Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

poam5356 a écrit :

Au fait, si tout va bien, pourquoi certaines ont-elles déjà baissé?

C’est intéressant. Pouvez-vous détailler ?

Votre phrase ne veut rien dire.Vous attendez une réponse sans poser de bonne question.
De quoi parlez vous ? De qui? Comment quelque peut vous dire pourquoi une scpi a baissé si vous ne dites pas de quelle scpi vous parlez?

C est comme si vous disiez que la bourse allait mal parce que certaines actions ont baissé.  Ça n’a aucun sens.

poam5356 a écrit :

Les rendements baissent, mais les valorisations augmentent.

C’est tout à fait normal et mécanique, à revenus constants, si la valorisation augmente, alors le rendement baisse.

C’est valable non seulement pour les SCPIs mais aussi l’immobilier direct, les actions, les obligations, les SICAVs, … 

Comme lapalissade, il n’y a pas mieux !

AesculusHippocastanum a écrit :

Donc, je pense qu’il n’y a pas de bulles sur le marché des SCPI et que l’on peut y investir à condition de ne pas choisir les plus mauvaises qui elles ont déjà baissé.

En fait tout est parti de ce message qui a été à mon avis mal interprété.
J’imagine que AesculusHippocastanum parlait des 2 ou 3 SCPI qui ont "baissé" du fait d’une mauvaise gestion (Buroboutic, ATP1) ou d’un blocage (certaines SCPI de La Française).
En fait une fois qu’elles ont "baissé" (prix de part, dividende?) peut-être devient-il intéressant d’y investir si la gestion retourne dans la bonne direction.

Il est avéré que beaucoup de SCPI ont un dividende qui baisse ou a baissé ces dernières années en valeur donc indépendamment de l’augmentation de la valeur de part.
Les loyers stagnent ou baissent, dans certains secteurs, certains lieux (commerces de centre ville de villes de petite taille). Des signes de reprise ont lieu ailleurs, on parle d’érosion des loyers mais ça ne va guère plus loin.

Il y a aussi qqs petites à capital fixe qui ont baissé  (car avant elles étaient très surevaluees) comme Cifocoma et Cifocoma2 par exemple.

Le rapport du prix de souscription / valeur de reconstitution doit dire s’il y a décote ou surcote.
Je viens de regarder rapidement les 2 cifocoma.
Les chiffres sont bons et ils ont un RAN de folie : 7 ou 8 mois de loyers en réserve.
Le problème est sans doute causé par la taille et le peu d’échange de parts.
Seulement 3 parts en mars pour cifocoma 2 et 3 parts qui ont été négociées 10% plus bas que les précédentes.
Comme c’est le marché qui fait le prix puisqu’elles sont fermées, on a une baisse de 10%. Idem sur l’autre SCPI, mais de seulement -2,65%.
C’est peut-être le départ du gérant Sofidy qui est cause de cette baisse!
Je n’en connais pas les raisons, mais ça incite peut-être certains associés à vouloir quitter la SCPI.
Le prix en instantané est trop volatil. Ils devraient faire une moyenne annuelle pour lisser les fluctuations parce que le -10% sur cifocoma 2 est peut-être éphémère et non représentatif de la réalité.

Le marché secondaire existe pour le Patrimoine Foncier : une soixantaine de parts en moyenne sont échangées chaque mois.
Il est vrai qu’il y a un net déséquilibre entre acheteurs et vendeurs : souvent 5 à 6 fois plus d’acheteurs que de vendeurs.

poam5356 a écrit :

C’est la renégociation des baux qui se fait en général à la baisse. Ce qui pèse sur le rendement servi.
Certaines SCPI masquent cette baisse en puisant dans le RAN pour éviter un dérapage des rendements…. Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

Puiser dans le RAN pour stabiliser ponctuellement les rendement me paraît normal. Alimenter un RAN avec une partie des souscriptions peut avoir du sens.

Mais ce que vous décrivez est selon moi une grave dérive.

J’arrive assez facilement à identifier le scpi qui puissent dans le RAN, mais comment peut on connaître l’affectation des souscriptions?

L’interprétation n’est pas hasardeuse, c’est simplement remarquer que le rendement est artificiellement entretenu par un mécanisme qui n’a rien de normal.
Le report, comptablement parlant, correspond aux bénéfices non distribués et mis en réserve pour faire face ponctuellement au départ d’un locataire important (par exemple).
Or là, ce ne sont plus les bénéfices des locations qui alimentent le RAN, mais une ponction sur les nouvelles souscriptions.
Le processus s’apparente à du Ponzi.
Tout étant parfaitement lisible, puisque décrit dans les rapports annuels, à chacun d’en tirer ses propres conclusions avant d’investir.

L’analogie se résume au fait que le prélèvement sur les souscriptions marche aussi longtemps que de nouveaux associés entrent dans la SCPI.

Cela va de plus en plus mal…

poam5356 a ecrit:
Et réalimentent le RAN par ponction sur les souscriptions des nouveaux arrivants!

Oui, je suis d’accord avec un autre du forum, c’est du ponzi.
une souscription doit être affectée à une acquisition pour générer du rendement futur, et non alimenter le RAN. comment fera la scpi quand il ya aura beaucoup de demandes de retrait et pas d’actif en face à vendre. maddof avait réussi à lever plusieurs dizaines de milliards de dollars et était intouchable et impensable qu’il triche alors qu’il était président du nasdaq. on connait la suite…

ce qui me fait peur,
J’ai commencé à m’intéresser aux scpi il y a 10 ans a peu pres.
à l’époque, c’était un produit plus confidentiel, depuis, tout le monde vend ca comme un livret A sans trop parler de la fiscalité, de la sortie si un coup dur sur l’immobilier arrivait. les collecte sont énormes, les commissions pour les intermédiaires aussi, du coup, pourquoi tuer la poule aux oeufs d’or.

Le seul problème, avec l’afflux de capitaux, il y a une grosse concurrence sur les biens, on va meme sur toute l’europe pour dépenser l’argent accumulée et les rendements baissent, les RAN aussi.
Ayant lu le dernier bulletin de rivoli, on a encore plusieurs investissements qui générent pas plus de 3%.

au moindre grain de sable dans la machine, le réveil sera brutal et ca fera très mal.

Certaines scpi à capital fixe ont baissé un peu mais celles à capital variable ne font qu’augmenter le prix de la part et engrange les souscriptions.

Personnellement, je pense que l’on a passé le cap de non retour.

Un boursier americain dont je me souviens plus du nom avais dit:" lorsque que mon chauffeur de taxi m’a parlé qu’il allait acheter des actions et parlait de bourse, j’ai compris qu’il fallait sortir du marché".

là avec les scpi, comme disait certains pour une rolex, il a loupé sa vie si il a pas de scpi à 50ans…. c’est comme une mode sans en maitriser le principe et le risque.

Voila, c’est mon avis, je sais que je vais me faire tirer dessus car je ne donne pas de noms de scpi mais ce n’est pas la but, juste ouvrir les yeux et être plus que jamais sélectif.

Je préfére une petite scpi régionale à capital fixe qu’une grosse nationale à capitale variable.

Cordialement