Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

niceday a écrit :

Hidalgo04 a écrit :

@ delta
…
Certains sur ce forum ont visiblement un problème de myopie et n’admettent pas que les prix immos puissent baisser de 40% comme ce fut le cas dans les années 90 en France.
….

Bonjour,

Je ne vois pas ce que vous essayer de soutenir

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … x_immo.jpg
Source: http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc

Edit: correction syntaxe

Beaucoup trop facile à démonter Friggit.
On ne va pas tirer sur une ambulance (laissons le prendre sa retraite…) mais il y a tellement de d’arguments à donner.
Sans détailler, il prend pour référence la période 65-2000 qui n’a rien à voir avec la période pré 65 et rien à voir avec la période post 2000 pour y faire son "tunnel". Ce qui implique qu’on pense - si on est d’accord avec lui - qu’à court/moyen terme on va retrouver entre autre la croissance de 65-2000.
Tout est possible mais - franchement - il faut y croire.
Et quand bien même, on pourrait faire le même raisonnement sur tous les autres actifs (bourse et SCPI notamment) proposées comme alternative ici.
De toute façon, d’expérience, la plupart de ceux qui sortent ce genre de courbes n’investissent dans rien de risqué (mais vous sorte tout un tas de cas théorique en comparent d’autres placements qu’ils n’ont pas non plus). C’est très souvent une façon d’intellectualiser leur peur (l’étude à l’air détaillée mais quand on s’y penche il y a plein de lacunes. Que je ne détaillerais pas car ce n’est pas le sujet de la discussion).

Dernière modification par skype (29/08/2017 19h05)

dangarcia a écrit :

Il est souvent important pour une femme de faire des travaux chez elle , d’embellir son chez soi et elle ne peut pas le faire de façon satisfaisante en location."

J’imagine que ce mot suffit à considérer qu’il ne plaçait pas TOUTES les femmes dans le même panier.

Panier ou je peux mettre mon épouse, la nuance étant qu’elle manie la truelle elle-même, encore ce weekend elle a réparé les colonnes qui tiennent la porte entre la rue et le jardin.

Imaginez une grande brune en robe, à la silouette de mannequin, truelle en main et seau rempli de mortier (préparé par mes soins quand même), les coups de klaxons ont retenti dans le quartier, et ça, on pourrait considérer que c’est un comportement sexiste des automobilistes… sauf que ma femme me dit toujours "je ne comprends pas vos femmes occidentales et féministes, pour moi c’est à chaque fois un compliment… je préfère cela plutôt qu’être ignorée par les hommes".

Précision, elle est russe :-)

Reprécision : elle carle les murs, rejointoie, fait un peu de plomberie et d’électricité, c’est parfois un peu gênant, en tant qu’homme, d’avoir un femme bricoleuse… est-ce sexiste? lol

Bon, je pense que tout à été dit sur le sujet pour ma part également, je vous laisse après ces quelques "bons mots", espérant avoir un peu détendu l’atmosphère, qui semble s’électriser un peu…

Qui?

ma femme ou ma RP?

ahahahah

Bon, désolé, je sors de la discussion…

Je me permets de copier coller une réponse de Bernard2K faite ici.

Bernard2K a écrit :

L’intérêt de bien marquer la différence avec une charge, c’est qu’une charge est "perdue" en quelque sorte, alors qu’un remboursement d’emprunt diminue la dette donc permet d’augmenter son patrimoine net. Le particulier a souvent l’impression que c’est de l’argent perdu alors que pas du tout ; moi-même j’avais un peu tendance à penser la même chose jusqu’à ce qu’un foreumeur me corrige sur ce point.

Je trouve que la notion de remboursement de dette et d’augmentation de patroine était une notion que je mettais parfois de côté.

doubletrouble a écrit :

A mon sens, et pourvu que la propriété soit choisie avec un minimum de jugeotte, un individu est toujours gagnant en achetant sa RP. Le statut de locataire est bien plus vulnérable que vous le représentez - vous qui vous intéressez aux griefs des "millenials", vous avez du entendre parler de la gentrification. Une politique d’investissement long terme fonctionne bien si les loyers augmentent tranquillement (type inflation) mais ne vous protège pas contre une hausse soudaine et conséquente de vos charges.

En achetant, vous verrouillez le montant de votre loyer pendant 15 à 20 ans, et vous le réduisez à 0 ensuite. Vous pouvez certes perdre si les loyers baissent (mais ce n’est pas vraiment la tendance générale), et gagner s’ils augmentent. Mais l’important, c’est que si vous le verrouillez à un montant acceptable, peu importe l’évolution des prix de l’immobilier ou des loyers, vous consolidez votre assise financière en changeant une variable dangereuse en constante maîtrisable, exactement comme une assurance.

Ceux qui ont acheté à Detroit, Michigan à la grande époque de l’automobile US n’ont que leurs yeux pour pleurer. Pas sûr que leur RP ait pris de la valeur. Je me demande même si ça n’a pas fondu complètement.

Idem pour nombre de nos petites villes rurales françaises qui se dépeuplent…
Comme le soulignait à très juste titre notre amis Fructif pour qui j’ai une grande estime, de nombreux ménages Japonais ont vu la valeur de leur RP baisser considérablement depuis la fin des années 80.

Quant à Friggitt, pour ceux qui trouvent que son tunnel depuis 1965 ne va pas assez loin dans le temps, il propose également un graphe très intéressant qui montre l’évolution des prix de l’immo à Paris depuis 1200. Conclusion : +0.6% de hausse annuelle au dessus de l’inflation seulement.
Depuis 1800, les actions US, UK et Françaises ont eu une hausse tendencielle de +6.6% en plus de l’inflaiton. A méditer…

Je parle de myopie car de nombreuses personnes tirent des prévisions sur l’évolution des prix de l’immo en France à partir de ce qui s’est passé ces 10 à 20 dernières années seulement.
A mon sens il faut prendre une perspective plus historique.

Je fais davantage confiance à "University Street" (Friggitt, Eugene Fama & Ken French, Schiller, Siegel, Malkiel…) qu’à "Wall Street" ou "friends&family street"

Dernière modification par Hidalgo04 (30/08/2017 14h34)

garprenti a écrit :

"de nombreux ménages Japonais ont vu la valeur de leur RP baisser considérablement depuis la fin des années 80. "
Pas sûr que les ménages japonais ayant investi dans le NIKKEI dans les années 80 aient récupéré toutes leurs billes,ou puissent compter sur de copieux dividendes pour payer le prix d’une location…
Au moins,les premiers ont un toit!
Il n’y a pas une solution parfaite et unique valable pour tous,sauf à étre en mesure de deviner l’avenir!

Parceque vous n’investissez que sur le CAC40 vous ?
Contrairement à sa RP qui compte pour une grosse partie d’un patrimoine et qui est liée à une rue en particulier, dans une ville en particulier, un portefeuille de valeurs mobilières peut être diversifié sur de très nombreuses classes d’actifs et de régions géographiques.
Et oui, un investisseur Japonais qui aurait investi dans un indice large comme le "msci world" s’en serait beaucoup mieux sorti que celui qui aurait tout mis dans son appart à Tokyo.

Q2000 a écrit :

Cette histoire de tunnel m’a toujours paru pas serieuse dans la mesure ou le contexte financier n’est pas pris en compte..

Si l’on se place dans le cas de qqun qui achète en ayant recours à l’emprunt il faut donc regarder le couple [prix, taux emprunt disponible]

je vosu recommande cette etude de La banque de France

https://publications.banque-france.fr/s … 10_web.pdf

Super interessant de lire quelque chose qui va plutot dans le sens inverse de la bulle.

Je ne suis pas rompu à analyser les papiers eco, et du coup j’aimerai quelques infos:

- p21 ils reproduisent une courbe a/ avec en maronnatre le RDB moyen par tête qui augmente assez fortement entre 2008 et 2016. La definition du RDB c’est si j’ai bien compris tous les revenus du travail+patrimoine+revenus transférés-impots-contributions sociales. Et là je trouve cette augmentation particulierement contre intuitive: hausse des salaires assez faible (autour de l’inflation sur l’époque) et hausse des impots et baisse des revenus de la caf (recement). Du coup je me demande d’ou vient cette augmenation.

- p20: ils décrivent leurs formules, et ils prennent comme modèle un bien de 50m² (soit) financé sur 25 ans à taux equivalent à l’OAT10 ans. Je ne sais pas s’il est judicieux d’utiliser une oat10 comme proxy pour un taux 25 ans, par contre prendre 25 ans comme durée de pret me semble vraiment bizarre. Les prets à 25 ans sont assez récent (et n’etaient clairement pas la norme fin 90, là ou ils appliquent leur modèle). Et je ne suis pas sur qu’ils soient vraiement representatif aujourd’hui …

Du coup je suis un peu dubitatif sur les resultats, (le premier point me laisse vraiment perplexe).

Sur le RDB: Ok, mais dans le même temps assez grosse hausse de l’IR pour la moitié des francais qui le paie, hausse de tva me semble t’il, baisse des revenus transférés. Bref, je m’attendrais a une franche stagnation.

Sur votre second point, en lisant je me dis que fixer la surface (et aussi la durée de remboursement) est un peu artificiel. Le pouvoir d’achat en m² (ie combien de m²un primo accedant va pouvoir acheter) a baissé depuis 2000. Donc fixer une surface revient à decaler la CSP observée, et du coup je pense que ca fausse un peu la démonstration. J’aurais prix la surface moyenne d’une certaine categorie d’acheteurs (les primo accedants, car il y a plein de stats dessus).
Idem pour la durée, j’aurais plutot prix la durée moyenne des prets de la fourchette de montant correspondant à la surface considérée ci-dessus.

Q2000 a écrit :

D’ailleurs en fait Friggit dit la même chose dans ce graphe qui est pour moi le seul interessant dans son doc…[/b]

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 7_frig.jpg
==> du point de vue d’un acquereur ayant recours à l’emprunt. Finalement il faudra la même durée aujourd’hui qu’en 2004. Avec des pics en 2008 et 2011

Si on regarde juste les prix on se dit "les prix sont flats depuis 2011" alors que finalement en 2011 le taux 20 ans est passé de 4% à 1.5% ce qui change beaucoup la donne.

=> pour acheter un bien au même prix qu’en 2011, la mensualité sera 25% plus basse
Du point de vue de l’emprunteur c’est comme si le sprix avait baissé de 25%

Alors que du point de vue de l’acheteur cash, c’est le même prix

Toute son étude repose sur des données partielles voir partiales (il ne prend pas en compte certains éléments qu’ils ne jugent pas fondamentaux mais comme du bruit) et fait des extrapolations qui n’engagent que lui (l’augmentation constante de la vitesse de rotation du parc qui est impossible à long terme par exemple).
Cette courbe ne fait pas exception. C’est bien que vous parliez de 2011 puisque c’est assez proche et donc beaucoup se rappelleront.
Si le marché a corrigé de 2012 à 2015 (au minimum) c’est avant tout parce qu’il n’y avait plus de PTZ dans l’ancien. La conséquence est une désolvabilisation immédiate et brutale d’une partie des primo-accédants qui représentaient une partie importante du marché.
Ce n’est pas la peine de rechercher cet état de fait dans la courbe de Friggit car vous n’en trouverez pas (ce paramètre n’étant pas jugé fondamental, il est mis de côté. Mais c’est pourtant l’explication principale). Vous vous rappelez sûrement également que les DDM ont augmentés récemment. Pas la peine d’aller chercher cet élément dans la courbe non plus car la fiscalité n’est pas jugée comme un paramètre fondamental. Pourtant, ces paramètres (ainsi que d’autres) jouent sur le "pouvoir d’achat immobilier".
D’ailleurs, étant donné tous les paramètres non pris en compte, on ne peut tirer dans cette courbe aucune tendance historique. Ça monte ca baisse puis qui remonte puis qui rebaisse…

Et, étant donné que vous ne considérez pas le PTZ en 2011, il en va de même pour votre conclusion qui est erronée.  L’acheteur moyen peut en effet acheter mieux qu’en 2011 mais pas dans les proportions que vous donnez.

J’aimerais ajouter que - à mon sens - un actif est en bulle quand il augmente sans qu’il y ait réellement d’explications. Pas quand on met de côté la plupart des éléments qui pourraient l’expliquer (financiarisation et bipolarisation de l’économie, désindustrialisation/tertiarisation, fiscalité, solde migratoire, accumulation de richesse, économie de dette, stagflation, aides de l’état,…) et qu’on trace des courbes simplistes à partir de 2-3 éléments. Surtout quand l’étalonnage est aussi discutable.

Dernière modification par skype (31/08/2017 10h28)

Bonsoir,

L’achat de sa RP ne serait-elle pas assimilable à un actif immobilisé, l’actif immobilisé net serait la valeur d’achat soustraite du capital restant du?

Pour la majorité des salariés la question de la mobilité géographique ne se pose pas, les plus mobiles sont les bac +1/+2 alors que les moins diplômés sont les moins mobiles: 25% de la population a pour seul diplôme le certificat d’études primaires (16% possèdent un diplôme supérieur à bac +2).

Il y a aussi un aspect de la location qui n’a pas été pris en compte: L’indice du coût de la construction.
Nul n’est capable de dire comment va évoluer le montant de son loyer sur les 40 prochaines années, acheter sa RP c’est déjà l’assurance d’avoir une mensualité fixe à échéance définie ainsi qu’une sécurité quant à l’inflation (le salaire des ouvriers ne suit pas l’inflation pour beaucoup).

J’ai parcouru rapidement la file et il ne me semble pas avoir lu quelques avantages d’être propriétaire:

En cas de décès avec l’assurance adéquate vous ou votre moitié récupérerez un bien immobilier instantanément remboursé c’est aussi valable en cas de chômage ou de perte d’autonomie (le montant du prêt est pris en charge).

Ces cas ne sont pas à souhaiter mais je pense que l’éventualité que cela arrive et d’être assuré pour, justifie le surcoût de l’achat à crédit VS la location(qui se compense à la fin du crédit).Quels locataires (aux moyens serrés) disposent d’une telle couverture?

D’après vous il est nécessaire de prendre un prêt pour souscrire une assurance décès ou chômage?

Tiens, ce matin j’ai un beau cas d’espèce "anti-location"…

Ma collègue débarque la tête jusque par terre "mon proprio veut revenir vivre dans la maison, on doit partir".