Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

Bonsoir,

Les épargnants se ruent sur les SCPI

Cela sonnerait-il le glas des SCPI pour les investisseurs avertis ?

On a déjà parlé çà et là du fait que quand un placement devient trop populaire, il y a un potentiel de risque de paupérisation du rendement et il y a eu de nombreux échanges sur la très grande attention à avoir concernant les SCPI et la baisse potentielle du rendement du fait d’un trop grands nombre de nouveaux acheteurs, amenant potentiellement à des achats de locaux moins rentable par les SCPI.

Cet article expose un peu plus au grand public cet effet. La sélection scrupuleuse devient plus que jamais primordiale afin d’éviter de se retrouver "bloqué"

Edit: J’ai déplacé les messages de cet échange dans une discussion plus appropriée et qui redonne d’ailleurs de la perspective sur le 1er post qui date de fin 2010 !

Sur Immorente, citée dedans, la collecte est élevée mais c’est une des plus liquides et étant donné la capi, la collecte représente un % plus marginal que certaines.

Cela indique qu’il faut être sélectif.

"L’assertion" de Whitetiger est tellement l’évidence que l’on pourrait lui pardonner de n’avoir pas sourcé son commentaire.
Mais je vais aller plus loin, une source ne doit-elle pas elle-même sourcer ses assertions?
L’article que vous citez commence par : "Au point que certains gestionnaires tentent de limiter l’afflux de capitaux."
"tentent de"… Ce n’est pas autre chose que du charabia. Concrètement, de combien ont-il limité la collecte et qui? On n’en sait rien, c’est comme Corum qui prétend limiter la collecte en limitant les souscriptions venant des institutionnels mais je ne crois pas en la sincérité de leur "assertion". Ils sont dans le marketing pour rassurer l’associé.

Un bon exemple de SCPI qui limite sa collecte est Epargne Foncière, elle l’a fait à 2 reprises minimum en fin d’année (2014 et 2015?) afin de maîtriser les investissements face à l’afflux de souscripteurs en fermant tout simplement la souscription durant quelques mois. Je ne connais pas d’autre exemple sincère et concret.

Les chiffres du T1 2017 qui suscitent tant de commentaires sont principalement dus à UNE société de gestion qui a annoncé fièrement via ses réseaux une augmentation subtantielle du prix de part de 2 de ses SCPI. Elle s’est retrouvée avec un afflux hallucinant qu’elle semble arriver à peu près à investir, on peut lui faire confiance mais il me semble qu’ils y ont été un peu fort et un peu tôt.

J’aimerais tant que la presse qui prétend vouloir parler de SCPI ait un minimum de compétences sur le sujet et ne se limite pas à commenter certains chiffres de manière orientée ou publier certains commentaires venant directement des sociétés de gestion.

Edit:

j’ai commencé à relire la première page de cette discussion, elle aurait tout à fait pu avoir lieu en 2013, 14, 15 ou actuellement.

choukrov fin 2010 a écrit :

J’ai lu le rapport trimestriel d’immorente (Sofidy) et on apprend que la société de gestion a pris des mesures pour ralentir les nouvelles souscriptions de parts.

Ce n’est que de la communication pour rassurer l’associé, la société de gestion n’a (malheureusement) aucun intérêt de réellement limiter la souscription.

Dernière modification par kc44 (03/09/2017 07h41)

M07 a écrit :

leur déclin viendra aussi (dans combien de temps ?)

Ce qui revient exactement à dire: après la pluie, le beau temps !

Sur la question de "l’éclatement", ce n’est pas forcément corrélé à une baisse des taux d’occupation. Le principal problème ou risque à mon sens est l’afflux massif de liquidités qui fait augmenter les prix d’achat. Le jour où le flux inverse se produit, si tout le monde est vendeur, c’est là que cela se bloque ou peut se bloquer. Les SCPI peuvent rester à 90% de TOF et se bloquer, les exemples ne manquent pas.
Pour résumer:
En capital variable on a un blocage et la SCPI vend des immeubles pour rembourser des parts en priorité mais avec une décote de l’ordre de 20%.
En capital fixe c’est l’offre et la demande donc si trop de vendeurs, les prix baissent jusqu’à toucher un plancher et faire revenir des acheteurs.

M07 a écrit :

Une autre réflexion à faire, c’est : en cas de bulle, et d’éclatement, une SCPI à capital fixe sera-t-elle mieux protégée qu’une SCPI à capital variable ?
Je crois que non, car, parmi les conséquences d’un éclatement, on aura une baisse des taux d’occupation, d’où une baisse des loyers, donc une baisse des rendements, et une forte augmentation des mises en vente des parts, ce qui entraînera une baisse de leur valeur. Et cela concernera toutes les SCPI.
Pour la question "bulle", je suis intimement convaincu qu’elle est déjà formée pour les SCPI de commerces, à cause du déclin des centres commerciaux et des commerces de centre-ville lié à la montée en puissance du commerce électronique ; déclin confronté à l’augmentation de la capitalisation des SCPI. Pour les SCPI de bureaux, il y a sans doute un répit, mais l’heure de leur déclin viendra aussi (dans combien de temps ?)

Je ne pense pas qu’il faut raisonner ainsi.
Une bulle n’est pas le fait d’un déclin d’un secteur d’activité, ici les commerces, mais le fait d’un écart grandissant entre le prix de l’immobilier et la capacité de pouvoir y investir.
A ce titre, le graphique réalisé par l’économiste et statisticien Jacques Friggit ne nous laisse pas beaucoup de doute sur la question de savoir s’il y a une bulle immobilière en France : Elle est bien présente et volumineuse comparée à celle de 1990.



Le marché des SCPI me semble d’autant plus vulnérable qui renferme une part de spéculation causée par le même effet qui provoque la bulle :
La baisse continuelle des taux d’intérêt.
D’un côté, cette baisse a provoqué la formation de la bulle immobilière.
Et de l’autre, elle engage les épargnants à se détourner des fonds euros qui rapportent moins de 2% maintenant.
Comme l’écrit justement Ledep, la hausse des souscriptions sur les SCPI est phénoménale depuis l’année dernière.
Ce qui oblige les gestionnaires à acheter au prix fort, ou alors à se tourner vers des actifs de moindre qualité.
Dans les 2 cas, c’est l’épargnant qui en fera les frais.
Le DVM baisse depuis le début de l’actuel cycle commencé en 2000 (L’ASPIM a de beaux graphiques sur le sujet).
C’est normal, la hausse des loyers est largement moindre que la hausse du prix des parts.
Ce qui masque une autre réalité : les rendements baissent régulièrement depuis 4 ans :
-0,7% en 2014, -0,5% en 2015, -0,8% en 2016 et 2017.
Voir ce graphique de CLAMEUR sur la variation des loyers en relocation :



Les relocations sont difficiles et se négocient sous le loyer précédent.
J’ai parcouru quelques rapports annuels de SCPI :
Toutes font cette remarque de la difficulté de la relocation…. Sans parler des investissements qui se font parfois à des rentabilités brutes sous les 4%.
Pour l’instant, les gestionnaires des SCPI masquent la réalité des faits :
- En introduisant un délai de jouissance.
- En prélevant sur le RAN pour alimenter le dividende servi.
- Et en prélevant sur les souscriptions un pourcentage afin de l’attribuer au RAN… Et donc de le maintenir un minimum à flot.
Or, le RAN n’est pas fait pour ça : C’est une somme en réserve qui sert à couvrir un accident de parcours qui ne peut être que ponctuel.
Là, ce sont les nouveaux entrants qui financent en partie le RAN.
Ainsi, la réalité est masquée à l’épargnant.
Mais si le marché immobilier s’oriente à la baisse, les épargnants découvriront avec stupeur que leur capital fond!

Les SCPI a capital fixe seront impactées par un éclatement de la bulle immobilière.
Si le marché immobilier baisse de 10% dans la décennie à venir (hypothèse qui me paraît probable), la valeur des SCPI s’ajustera mathématiquement.
Le risque étant, à mon avis, un retrait massif des épargnants ayant investi dans les SCPI en assurance vie.
Ce qui aurait un effet amplificateur sur la baisse généralisée du marché de l’immobilier d’entreprise.
Les SCPI à capital fixe en subiraient alors les effets!

Ce n’est pas mon avis concernant les différences entre les marchés immobiliers.
Certes, elle existe, mais pas en tendance lourde.
Ayant investi en SCPI il y a plus de 20 ans, je constate depuis le parallèle avec le résidentiel.
Si j’ai pris le graphique de Friggit, c’est parce qu’il nous donne une vue avec recul sur le marché immobilier résidentiel. Et j’extrapole volontiers au marché commercial.
La bulle des années 90, le marché des SCPI a été plombé exactement comme dans le résidentiel.
C’est à cette époque que j’ai investi en SCPI… Des largesses m’ont alors été faites pour y entrer, parce que c’était plutôt la déroute généralisée.
On peut prendre cet autre graphique, il va dans le même sens et est ciblé bureaux en IDF, mais en moins parlant parce que limité aux 10 dernières années.



Me rétorquera-t-on qu’il cible l’IDF? Je l’estime digne d’être représentatif puisque l’investissement en IDF représente presque 50% du total investi en SCPI.

Pour le second graphique : ok… Je reconnais que ce n’est peut-être pas le meilleur.
J’en sors un autre. Il épouse l’orientation de celui de Clameur.



Quant aux facteurs de sensibilité … C’est toujours le même : les taux, rien que les taux.

Graphiques issus d’une note d’analyse du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur le marché immobilier commercial.





Il est certain que les gérants cherchent de la rentabilité hors de France.
La trouvent-ils?
Certains marchés sont étroits.
Le directeur de Corum fait remarquer dans le bulletin du T1 de cette année que les investisseurs français "contaminent progressivement le marché immobilier néerlandais en faisant monter les prix."
Des SCPI investissent en Allemagne avec un rendement brut de 4 à 4,5%.. C’est sans doute dans du "prime". Ils préservent la qualité de leur investissement. Mais le rendement s’en ressentira, comme en France.
Quant à diversifier ses investissements aux 4 coins de l’Europe : Est-ce rentable in fine?
Je pense qu’une bonne SCPI se démarque par l’expérience du marché qu’ont les gérants.
Et cette expérience est d’autant plus forte que le marché est réduit à une région.
Est-ce que l’on investit en Estonie ou en Irlande avec autant de chance de retour sur investissement qu’à Paris ou en IDF?
Autant de questions que je me pose sur ces SCPI qui sortent de nos frontières.

Quant à un éclatement de la bulle.
On voit sur le graphique ci-dessus des prix du m² qu’une crise généralisée comme celle des subprimes a impacté chaque marché proportionnellement à son évolution qui a précédé l’événement.
Une hausse des taux concernant tous les pays, à des degrés divers, impacterait aussi les marchés immobiliers au regard de l’évolution précédant l’événement.
Il y a alors, pourrait-on penser, beaucoup plus à craindre pour le marché français que pour le marché belge!

La vue de la hausse des prix de l’immobilier commercial est déformée par le secteur des entrepôts.
Il faut plutôt apprécier ce graphique qui décompose l’évolution des prix par secteur.
La courbe du graphique précédent (9a) est celle qui est en noir ci-dessous.



Il est vrai que sur les entrepôts, il n’y a pas de bulle!
Mais si on prend ce qui fait l’essentiel des SCPI: les bureaux, alors l’écart séparant les prix des bureaux de l’inflation est significatif.
Le prix du m² de bureaux a pratiquement doublé depuis le début du siècle pour une inflation qui a augmenté de 28% dans le même temps.
La baisse des taux et l’allongement des durées d’emprunt justifient cette hausse.
Si les taux ne remontent pas, ou même repartent à la baisse, l’immobilier continuera son petit bonhomme de chemin à des niveaux toujours plus élevés… Et nous serons tous heureux de voir nos SCPI continuer à être revalorisées.
Le problème viendra de la hausse des taux que tous les économistes anticipent.

Quant aux rendements :
Oui, ils ont longtemps mécaniquement baissé du fait des revalorisations importantes de la valeur des biens.
Ce n’est plus le cas depuis quelques années. La renégociation des baux se fait à la baisse… Quand elle se fait!
S’y ajoute parfois des remises sur les loyers, ou la prises en charge de travaux à la charge du locataire.
Il faut prendre la peine de lire les bulletins trimestriels ou les rapports annuels des SCPI pour s’en rendre compte. Ce genre de phrase lu dans le rapport annuel 2016 d’une SCPI n’est pas un cas isolé :
"l’ajustement des valeurs locatives et les mesures d’accompagnement incluses dans les baux signés ou renouvelés qui ont continué de peser sur les recettes locatives et donc sur le résultat distribuable"

Pour masquer cette baisse, certains gérants affectent le RAN au service du dividende distribué et compensent cette baisse du RAN en lui affectant une partie des souscriptions versées par les nouveaux entrants.
C’est un tour de passe-passe qui me fait penser à Ponzi!
Et d’autres font le choix d’investir une part non négligeable des fonds en entrepôts.
Dans les 2 cas, c’est une fuite en avant.

Rien n’est caché, mais qui lit les 60 pages, ou plus, des rapports annuels? A mon avis, pas grand monde.
Et certainement pas les nouveaux arrivants qui pensent avoir trouvé le placement idéal pour remplacer les fonds euros qui ne rapportent plus rien.
L’ironie de la chose serait que les taux remontent, ce qui redonnerait des couleurs aux fonds euros, alors que les SCPI en subiraient les conséquences. Le problème est que l’on ne sort pas d’une SCPI aussi facilement que d’un fonds euros.

Oui, tout à fait d’accord avec vous.
La durée moyenne des obligations d’AV doit tourner autour de 8 ans.
Ce qui donne une inertie relativement forte aux résultats des produits du secteur.
Dans mon esprit, je me projetais à 5 ou 6 ans.

Je ne parlerais pas en mois, mais en années.
Friggit estime à 40% la baisse que devrait subir le marché pour revenir à son niveau tendanciel de long terme.
J’ai essayé de calculer la capacité d’emprunt avec un emprunt à 5,5% pour 20 ans (taux équivalent à celui de 2000, date du sortie du canal immobilier de long terme).
A immobilier identique, il devrait baisser de 25% pour conserver le même remboursement mensuel entre le taux de 2% actuel et celui à 5,5%.
Mais comme le revenu progresse aussi au rythme de l’inflation.
Je dirais que l’immobilier pourrait baisser de 10 à 15% d’ici 5 à 10 ans.
Tout dépendra de l’évolution des taux.
Il y a 1 an on nous prédisait leur remontée imminente.
Certes, étant tombé à 0,1% sur le 10 ans, il n’y avait pas grand risque à en prévoir la remontée.
Aujourd’hui, on est à 0,6%. Les emprunts immobiliers n’ont pratiquement pas bougé.
Le dollar joue à brouiller les cartes et repousse la remontée des taux, tout au moins dans leur ampleur.
La situation peut durer ainsi longtemps, mais il me semble que le timing pour aller sur des SCPI n’est pas bon.
Ce n’est plus le moment pour investir en SCPI (je parle de SCPI courantes : bureaux, commerces, pas des SCPI fiscales).
Et ce, d’autant plus quand elles sont récentes, ou sont en phase de collecte importante. Là, je pense que la correction pourrait être bien plus grande.
Peut-être que les taux ne remonteront finalement pas parce que l’économie ne repartira pas.
Ce qui continuera de favoriser le transfert des fonds euros vers les SCPI.
Alors, investissez en SCPI si vous le souhaitez, mais en connaissance des risques actuels.

Bonjour !

Une possibilité d’évolution, pourrait être une stagnation du prix de l’immobilier de bureau/commerce/activité pendant une grosse dizaine d’années.
Cela permettrait à l’inflation de faire son oeuvre régularisatrice sans crack.
On pourrait imaginer un comportement similaire des loyers.

En fait, ce serait une sorte de stagflation.

Certes, c’est un scénario hypothétique et plutôt optimiste, mais qui reste possible.

Bonsoir,

pour faire suite à vos réponses, je ne crois pas à la remontée des taux de la part des banques centrales car ce n’est pas leur intérêt. Cela placerait de nombreux Etats de l’UE dans de grandes difficultés. L’Allemagne n’y changera rien. Je crois, mais cela n’engage que moi que nous sommes partis pour des années et des années de taux bas.

Vous évoquez l’immobilier en tant que point commun entre les différentes SCPI. Mais L’ immobilier n’existe pas. Il y DES immobiliers. Je veux bien croire à une baisse du prix des commerces à Boulazac, plus difficilement avenue Montaigne.

Donc, je pense qu’il n’y a pas de bulles sur le marché des SCPI et que l’on peut y investir à condition de ne pas choisir les plus mauvaises qui elles ont déjà baissé.

Cordialement,