Achat immobilier locatif et élection présidentielle

Bonjour Yannou,

Foncier pour les 2 que j’ai déjà,

Bénéfice sur le premier (6Ke), déficit faible sur le deuxième (vers les -3ke )(les taux sont tellement bas que mon variable ne me coûte quasi rien ;-)

celui que je vais peut être acheté est meublé mais j’ai l’impression qu’ils ne sont pas sous le statut LMP, je connais très mal ce statut et je vais m’y intéresser de beaucoup plus près. Pouvez vous m’apprendre la base. Si le logement que j’achète est meublé et que je le loue, est ce intéressant pour moi de la faire en LMP? Quels sont les avantages et inconvénients? Ce sont des baux de 3 ans aussi ?

Le bien jouit d’un bonne rentabilité 6,5% net mais est un peu cher au m² car petite surface mais mon objectif sont les revenus complémentaires et ce type d’affaire et rare dans mon secteur.

Hello,

Le statut LMP concerne les gros bailleurs et permet des avantages fiscaux (exonération plus rapide sur les plus values); ainsi que quelques inconvénients (tva à facturer).

bear33 a écrit :

celui que je vais peut être acheté est meublé mais j’ai l’impression qu’ils ne sont pas sous le statut LMP

Attention, le statut vous concerne vous, pas le bien que vous achetez!

Si c’est votre seul meublé, votre location sera sans doutes considérée comme une activité commerciale et vous serez éligible au BIC.

Les baux meublés se font sur 1 ans, et peuvent être aménagés à 9 mois pour les étudiants; la caution demandée est plus importante.

J’achète un bien ces temps ci aussi, l’élection amènerait, à ce qui se dit, une augmentation des taux si le prochain candidat n’agit pas vite pour "la santé de la France" (bien qu’une augmentation de taux peut entraîner une baisse de prix), il me semble que l’on est dans une bonne période; surtout si on a le coup de coeur… IMHO.

Bisous.

Pourquoi autant d’apport? n’avez vous pas possibilité de placer votre argent à un meilleur taux (net) que celui du prêt corrigé de votre TMI + CS ?
A 6,5 % net, je trouve que la prime de sueur par rapport a des SCPI est mal payée (mais la fiscalité du meublé peut le justifier). Il faut voir le potentiel "plus value" de votre bien, car c’est cela qui dira in fine si l’affaire était bonne ou pas. En plus Hollande parle de revenir au système des PV de 2004 (coefficient d’inflation sur le prix d’achat+ 5% par ans d’abattement après 2 ans et intégration à l’IRPP) qui serait nettement plus favorable que le système actuel.

Bear33 a écrit :

Par exemple, n’est il pas possible pour un arnaqueur d’insérer le même bien dans plusieurs SCPI?

C’est vraiment possible ça ?
Quelqu’un l’a déjà vu ?
Les SCPI sont assez réglementées, c’est vrai, mais si ce genre de truc existe, alors devenir rentier c’est très simple : gérer des SCPI.

Philippe30 a écrit :

Je vous conseille le régime réel aussi pour vos deux locations en foncier.
Pour pouvoir déclarer au réel sur l’année 2012 , il aurait fallu faire une déclaration avant le 1 février 2012 , je ne sais pas ce qu’il en est dans le cas d’un achat en cours d’année , il faudrait voir avec les impôts.

Sur les sites en général il suffit d’annexer la 2044 avec la déclaration de revenu donc de la remplir avant mai en papier et juin sur internet
Je ne trouve pas la date limite du 01/02/2012, avez-vous un lien?

Kool31 a écrit :

Sur les sites en général il suffit d’annexer la 2044 avec la déclaration de revenu donc de la remplir avant mai en papier et juin sur internet
Je ne trouve pas la date limite du 01/02/2012, avez-vous un lien?

Le fait de décider de passer au régime réel est une décision de gestion fiscale.
Vous devez informé les impôts que vous avez pris la décision de passer à l’option au réel , vous devrez conserver ce mode d’imposition pendant 3 ans au terme de ces trois ans soit vous conservez le mode d’imposition au réel soit vous repassez au micro mais il faudra alors prévenir de nouveau les impôts.

Dans le cas ou votre revenu locatif en foncier est supérieur à 15.000 € ou votre revenu locatif en meublé est supérieur à 32.600 € vous passez automatiquement en régime réel pour l’imposition.

La date du 1 Février est pour l’imposition sur l’année.

Les revenus issus de la location meublée : les BIC | De Particulier à Particulier - PAP
Je préfére des sites gouv.fr plus à jour et plus fiable.
Pour la recherche renseignez "1 fevrier  option regime reel locatif" dans votre ami google.

Philippe

En effet je ne trouvait pas la date car je cherchais en location nue alors que ça concerne les meublés.

Je met un résumé pour les impositions. Ça risque de servir dans quelques semaines pour les déclarations

http://vosdroits.service-public.fr/F1991.xhtml a écrit :

Location vide

Les revenus tirés de la location d’un logement vide doivent en principe être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes d’imposition sont possibles, en fonction du montant de vos revenus : le micro-foncier ou le régime réel.

Micro-foncier

Ce régime s’applique automatiquement si le montant de vos recettes ne dépasse pas 15.000 € .

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042. 

L’administration fiscale vous applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous ne serez donc imposé que sur 70% des revenus.

Les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Régime réel

Le régime réel s’applique :

    lorsque vos revenus dépassent 15.000 € ,

    ou si vous choisissez volontairement cette formule. Dans ce cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

    Cette formule peut être intéressante si vous avez engagé beaucoup de frais pour votre logement (emprunt, travaux par exemple).

Vous devez calculer votre revenu net, c’est-à-dire le revenu brut déduction faite des charges.

Revenu net foncier = revenu brut - charges.

    Revenu brut : loyers encaissées pendant l’année.

    Charges : travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration, assurance, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, diagnostics, syndic,  frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), frais de copropriété…

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique ( n°2044) à annexer à votre déclaration d’ensemble (n°2042). 

Si vous dégagez un bénéfice, c’est cette somme qui sera imposable.

Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions.
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Location meublée

Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes d’imposition sont possibles, en fonction du montant de vos revenus : le micro-BIC ou le régime dit de "bénéfice réel".

Régime "micro-BIC"

Ce régime s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32.600 € . 

Toutefois, si c’est la 1ère ou la 2ème année que vous dépassez ce plafond, vous pouvez bénéficier de ce régime une année supplémentaire.

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042 C.   

Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % calculé automatiquement par l’administration fiscale.

Les charges ne peuvent pas être déduites.

À savoir : les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme et de chambres d’hôtes bénéficient du régime micro-BIC dans des conditions plus avantageuses. Le plafond de recettes annuelles est de 81.500 € et l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Régime dit de "bénéfice réel"

Le régime dit de "bénéfice réel", qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal, s’applique :

    si vos recettes annuelles dépassent 32.600 € ,

    ou si, relevant du régime micro-BIC, vous choisissez volontairement le régime réel. L’option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable, en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Pour bénéficier de cette formule, vous devez remplir une déclaration spécifique (n°2031) à annexer à votre déclaration d’ensemble (n°2042C).

Bear33 a écrit :

Le plus inquiétant c’est la fiscalité mais si on passe par une période sombre, l’immo touche tout le monde directement ou indirectement  et le peuple se révoltera contre une surfiscalité ce qui coûtera très cher au parti qui aura abusé du ressort fiscal sur l’immo amha.

Je ne sais pas ce qu’il faudra pour une révolte et qu’apportera une révolte ?
Nous approchons des élections , nous verrons bien que sera la pensée dominante des Français au premier tour , à moins d’un résultat de fort de Melenchon  , rien ne changera juste une couleur politique qui mettra du rose dans les couches défavorisées mais rose ou bleu la fiscalité va augmenter reste à savoir sur qui elle sera appliqué.
Aujourd’hui la dette va nous étouffer , ses intérêts correspondent aux impôts sur le revenu   donc tous les ans l’intégralité de la fiscalité sur le revenu est versé aux banques et en plus il faut emprunter 100 milliards pour boucler le budget.

Au niveau de la droite actuelle , il serait question après les élections de baisser les prestations logements de 30 % que cela passe ou pas cela démontre encore un choix politique contre les fragiles et les défavorisés
Ce n’est pas en diminuant les aides que le déficit va se résorber car la croissance va tomber par manque de consommation, de recettes de TVA , il faut plus fiscaliser les revenus élevés , réduire tous les avantages fiscaux pour les hauts revenus que l’on ne nous disent pas que les hauts salaires vont partir et même si ils partent  , personne n’est irremplaçable , le fait d’agiter l’épouvantail des départs à l’étranger est démagogique car la plupart sont fiscalement déjà à l’étranger.

A titre personnel , il faut redistribuer et répartir l’imposition afin d’atténuer les disparitées sociales    , créer de l’activité pour les jeunes , mettre en place une retraite à la carte ou chacun peux partir à l’age où il le souhaite ( avec une décote).
Il faut sortir de ce système libéral de toucher travailler plus , produire , consommer etc ….il faut créer de l’activité dans les services , des petits boulots qui permettent une entrée dans la vie active  pour ensuite passer à autre chose , développer les énergies renouvelables.

Voila un vaste programme qui nécessiterait un mixte de plusieurs candidats….

Philippe

Vous avez oublié supprimer les avantages sociaux pour quiconque met le pied en France, supprimer les allocs pour ceux qui ont plus de 3 enfants, supprimer les avantages ignominieux des députés de l’assemblée (et des sénateurs) qui disposent même…je l’ai appris tout récemment, d’une "banque" où chacun peut se financer. Sans oublier de finir ce qui a été commencé il y a bien longtemps concernant le retrait de l’état de grandes sociétés déficitaires.

En revanche, investir dans les technologies, la science (dont la France n’a pas à rougir malgré une pauvreté universitaire et scientifique notable)…

D’ailleurs comment voulez vous créer de l’emploi quand pour un salaire on en paie 2 ? je m’excuse c’est impossible. Et tant que les gens ne comprendront pas que l’assistanat généralisé même aux classes moyennes supérieures coule le pays, ça n’ira pas. Vous m’en trouverez des pays communistes (des vrais hein…pas des politiques communistes et une économie capitaliste) florissants. Il n’y en a pas .

Je suis presque sûr qu’une retraite privée (rendu obligatoire constitutionnellement), sera moins un gouffre que ce que c’est actuellement.

Enfin, n’oublions pas le mamouth gros comme un cochon ibérique. J’ai des amis maitre de conférences…Franchement, cela fait pleurer de payer des mecs qui rassemblent tous leurs cours en 3 mois et se casse à l’étranger le reste du temps. Ou encore partent pour des missions sociologiques ridicules pendant 6 mois, aux frais de la princesse.

Il faut arrêter de toujours voir l’effort fiscal des riches, des classes moyennes. Il faut parler diminution des dépenses. Pourquoi la croissance aux US repart et pas chez nous? C’est certainement pas parcequ’ils ont taxé un peu plus les riches. Décision démagogiques et pire que tout, inutile. Taxer les 500.000 les plus riches à +25%, cela fait gagner quoi? 30 millions d’euros? Si encore on les donner aux restau du coeur…mais non, ca vient payer l’appart du Président…ou payer la CMU à ceux qui n’ont jamais cotisé un franc en France (hors cas d’urgence).

Et croyez-moi, je préfère tout de même voter vers la gauche que vers la droite. Car quitte à dépenser n’importe comment, autant le faire de manière humaine…

Merci Bear33 pour votre avis sur la question.

Je ne vois pas en vous un pro Sarkozy et ne voyez pas en moi un pro gauche.

A titre personnel , j’ai eu la même déception que vous en 2007  après les élections.

Si aujourd’hui ma virulence est intense à l’encontre de ce président , c’est qu’il a commis des maladresses durant son mandat par son attitude ( petites phrases etc )  , il a vanté une politique décomplexée , il a perduré dans un fonctionnement "mafieux" par de nombreuses affaires dont il est un personnage central ( Karachi , Bettencourt , amitiés douteuses , arrangement immobiliers sur Neuilly à titre personnel la dernière en date)
On peux penser ce que l’on veux de ces affaires mais la liste est impressionnante et le faisceau de suspicion est fort.

A coté de cet aspect affaires , vous évoquez votre vision au niveau de votre entreprise , j’ai bien lu les avantages et aides qui vous ont permis de mieux fonctionner , tant mieux pour les TPE.
Dans cette gestion durant n’oublions pas de citer la hausse de la dette de 600 milliards ( soit 50 % ) par rapport à 2007 , les cadeaux du bouclier fiscal 500 millions par an durant 5 ans et maintenant il viens nous parler de bonne  gestion , de réduction des déficits et de la dette.

Comment va t’il faire pour réduire ces déficits après 2012 ?

Il va taper dans le social ( le cancer de la société , les assistés , les fainéants )  en utilisant ces mots il parle ( lui ou indirectement ) des Français , cela me choque car cela dénote une volonté de division et de mépris , comme Carla évoquant sur le plateau de France 2 , "un froid de gueux"  , elle n’a pas du dormir dehors durant l’hiver.

Il a été évoqué une baisse de 30 % des aides aux logements de façon officieuse sur internet depuis 3 ou 4 jours mais cela sera démenti avant l’élection.

Si il repasse en dernier mandat , il va "démolir" les acquis sociaux et va faire exploser socialement la France au risque de provoquer un conflit important ( type 68 ) , c’est la politique de la droite dure.
Ce que l’on nomme le CNR ( conseil national de la résistance ) a mis en place des acquis sociaux après 1945 , faites une recherche sur CNR et vous verrez que l’ensemble des acquis sociaux datent de cette période , voulons nous revenir au 19 ième siècle pour satisfaire une finance et des intérêts toujours plus avide de profits.

Que se passera t’il quand 10 millions de chômeur seront en fin de droit , sans logement , au rsa à 435 €uros en faisant 5 heures de travail obligatoire pour la société ?
On enverra l’armée avec les chars pour mater la révolte ?

Car il ne faut pas rêver super sarkozy n’a rien fait pour la crise , il a juste pris les mauvaises mesures en aidant les banques par un endettement accrue de la France alors qu’il fallait prendre des parts dans le capital mais ça surtout pas au nom du sacro ultra libéralisme maintenant les banques se portent bien et prêtent à l’état , les bonus vont bien etc …   

Pour reprendre les annonces de campagne faites en 2007 , nous avons en 2012 une seule chose à constater ce fut uniquement des promesses de électorales ( les belles envolées lyriques sur les gens qui ne dormiront plus dehors , sur le chômage qui baissera , sur la république exemplaire , les paradis fiscaux , les bonus , mes parachutes dorés etc …etc ….)

Allez un petit lien sur les paradis fiscaux qu’il semble bien connaitre notre redresseur de tort
Sarkozy et l?étrange société Heine - Libération
Je ne parle pas de la fable des comptes suisses avec Woerth, un vrai roman personnel…..entre sa femme et Bettencourt.

L’immobilier de MAM en Tunisie pas mal aussi dans le genre évasion fiscale avec des parents à 90 ans qui s’achètent un petit pied à terre en Tunisie sous forme de SCI ….pendant que leur gentille fille soutien Moubarak.
Surement la république exemplaire ……

L’affaire aussi du financement présumé par Kadafhi pour finir par lui envoyer les mirages pour le dégommer afin qu’il ne parle plus , vrai ou pas , on peux penser qu’il y a un fondement dans toutes ces affaires.

La liste est trop longue et n’a pas son propos sur ce forum mais nous n’avons jamais eu une telle présidence avec autant de maladresses , d’affaires financières , de financement suspects de campagne électorale et malgré cela il se représente ( il n’a pas le choix et même à l’obligation d’être élu sinon il n’aura plus son immunité )

Il faut sortir de cette politique de droite dure et allez vers plus de social , une relance par l’aide aux plus en difficulté relancera plus l’économie que de faire des cadeaux fiscaux à la minorité riches de ce pays.

Philippe

Je partage l’avis de Borderline… Quand je lis qu’il faut faire plus de social, je me sens mal à l’aise… On n’a pas les moyens de maintenir le niveau actuel (vaut mieux faire sa retraite que compter sur ce qu’on touchera dans 20 ou 30 ans) donc comment faire encore plus?

Je me souviens il y a quelques années, je gagnais plus au chômage qu’en reprenant un petit boulot… Augmenter les aides revient à encore favoriser l’assistanat, et je n’aime pas ça.

Baisser la fiscalité sur le travail et faciliter l’embauche et le licenciement (pas pour aider les grands groupes à licencier, mais pour aider les TPE à ajuster leur main d’oeuvre), voila 2 axes qui relanceraient l’activité.

Je complète l’information trouvé sur internet , je n’ai pas les connaissances pour comprendre l’intégralité du fonctionnement

L’Eurex créé un produit pour spéculer contre la dette Francçaise.

Le 16 Avril, un contrat à terme sur les emprunts d’Etat Français va être lancé par l’Eurex, le leader des marchés à terme devant le CME et le LIFFE.
Un marché à terme est un marché dans lequel des transactions donnent lieu à paiement et livraison des actifs financiers ou des marchandises à une échéance ultérieure. C’est donc une Bourse (voir fonctionnement Bourse ) sur laquelle on négocie entre autre des contrats à termes, ou contrat futures. Il s’agit de contrats par lesquels un acheteur s’engage à acheter un sous-jacent au vendeur à une échéance donnée

Par exemple, le contrat future CAC est coté sur la Bourse LIFFE. Il permet à un acheteur et un vendeur de prévoir une transaction sur le CAC à une échéance future. Le LIFFE, créé à Londres en 1992, appartient aujourd’hui à NYSE Euronext qui l’a racheté en 2001 afin de le fusionner avec ses Bourses de produits dérivés le MONEP et le MATIF, en perte de vitesse. Depuis la fusion, la négociation du contrat sur l’OAT Français, géré par le MATIF, a été abandonnée

La négociation est donc prête à reprendre par l’intermédiaire de l’eurex. L’Eurex a été créé en 1997 par la fusion du marché à terme allemand, la Deutsche Termin-Börse (DTB), et le marché à terme de Zurich, le Swiss Options and Financial Futures Exchange (SOFFEX). Il appartient à Deustche Boerse.

Alors que le LIFFE est très présent sur les marchés des contrats de taux à court terme (tel que l’Euribor), l’Eurex domine le marchés des contrats de taux à long terme. Son contrat phare est le contrat sur l’Eurobund, sur lequel il s’échange plus de 150 milliards d’euros par jour

Pour se diversifier, l’Eurex va donc lancer un contrat sur l’OAT français et reprendre ainsi le flambeau du MATIF. Officiellement, les raisons de l’Eurex sont louables. Le nouveau contrat va permettre d’améliorer la liquidité sur les obligations d’Etats françaises, car les investisseurs disposeront d’un outil de couverture sur ces emprunts.

Mais il s’agit aussi d’un outil pour spéculer sur les emprunts français, et donc attaquer la dette française un peu comme les traders ont pu le faire avec l’Italie.

Philippe