totalement inconnue …