SCPI : augmentation de capital en cours

_ MAJ suite post de Stephane _  merci

Pour AP1, le rendement peut baisser un peu.

Le tout est de regarder si après la baisse, cela reste intéressant. Si l’on s’en tient au résultat réel, le dividende devrait passer à 20 euros à priori, hors report à nouveau.

Mais cela fait tout de même 20/320 = 6,25% ce qui reste très acceptable.

J’ai déjà commenté cette SCPI sur un autre fil, il me semble, mais je ne sais plus où ?

PFO2 n’a pas beaucoup d’antériorité. Je pense qu’il serait sage d’attendre au moins d’avoir en main le rapport annuel pour l’année 2010 pour se faire une idée complète.

Pour les autres," why not" !

En tout cas, c’est une bonne idée d’investir à crédit dans l’immobilier locatif commercial, lorsqu’il y a un différentiel important entre le rendement et le taux de l’emprunt. C’est le cas aujourd’hui…

C’est d’autant plus intéressant que l’inflation pourrait repartir fortement, tant l’emission de monnaie est importante en ce moment (les Etats vont les poches des épargnants en émettant de la nouvelle monnaie pour se refinancer. Les actifs réels sont un rempart efficace contre cela). Les loyers sont indexés, alors que les emprunts à taux fixe représentent une dépense qui ne l’est pas…

Maintenant, il faut que votre CGP vous calcule votre effort d’épargne, en tenant compte de votre fiscalité personnelle (IRPP + contributions sociales) et détermine le rendement de cette épargne. Cela permettrait de voir si c’est intéressant ou non pour vous.

stephane a écrit :

PFO2 n’a pas beaucoup d’antériorité. Je pense qu’il serait sage d’attendre au moins d’avoir en main le rapport annuel pour l’année 2010 pour se faire une idée complète.

mon cgp est un ancien de Perial avec qui il garde de bons contacts et d’après ses sources PFO2 est digne de confiance…

Par contre il fait un blocage sur AP1, d’après leur dernier BT : ils n’ont toujours rien acheté en 2010 malgré l’ak et du coup il craint une baisse importante du loyer…
et vu que je pars sur un prêt sur 20ans avec un endettement assez fort, il me déconseille d’augmenter encore les risques avec AP1…

stephane a écrit :

Maintenant, il faut que votre CGP vous calcule votre effort d’épargne, en tenant compte de votre fiscalité personnelle (IRPP + contributions sociales) et détermine le rendement de cette épargne. Cela permettrait de voir si c’est intéressant ou non pour vous.

Pret 100k€ 20ans tx 3,2% variable en durée (capé 36mois) assurance 0,17%
mensualité prêt : -576€
loyers perçus : +460€
et d’après simulation cgs/rds/impot revenu : -30€
soit un effort d’epargne mensuel de 150€

Qu’en pensez vous ?

stephane a écrit :

Je n’en pense rien, car je ne peux calculer sans avoir votre taux marginal d’imposition.

mon TMI 14%
 

stephane a écrit :

En revanche, si vous souhaitez diminuer un peu les risques (vous semblez les souhaiter), prenez un prêt à taux fixe !

ce prêt est à mensualité fixe donc pas de mauvaise surprise mais la durée va très certainement s’allonger (max +36mois) avec la remontée des taux…
ça me permet du coup d’avoir un taux de seulement 3,20% et de passer niveau endettement sans pour autant mettre en danger ma trésorerie mensuelle…

stephane a écrit :

Je crois qu’il y a donc des arguments dans les deux sens …

j’ai rdv avec mon cgp cette aprem, je vais revoir avec lui l’allocation :
Epargne foncière et Elysée pierre sont 2 bonnes scpi cependant leurs prix d’achat sont tellement élevés que le rendement n’est pas intéressant… de plus, je continue de penser que AP1 est un bon produit et l’approche de PFO2 me plait…
en me relisant je vais finir par me passer d’un conseiller et faire mon allocation moi même …

Si vous n’avez que 150 € de capacité d’épargne à consacrer au projet, vous pouvez également envisager de réduire la voilure (80 ou 90k€ plutot que 100K€), plutot que d’augmenter le risque pris !

Trois ans de plus, c’est long… vérifiez bien qu’au delà de ces trois ans supplémentaires, l’échéance mensuelle n’est pas impactée.

Normalement, il devrait y avoir un cap exprimé en pourcentage : +1% par exemple. Est-ce le cas ?

Attention, j’apprends qu’AP1 est en train de fermer les souscriptions.

On peut ajouter Foncia Pierre Rendement à la liste, à partir de 27/12/2010.  (source : forum SCPI Boursorama)

Prix de souscription : 800 €.

MAJ 27/12/10 …

Si vous avez des infos n’hésitez pas à les partager

ps : perso un retard de la banque dans la saisie de mon dossier prêt et enrevoir AP1

je viens de voir ça:

SCPI Foncia Pierre Rendement | Foncia Pierre Gestion

pelican a écrit :

Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

Pourriez vous developper s’il vous plait ?

Dernière modification par Ulysse (07/01/2011 00h24)

je comprends pas alors …
le rendement est il sur les 400€ ou les 800€ ?
merci

pelican a écrit :

Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

pelican a écrit :

je comprends pas alors …
le rendement est il sur les 400€ ou les 800€ ?
merci

J’ai le même avis qu’Ulysse. Tu donnes l’impression de faire ton malin/expert en employant des termes que tu ne maîtrises pas et un sujet dont tu parais bien étranger…