Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

frame a écrit :

Le lombard est sur une durée courte? 5 ans Max.
Difficile  de rembourser 300k sur 5 ans.

Le lombard se renouvelle automatiquement tant que le portefeuille nanti correspond aux principes établis au début - en tous cas a ma banque privée.
La base du calcul est de 50% du portefeuille : si vous avez 1m on vous accorde dans les 500k ou plus - vous etes libre de l’utiliser pour acheter des titres et/ou un bien …et/ou une Porsche! haha!
Le taux euro est a 1%

D’ailleurs a mon grand étonnement quand je suis arrivée au Lux j’ai découvert que c’est le mode de fonctionnement des gens ici plutôt qu’une hypothèque sur le bien avec les frais de notaire supplémentaires. Plus de liberté et de flexibilte… évidemment tant que les taux sont bas!
Comme l’augmentation moyenne des prix est de 7%/an… on a intérêt a acheter plutôt que louer !

Dangarcia … j’adore votre phrase! Vous m’avez fait rire!
"Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale, des actions Apple, un sac de patates, un cheval de bois ou un carnet de timbres ! wink wink wink"
C’etait ma motivation principale du dernier achat immo!

Dernière modification par sissi (24/08/2017 03h30)

Hidalgo04 a écrit :

je viens d’écouter cette interview de James Collins sur Radical Personnel Finance:
Why Your House is a Terrible Investment :
https://radicalpersonalfinance.com/rpf- … nvestment/

Source de l’article initial:
http://jlcollinsnh.com/2013/05/29/why-y … nvestment/

Dans mon cas particulier:

Cas1: Achat cash d’une maison d’un montant de 500.000€ (Frais de Notaire et FAI inclus)

Propriétaire occupant:
-Taxe foncière: 3.500€
-Assurance: 400€
-Maintenance&Entretien: 1% x 500.000€ = 5.000€
-Coût d’opportunité (si les 500.000€ avaient été investis au lieu d’être immobilisés dans la maison): 4% x 500.000 = 20.000€ (SCPI à 4,5% dans une assurance vie qui reverse 100% des loyers comme Linxea Spirit par example, minorée des frais de gestion de 0,5% prélevés par l’assureur.)
=> Coût total pour le propriétaire: 28.900€ / an

Location:
-Loyer: 1.350€ x 12 = 16.200€
-Assurance: 200€ / an
-Taxe habitation (non prise en compte car le proprio occupant doit aussi la payer.)
=> Coût annuel total = 16.400€ / an

Il en coûte un surplus de 28.900 - 16.400 = 12.500€ par an de préférer l’achat en lieu et place de la location.

Pour celles et ceux qui voudraient faire intervenir le gain hypothétique du non paiement de loyer par le propriétaire :
+16.400 (gain sur loyers non payés)
-   5.000 (entretien & maintenance)
-   3.500 (taxe foncière)
-      400 (assurance)
-  20.000 (coût d’opportunité si le cash avait été utilisé à d’autres fins plus productives)
=> -12.500€ (perte annuelle du propriétaire // au locataire)

Conclusion : dans mon cas particulier, je m’enrichis davantage en restant locataire ;-)

Cas2: 20% d’apport (100.000€) et 80% de crédit immo (400.000€) @ 1,5% sur 20 ans (+0,36% assurance + 2000€ frais de dossier + 2000€ caution) => 2,25% TEG

Pour le proprio wanna be:
-Coût d’opportunité = 100.000 x 4% = 4.000€ / an
-Coût du crédit  = 96.035€ / 20 = 4.800€ par an
-Entretien&Maintenance = 1% x 500.000 = 5.000€ / an
-Taxe foncière = 3.500€ / an
-Assurance = 400€ / an
=> Coût total de 17.700€ / an

versus 16.400€ / an pour le locataire, soit un surplus de 17.700 - 16.400 =  1.300€ / an payés par le proprio.
Mais à cause du crédit le cash flow réel du proprio est en réalité de :
-24.600 (2.050€ x 12) (mensualités incluant principal et intérêt)
-5.000€ (entretien&maintenance)
-3.500€ (taxe foncière)
-   400€ (assurance)
=> 33.500€

Le cash flow réel du locataire:
-16.400 (loyers + assurance)
+ 4.000 (loyers des SCPI défisclaisés car assurance vie de plus de 8 ans, intérêts < 4.600€ si célib ou 9.200€ si en couple)
=> 12.400€

En termes de cash flows, le proprio qui acquière sa RP avec un crédit doit sortir 33.500 - 12.400 = 21.100 € de plus par an que le locataire (si on prend en compte les loyers de la SCPI pour le locataire) ou 33.500 - 16.400 = 17.100€ (si on ne prend pas en compte dans les cash flows les loyers que tire le locataire de ses SCPI).

Conclusion, étant donnée le ratio entre prix des loyers au m2 vs. prix à l’achat du m2 dans la majeure partie des grandes métropoles françaises, il n’est intéressant d’acheter que si l’on est certain que l’on fera une plus value sur à la revente hors inflation.

Etant donnée les niveaux actuels élevés couplés à des taux d’intérêts historiquement bas, qui ne peuvent que se maintenir dans le meilleur des cas, ou remonter dans le pire des cas, je ne vois pas comment les prix pourraient monter beaucoup plus haut. Le tout dans un contexte d’inflation très basse et de hausse des salaires hyper limitée, voire déflationniste étant donnée ce qui nous attend sur l’assouplissement du marché du travail…

Je trouve ce commentaire malhonnête pour plusieurs raisons :
- Un loyer de 1350€ pour un achat de 500 000€ => Prix d’achat = 370 loyers
Mise à part à acheter dans les endroits les moins rentables de France (centre de Paris et quelques autres endroits), cela me semble quand même très élevé
- Un coût d’immobilisation de 4% net qui - dans le contexte actuel - est élevé (ce qui implique d’investir dans des actifs risqués). Vous ne comparez donc pas des investissements de même nature.
- Une taxe foncière de 2,5 loyers => cela existe probablement dans certains endroits mais c’est incompatible avec les prix = 370 loyers)
- Un coût d’entretien de 1% => c’est le cas si le prix au m2 n’est pas élevé mais c’est encore une fois incompatible avec prix d’achat = 370. Typiquement, si vous achetez à Paris à 10k€/m2, vous n’allez pas avoir 100€/m2/an d’entretien par an. Mise à part à faire une rénovation totale tous les dix ans.
- Cout d’une assurance (le cout en étant propriété de sa RP ou locataire est sensiblement équivalent)

Tous ces chiffres me semblent bien discutables. Je serais curieux de connaitre l’endroit qui coche l’ensemble des cases pré-citées. J’ai plutôt l’impression que vous cherchez à vous rassurez.

Faith a écrit :

dangarcia a écrit :

Réfléchissez, si vous êtes certain de faire une plus value à la revente, achetez ! Peu importe que ce soit une résidence principale

Intéressant, parce que je fais souvent le commentaire inverse à mes proches (jeunes) qui s’inquiètent avant d’acheter: si le marché immobilier baisse, réjouissez vous car votre prochaine RP sera probablement plus grande et plus chère, et vous êtes donc globalement gagnant.

Cette affirmation n’est évidemment valable que si le marché du bien acheté est orienté dans le même sens que celui du futur bien, et qu’on envisage à un certain terme de acheter/revendre. Mais je trouve que c’est important à dire aux jeunes
Bien sur c’est une boutade, plus qu’une règle à suivre, mais comme de toute façon nous n’avons aucun pouvoir (individuel) sur le prix du marché, autant ne pas s’inquiéter inutilement.

Il me semble pourtant que ceux qui ont dû revendre au creux de la vague (en 2008-2010) une maison achetée un peu avant la crise n’ont pas beaucoup rigolé. Très long délai de revente, prix de revente net parfois inférieur au CRD ; et si l’on a déjà acheté la maison suivante et que la précédente ne se vend pas, on est pris à la gorge par le prêt relais qui arrive à échéance… La perspective que la maison suivante soit moins chère qu’avant ne fait pas tout !

Je suis d’accord avec vous Kabal sur la difficulté à lever autant d’argent pour autre chose que pour la RP, souvent vous devez donc le faire en plusieurs étape et commencer par quelque chose de petit… ! Et de très rentable de préférence.

Après dans le cas qu’il présente (certes un peu orienté… ) Vous pouvez lever 200K de SCPI pour payer votre loyer ou vous avez besoin de vous engager a 500K pour votre propriété… Imaginez alors un problème personnel… ! Vous êtes pas engagé de la même manière !

Bernard2K a écrit :

prix de revente net parfois inférieur au CRD

Ce qui n’est pas un problème si le bien suivant a baissé du même pourcentage que la RP actuelle.

et si l’on a déjà acheté la maison suivante et que la précédente ne se vend pas

Si on a fait une erreur majeure de gestion, oui, effectivement, c’est un problème.
Mais le problème n’a pas grand chose à voir avec la baisse de prix: c’est d’avoir acheté trop rapidement dans un marché où l’acheteur a pourtant la main.

La perspective que la maison suivante soit moins chère qu’avant ne fait pas tout !

En effet, et je pense que mon post initial avait suffisamment de garde-fous pour bien montrer que je ne résumais pas le sujet à une différence de prix.
L’achat/revente à perte de sa RP est d’ailleurs un problème qui a touché un de mes proches, mais au moins n’a-t-il pas fait l’erreur d’acheter avant de vendre dans ce contexte de marché.

C’est ça Bernard , dans mon cas entre ma RP et mes biens locatifs , il y a du sens pour la diversification et dans une moindre mesure dans les économies réalisés.

Par contre , il est vrai que c’est pas la même qualité de maison et qu’on y perd un peu en confort.

Je pèse encore les pour et contre et je posterai un message quand j’aurai tout les ingrédients…

Bernard voici un point de vue que je ne partage pas du tout avec vous.
Il faut à mon sens relativiser l’importance de la RP dans le patrimoine au niveau diversification que ce soit en immobilier ou dans la devise.
Un français qui consomme en France n’a aucune raison d’aller se diversifier (dans ma tête je pense éparpiller) dans une devise étrangère. S’il achète des actions en dollars via le moins cher des courtiers en ligne,  va-t-il pour autant les vendre le jour où il voudra voyager aux US? Non car il devra le repasser en euro très probablement pour ensuite racheter des dollars en espèces. il y a peut-être des moyens de conversion directs mais à la portée de bien peu d’utilisateurs.

J’ai souvent fait la réflexion du risque encouru à l’idée d’aller investir dans des devises étrangères et n’ai jamais compris pourquoi sur ce forum autant de monde étaient aller acheter des foncières en CAD par exemple. Je pense la même chose pour un tracker world, tous ceux qui en ont acheté depuis cette année sont bien souvent perdants par le simple effet de change.

Vivant en Asie, j’ai retourné la question dans tous les sens, ne serait-ce pas intéressant de placer quelques dizaines de milliers d’euros en USD par exemple histoire de "sécuriser" ou "diversifier"? J’en suis arrivé à la conclusion certaine pour ce qui me concerne que non.
J’ai eu la bonne idée d’investir dans l’immobilier en Thaïlande car c’est ici que je vis une bonne partie de l’année, j’ai provisionné un peu d’épargne via les comptes à terme et je m’en félicite aujourd’hui.
Est-ce que pour autant il m’arrive de revendre des bahts lorsque l’euro est bas? Non. Jamais.
J’ai pourtant souvent été tenté mais non, j’ai besoin de 15 ou 20k€ chaque année en bahts, si j’en revends il faudra que je les rachète un jour car l’immense majorité de mes revenus sont en euro.
J’ai une formidable réserve de devises avec mes appartements à Bangkok et n’hésiterai pas à en vendre un si l’euro s’installait durablement sur ses points bas. Le mois dernier j’ai fait mon premier transfert depuis 8 mois de EUR vers THB.
C’est la seule stratégie que je puisse conseiller, s’assurer un peu de flexibilité dans les 2 ou 3 devises dans lesquelles on consomme, pour le reste je le dis clairement, je déconseille aux jeunes forumeurs d’aller investir dans des produits en devise étrangère s’ils ne vivent pas dans le pays de la devise. Certains le font et sont suffisamment avertis, je pense que l’immense majorité le fait sans être conscient du risque qu’ils prennent.
Si jamais l’euro s’installe durablement sous 0,8$ eh bien ceux qui sont 100% euro auront plus de mal à financer leur voyage aux US. C’est le moindre mal qui puisse leur arriver.
On la vu depuis que l’euro a baissé de bien 20% ces dernières années, il n’y a pas eu spécialement d’inflation en France, la plupart des biens s’échangent au même prix donc il n’est pas nécessaire de prendre le risque de se couvrir dans des placements que l’on ne maitrise pas forcément.

Désolé si j’ai été long et en dehors du sujet mais on a quelque peu dévié.

Quel ramassis de bullshit ! je ne suis pas partisans de l’achat de la RP mais:

Hidalgo04 a écrit :

Si votre argent est placé en AVIEs, celles-ci peuvent tout aussi bien être utilisées comme collatéral à un crédit.

vous n’êtes visiblement jamais allé demander un crédit.

A 1300e/mois vous avez une sacré daube dans la première couronne de Toulouse.

Hidalgo04 a écrit :

pour que l’achat soit intéressant, étant donné la taxe foncière et les frais d’entretien et de maintenance, il faut en réalité que les mensualités de crédit soient bien inférieures au loyer d’un bien équivalent.

faux, si vous restez suffisamment longtemps l’achat sera tjs plus intéressant nonobstant une chute drastique de l’immobilier.

Les millionnaires n’ont pas d’immo…bien sûr.  A qui louent-ils les villas et les hotels particuliers…

Et renseignez vous sur les etf, ce n’est pas aussi safe que vous le croyez.

Les taxes foncières sont disponible sur les espaces particulier du site des impôts.

Pour ma part , ma maison neuve, j’étais exonéré d’une partie de la TF.
Je suis passer de 500 euros à …… 2400 euros.

Ma maison est estimé à 245 à 255000 euros à ce jour.

Si je pars sur 230000 euros en prix de vente , et seulement 500 euros d’entretien annuel avec la TF à 2400 euros pour un loyer de 900 euros , j’ai un rendement de 2% net !

Cela me fait doublement réfléchir.
Heureusement que j’ai eu des frais de notaire réduits sur cette maison et que avec 230000 euros je fais une petite pv de 15000 euros si vente.

Prochaine étape : je vais visiter quelques maison en location pour me rendre réellement compte de la différence de confort.
J’ai par exemple une pompe à chaleur avec chauffage au sol réversible et une maison qui a 3 ans.

Sauf grosse pv à la revente , c’est pas rentable pour ma part.
A voir avec la différence de confort.

Faith, votre rendement est 2x le miens alors que je suis en province .

Mais pourquoi j’ai écouté les croyances populaire à l’époque..
Pas de regret , j’ai pu emprunter très facilement pour construire mon parc immo.

De toute de manière je suis en mode " CGP" en ce moment , 2017 et 2018 va être une année d’optimisation ++++++++ .

@hidalgo : visiblement vous n’êtes jamais allé voir un banquier pour demander un Credit. Très peu accepteront le nantissement d’une AV, et 0 si elle n’est pas dans la banque cible. D’autre part l’AV ouverte est généralement chargée en frais de gestion et entrée.