@Bernard2K, je n’ai relu tout le fil, mais je ne pense pas que vous soyez hors sujet.
J’ai l’impression qu’on ne se pose pratiquement que la question de savoir si investir dans la résidence principale est un investissement per se, en gros est-ce que le ROI est positif. Mais décider qu’un investissement est un actif ou un passif uniquement parce qu’il aurait une performance positive ou négative est, à mon avis, qu’une petite partie du sujet.
La question est de savoir :
1/ s’il faut le compter dans son allocation d’actif
2/ si c’est performant en terme d’allocation d’actif
A mon sens, même si on décide que c’est un placement performant per se, la résidence principale est un investissement assez moyen en terme de money management / de gestion du risque.
Comme vous le dites, en général, ca oblige à sur exposer dans un seul bien immobilier et une seule devise.
Certaines personnes ne sont pas inquiètes d’investir dans un unique bien immobilier. Soit. D’ailleurs, certaines personnes n’étaient pas inquiètes d’être sériseusement exposées à Sears. Chacun voit le risque comme il veut. Mais, je pense qu’être exposé, à un seul bien, une seule, ville, une seule devise … n’est pas hyper raisonnable en termes de gestion du risque. La hausse assez spectaculaire des dernières années en France, et surtout à Paris, ont mis un voile pudique sur ces risques. Mais ils pourraient se révéler très impactant.
Pour ce qui est de la diversification en géographies et en devises. Il faut différencier entre les types d’actifs et le risque de court terme versus le risque de moyen terme.
Par exemple, sur les actions à court terme les actions des différentes zones géographiques sont très correllées et l’effet devise fait augmenter la volatilité. La performance à moyen terme est significativement différente, et la variation des changes n’impacte pas la volatilité déjà élevée des actions.
@Surin : il y aurait des milliers d’exemples à donner. Mais il suffit de regarder les indices Reit Europe et World (j’ai choisit Reit car on est dans un fil immo, mais ca marche aussi avec les indices actions classiques), la volatilité du NAREIT europe développée à 5 ans est de 13,3% et celle du NAREIT all world de 9,9%. La perte maximale sur 10 ans de l’indice reit europe est de 71%, et celle du monde de "seulement" 57%. Et pourtant, il y a l’effet devise.
Mais si on prend, les obligations et a fortiori le cash, il est évident que la volatilité induite par les effets de change amène du risque à des classes d’actifs qui sont censees amener de la stabilité au portefeuille. C’est pour cela qu’il vaut mieux investir dans des obligations cotées dans sa devise, ou se couvrir en devises.
Pour l’immobilier résidentiel, je n’ai pas fait de calculs. Mais il y a pas mal d’exemples qui font penser que de ne pas diversifier est un risque réel. Est-ce que l’investisseur japonais qui a tout investi dans sa résidence principale s’en sort mieux qu’un investisseur japonais ayant investi dans un ETF World non couvert ? Ca m’etonnerait. Le MSCI World en Yen a fait pratiquement 8% par an depuis 1994 (la bourse Japonaise moins de 2% et je pense que la performance de l’immobilier est assez catastrophique)
De plus, la résidence principale est un actif malgré tout peu liquide, et qui ne permet pas de faire du rééquilibrage, une des bonnes pratiques de l’allocation d’actifs.
Mais, acheter sa résidence principale, c’est surtout beaucoup d’émotion. Et pour certains, se sentir chez soi, est très important.
Dernière modification par Fructif (25/08/2017 05h12)
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