Modèle de demande d'avis d'un achat locatif

C’est une excellente initiative que cette fiche qui pose à plat les questionnements essentiels à un investissement locatif. J’espère que sa longueur ne fera pas peur, elle aura l’avantage de montrer l’engagement à un échange structuré des nouveaux intervenants.

Il me semble y manquer le montant des charges de copropriété ainsi que le nombre de lots de la copropriété.
Peut-être le montant de la CFE pour les meublés ainsi que les coûts de tenue de comptabilité et d’acquisition des meubles ?

Bonjour IH,

Voici quelques idées complémentaires, de mon point de vue.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Niveau d’expérience de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier
Capacité à s’organiser
Réseau d’artisans constitué

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Nombre de façades: 2 / 3 / 4
Nombre de parking (extérieur / intérieur) par appartement. Facilité à trouver un parking à proximité.
Année de construction du batiment
Robustesse de la structure et de l’intérieur (carrelage au sol vs parquet flottant, planchers en béton ou en bois, etc…) / Vitesse d’obsolescence
Présence de balcons ou de terrasses
Présence de caves
Plans du batiment

Date de dernière rénovation des éléments suivants:
* Toit
* Chaudière
* Plomberie
* Ravalement de façade
* Electricité
* Interphone
* Ventilation (VMC, …)
* Fenêtres / Volets
* Radiateurs
* Intérieur des appartement (cuisine, SDB, peinture, parquet/carrelage, électricité, etc…)

Respect des normes:
* Incendie
* Accessibilité
* Electricité
* Plomb
* Amiante
* Etc…

Problèmes particuliers:
* Proximité immédiate d’une voie ferrée,  d’un aéroport, d’une autoroute, d’une centrale nucléaire, etc…
* Nuisances sonores (entreprise, autoroute, etc…)
* Nuisances olfactives (entreprise, station d’épuration, etc…)
* Nature du terrain (galeries sous-terraines, argile, risque sismique, etc…)
* Servitudes
* Etc…

Taux de rotation des locataires
Taux d’impayés

Distance entre le bien et la résidence principale

Raison de la vente

Possibilité de revente par lot (pour un immeuble)

Ventilation des charges par type

LOCALISATION DU BIEN

Taxe foncière / Loyers annuels hc
Taxe d’habitation / Loyers annuels hc
Population croissante ou décroissante dans la localité
Proximité de points d’intérêt (commerces, école, FAC, parc, montagne, mer, etc…) correspondant au public cible du logement
Proximité d’une ville de 100 000+ habitants

Pourcentage de logements vacants dans la localité.
Pourcentage de locataires / propriétaires, dans la localité.

RENTABILITE DU BIEN

Prix au m2 du bien / Prix moyen au m2 dans la localité ou le quartier
Rentabilité brute x revenu moyen par ménage de la ville ou du quartier (optimiser la rentabilité en relation à la qualité de la localité)
Charges réelles (et non provisions sur charges) / Loyer hc
Loyer hc / Loyer moyen de la localité (faut-il s’attendre à une érosion des loyers ? Y a-t’il un potentiel de revalorisation des loyers ?)
Loyer cc / (Revenu moyen par personne dans la localité x nombre d’adultes qui occuperont le logement)

FINANCEMENT DU BIEN

Type de taux: fixe / variable

Critères de solvabilité:
* Dette globale post acquisition / Patrimoine brut
* Dette globale post acquisition / Patrimoine net
* Dette globale post acquisition / Patrimoine net liquide
* Montant des mensualités de tous les crédits / Revenus professionnels
* Montant des mensualités de tous les crédits / Tous les revenus immobiliers

CASH FLOW

Cash-flow avant et après remboursement de la dette.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (24/02/2015 14h18)

Bonjour,

je pense qu’une amélioration intéressante (et très simple à mettre en oeuvre) serait de préciser le département dans le titre.

Par exemple, comme cela :

Volthur [62] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

au lieu de

Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

Je ne sais pas ce que vous en pensez..

Cordialement,
Frédéric

J’ai un doute si vous permettez, bien que le fondement de la démarche soit une bonne idée en elle même. Si je négocie laborieusement une affaire immobilière à 15% mini de renta sur un département de 2 ou 300 000 habitants (en Province cela semble bien plus courant que sur les grosses métropoles) combien de temps faudra t’il à un lecteur du forum pour trouver cette annonce sur le net (cas général) et souffler l’affaire ?

Comme toujours, j’approuve DDtee et je crois même qu’il faut préciser le nombre de visites : on n’achète qu’après deux ou trois visites, voire plus, accompagné d’une autre personne pour avoir un autre regard sur le bien. En clair, si le bien n’a pas été visité deux fois, et donc pas vraiment étudié, il ne mérite pas un commentaire sur ce blog.
Certains intervenant se contentent de fournir un dossier "petites annonces" en demandant à des investisseurs expérimentés de travailler pour eux, gratuitement… Cette approche "fainéante", comme un oisillon qui attend la becquée, s’avère contre-productive, car l’investisseur progresse justement grâce à de multiples visites, où il se forme l’oeil : il peut ainsi repérer la bonne affaire quand elle se présente.

Rastignac

Tout comme vous, je me suis aussi engagé à acheter dès la première visite d’une très bonne affaire… Ce qui ne m’a pas empêché de faire une seconde visite, accompagné d’un pro, pour vérifier s’il n’y avait pas un loup, tout en négociant le prix… Mais c’était dans le cas d’une véritable perle où il fallait aller vite. Comme le souligne DDtee, de nombreuses demandes d’explication montrent bien qu’il s’agit d’un simple "copier-coller" d’annonces. Bref, des rêveurs plus que des investisseurs…
Rastignac

Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ?

Six ans après la mise en place de ce modèle, je n’ai toujours pas compris le sens de cette question.

- s’agit-il de vérifier s’il y aurait un propriétaire qui détient la majorité des tantièmes ? Certes, ça peut être un problème, mais c’est rare. Et de toute façon, ses tantièmes seront plafonnés à 50 % pour tous les votes. Et de toute façon, il ne peut y avoir qu’un seul majoritaire, donc "propriétaire majoritaire" serait mis au singulier. Ce n’est donc pas ce que demande cette question.

- s’agit-il de demander si les propriétaires sont majoritaires parmi les copropriétaires ? C’est ce que cette question semble demander. Auquel cas, je peux apporter une réponse définitive, valable pour toutes les études de cas : toutes les copropriétés sont composés de propriétaires, non seulement majoritairement, mais même exclusivement !

- s’agit de demander si, parmi les occupants, une majorité sont propriétaires (par opposition aux locataires) ? Dit autrement : y a-t-il une majorité de propriétaires occupants, par opposition aux propriétaires bailleurs ? Ca a un peu plus de sens, les propriétaires occupants étant souvent plus impliqués, plus attachés à leur immeuble. Mais, parfois, ce sont aussi les plus rétifs à tous travaux et toutes dépenses, et il n’est pas toujours facile de déduire quoi que ce soit de cette typologie occupants vs bailleurs. En tous cas, si c’est le sens de la question, peut-être faudrait-il la reformuler en "Études de la copropriété : propriétaires occupants majoritaires ?"

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2021 09h17)