LMNP : les déductions possibles en régime réel

J’ai en effet parcouru de nombreux sujets dont celui-ci mais rien n’est précisé concernant la déduction des frais de gestion et plus précisément la déduction des charges concernant l’utilisation d’une pièce de l’habitation du LMNP ou de son véhicule pour cette gestion locative. La question a d’ailleurs été posé et aucune réponse n’a été apporté.

Bonsoir à tous,
J’ai parcouru les 9 pages de ce post avec un vif intérêt.
Il me reste cependant une petite question d’ordre…chronologique.

Imaginons le cas suivant :

1. J’achète un bien le 01/10/2017
2. Je fais des travaux dans le bien entre le 15/10/2017 et 30/11/2017
3. Je cherche un locataire que je ne trouve que le 15/01/2018 date de début du bail LMNP
4. J’envoie mon POi entre le 15/01/2018 et 31/01/2018

Est-ce que je pourrais naturellement passer en charges mes frais d’acquisition même s’ils sont sur l’année antérieure ? Quid de mes travaux ? Pourrais je les amortir également à partir de 2018 ?

Dois je déclarer quelque chose au titre de l’année 2017 alors que je n’ai aucun revenu et je ne vois de toute façon pas bien comment vu que je ne suis pas déclaré au titre de mon activité LMNP (puisque je n’envoie le POi que courant janvier 18) ?

Ou est-ce que je dois absolument faire démarrer un bail avant le 31/12 ?

Merci pour votre aide !

Aucun besoin de réaliser un bail ou de faire semblant de chercher un candidat en 2017. Avoir 3/4 mois de travaux avant de commencer à louer et de déclarer votre activité est tout à fait admis par l’administration fiscale.

Merci pour ces conseils.
Ok, je fais envoyer la P0i avec une date de début d’activité antérieure à ma première facture (notaire, pour la promesse de vente). Donc ça m’amène à début juin 17 ! J’ai lu qu’il fallait envoyer 15 jours après le début d’activité, j’espère que ça ne posera pas problème…
Bonne fin de journée à vous.

Merci pour votre aide précieuse.
Pour la compta, pas de problème pour la faire depuis l’achat, mais est-ce que je vais pouvoir remplir une 2042 C PRO (je crois que c’est celle qui est nécessaire) au titre de 2017 si j’envoie une P0i en 2018 avec date de début d’activité en 2018 ?
Pour être clair, pendant tout le temps où j’attends le locataire pour envoyer la P0i, je n’ai pas de SIRET, donc je ne peux pas remplir la 2042 C PRO.
Merci !

Je relance le sujet :  en cas de forte valorisation du bien:
Si on a acheté un bien peu cher.
On a fait des travaux mais beaucoup soit meme.
Ne souhaitant pas faire des papiers, on laisse en micro.

Deux années s’écoulent, le métro arrrive devant l’immeuble et le bien prend de la valeur.

Si on veut passer au réel, la base d’amortissement ne sera pas le prix d’achat+ travaux mais le prix nouvellement estimé, prix bien au dessus de la valeur initiale!

Donc si l’on projette une forte plus value et si on a pas déclaré en réel, le passage au réel peu etre au final tres interressant.
Si le bien prend énormément de valeur, alors plus d’amortissement à déduire que si l’on avait amorti dès le départ (avec une valeur d’achat faible).
Ais je bien compris?

Lorsque vous achetez le bien, vous avez tout une foule de frais annexes: frais de notaire, frais d’agence, frais bancaire pour le dossier, …
Tous ces frais peuvent être déductibles pour vous.

Lorsque vous passez en réel ensuite, ils ne le seront plus.
Il faut bien calculer, poste par poste.

Bonjour à tous,

J’étais d’accord avec Bernard2k mais après vérification auprès de mon expert comptable, il s’avère qu’il faut prendre le valeur au moment où l’on passe au réel.

Ex: Pour ma part, j’ai loué un studio pendant 3 ans en LMNP Micro. Pour 2018 je passe au réel, mon expert comptable me demande d’effectuer une estimation et c’est cette valeur qui sera inscrite au bilan (sans prendre en compte les amortissements des deux premières années).

Néanmoins, cela peut être utile de vous le faire confirmer (car j’ai encore un micro doute).

Bonne journée

Stochastic :

Ce n’est pas mon analyse mais celle de GBL.
- lorsque le bien était précédemment utilisé par le bailleur (résidence principale ou secondaire) ou loué nue, il ne fait pas de doute qu’il faut retenir la valeur vénale, c’est à dire la valeur de revente expertisée à la date de passage au BIC réel.
- lorsque le bien était précédemment loué en meublé au micro-BIC, je n’étais pas sûr du tout de ce qu’il convient de faire. Lorsque j’ai lu le bofip cité par GBL et l’analyse qu’il en fait, j’ai été convaincu. Notamment le point 90 :
"cette valeur nette comptable est obtenue à partir de la valeur d’origine des biens et tient compte de leur durée probable d’utilisation restant à courir à la date de passage sous le régime du bénéfice réel."

Maintenant, si vous pensez qu’il faut retenir la valeur vénale à la date de passage au réel, je veux bien lire le texte de loi ou le passage du Bofip qui dit de faire ainsi.

Après, vous avez de toute façon la possibilité de laisser votre expert-comptable procéder comme il le propose… A vous de voir et de jauger le risque que vous prenez.

Bonjour à tous,

Bernard2K a écrit :

Stochastic :

Ce n’est pas mon analyse mais celle de GBL.

- lorsque le bien était précédemment loué en meublé au micro-BIC, je n’étais pas sûr du tout de ce qu’il convient de faire. Lorsque j’ai lu le bofip cité par GBL et l’analyse qu’il en fait, j’ai été convaincu. Notamment le point 90 :
"cette valeur nette comptable est obtenue à partir de la valeur d’origine des biens et tient compte de leur durée probable d’utilisation restant à courir à la date de passage sous le régime du bénéfice réel."

C’est justement ici que se trouve la subtilité. Leur durée probable d’utilisation restant à courir. Si on suit votre méthode, nous ne passerons donc aucun amortissement si nous avons acheté le bien il y a 30 ans, loué en Micro et passage au réel. Or, il existe encore une durée d’utilisation à la date du passage au régime réel.

D’ailleurs, je trouve que cela n’est pas si déconnant que cela. Pourquoi faire 10 ans en Micro et 20 ans au réel (en prenant la Valeur brute) ne serait pas autorisé alors qu’il est parfaitement possible de faire Réel 20 ans et Micro 10 ans?

J’ai contacté le service des impôts et je n’ai pas obtenu de réponse sur le sujet, je dois les rappeler.

Stochastic a écrit :

C’est justement ici que se trouve la subtilité. Leur durée probable d’utilisation restant à courir.

Les durées d’utilisation pour les amortissements comptables sont purement théoriques. Par exemple un ordinateur s’amortit classiquement sur 3 ans, or si l’utilisateur n’en a pas une utilisation très exigeante, l’entreprise peut le faire durer 5 à 6 ans sans problème.

Si on suit votre méthode, nous ne passerons donc aucun amortissement si nous avons acheté le bien il y a 30 ans, loué en Micro et passage au réel.

Ce n’est pas vrai. L’amortissement d’un immeuble se fait "par composants". Si on suit les durées classiques indiquées dans cet article :
Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?
… au bout de 30 ans il restera le composant "gros oeuvre" qui ne sera pas fini d’amortir.
Par ailleurs, ces durées, mêmes si elles sont purement théoriques, ne sont pas délirantes. Si vous avez l’appartement depuis 30 ans, il est probable que vous aurez changé la chaudière, le chauffe-eau, une bonne partie de l’électricité, refait les peintures, etc. En compta d’entreprise, le remplacement d’un élément ancien par un neuf est le moment où on relance un amortissement de cet élément, à sa valeur neuve, l’année du remplacement.
En théorie, il faudrait donc reconstituer l’amortissement sur les 30 années passées, y compris reprendre la valeur à neuf des éléments changés l’année où ils ont été changés, pour établir la valeur restant à amortir au moment du passage au réel.
Mais si vraiment on a exploité 30 ans en micro et qu’on veut passer au réel, le plus simple est encore de vendre ce bien et d’en racheter un autre ! Ainsi, on sera sûr de repartir sur des amortissements "frais" d’un bien que l’on vient d’acheter. Ou alors, rester au micro, si ça a convenu pendant 30 ans ça devrait convenir encore !

D’ailleurs, je trouve que cela n’est pas si déconnant que cela. Pourquoi faire 10 ans en Micro et 20 ans au réel (en prenant la Valeur brute) ne serait pas autorisé alors qu’il est parfaitement possible de faire Réel 20 ans et Micro 10 ans?

Il est parfaitement autorisé de faire 10 ans au micro puis 20 ans au réel. Ce qui n’est pas autorisé, c’est d’amortir le bien plein pot comme si vous veniez de l’acheter.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’il s’agit de règles fiscales, qui sont les mêmes pour tous ("vraies" entreprises ou LMNP ; qu’il s’agisse d’amortir un immeuble ou un ordinateur ou une machine-outil). Ces règles sont forcément imparfaites, sont forcément mal adaptées à tel ou tel cas. Vous semblez, avec une candeur désarmante, vouloir réinventer les règles de la comptabilité et le code général des impôts. Malheureusement, ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. Les règles fiscales, aussi imparfaites soient-elles, soit on les applique, soit on prend le risque d’un redressement. Ça sera mon dernier mot sur ce sujet ; si vous voulez avoir le fin mot de l’histoire, payez-vous une consultation d’un avocat fiscaliste.

PS : ou bien, suivez simplement le conseil de votre expert-comptable ! Je le disais dans un message précédent et ce n’était pas une plaisanterie ! A votre place, si je voulais faire cela, je lui demanderai une confirmation écrite de sa part, comme quoi il vous conseille d’amortir le bien pour sa valeur vénale à la date du passage au réel. Ainsi, il est plus ou moins mouillé avec vous (il a une obligation de conseil). Ca peut se tenter…

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2018 07h39)

Les charges sont reportables 10 ans, et les amortissements sans limite de durée.

Il n’y a pas de déficit en LMNP.

Vous devriez faire appel à un comptable, vous ne semblez pas très à l’aise avec la fiscalité, sinon Bercy va se régaler en contrôlant votre dossier.

Bonjour à tous,
Je me permet d’intervenir sur ce post pour moi-même poser une question qui a un lien avec celui ci.
En effet je suis LMNP depuis l’an dernier suite à l’achat d’un immeuble de rapport et mon comptable m’a établi récemment mon premier bilan, mais il y a un point où je n’était pas d’accord avec lui : selon lui les frais d’agence ne peuvent pas s’imputer en charges ni être déduit en amortissement car ils sont à la charge du vendeur, mais au final c’est bien moi qui les ai payés sur le prix total de l’acquisition (même si après c’est bien le vendeur qui a réglé l’agence immobilière)
Est ce que j’aurai du lors de l’achat faire spécifier sur le compromis que les frais d’agence soient à ma charge et non celle du vendeur pour pouvoir les déduire en charge ou est ce que c’est mon comptable qui se trompe?
Je vous remercie grandement si quelqu’un a la possibilité de m’éclairer sur ce point, peut être que d’autres se sont retrouvés dans le même cas que moi