Comment faire diminuer les frais d'agence lors d'un achat immobilier ?

nicobimmo · #1

Bonjour à tous,

Je suis face à un gros problème sur l’achat d’un immeuble de rapport. Le vendeur en veut 170.5k€, j’en ai proposé 172.5k FAI. L’agence refuse de baisser ses honoraires, malgré un accord oral. Je sui bien sur prêt à lui maintenir mon offre.

Ai-je une solution ? Puis-je essayer de contacter directement la vendeuse ?

Evidemment, j’ai signé les bons de visite avec l’agence.

Grosse déception .

Merci de votre aide,

NBIMMO

Mots-clés : frais d'agence, net vendeur, offre d'achat

Yo3165 · #2

Bonjour Nicobimmo,

le problème auquel vous faites face est relativement courant.
L’agence a des honoraires, principe que le vendeur et vous même avez acceptés : le vendeur en signant avec l’agence, et vous en signant le bon de visite.
Partant du principe que l’agence prenne des honoraires autour de 7 à 8% du prix total du bien, que le vendeur souhaite 170 k€ net, et que vous proposez 172,5k€ FAI, vous ne vous y retrouvez pas.
Que vous trouviez ça injuste est une chose, mais souhaiter maintenant passer en direct avec le vendeur alors que l’agence a servi d’intermédiaire me semble assez peu gentleman…
Après, il y a toujours possibilité de faire la pirouette…A vous de voir ce que vous dit votre morale.

Cordialement.

sven337 · #3

nicobimmo a écrit :
Puis-je essayer de contacter directement la vendeuse ?

Evidemment, j’ai signé les bons de visite avec l’agence.

Vous pouvez essayer, mais c’est stupide juridiquement, comme cela a été débattu de nombreuses fois ici. Dans l’absolu c’est plutôt le vendeur que vous qui risquez le plus, car c’est contre le vendeur que l’agence se retournera, mais en tout état de cause les honoraires sont dus. Le vendeur peut essayer de négocier avec l’agence, mais si elle refuse il lui faudra accepter la baisse de prix, ou il vous faudra revoir votre proposition à la hausse.

Kiwai10 · #4

Il faut aussi tenir compte du marché local, le but premier de l’agence c’est de vendre vite. Si vous êtes 5 acheteurs sur le coup avec un marché tendu elle n’a aucune raison de baisser ses frais, en revanche si le marché est morose avec un acheteur tout les 3 mois elle va vite revoir ses honoraires si vous gardez votre position..

Bernard2K · #5

En fait, ça n’est pas vos oignons. Vous avez fait une offre de prix FAI et c’est tout ce qui compte.

Le vendeur a un contrat avec l’agence, le mandat, qui prévoit une certaine rémunération. Au vendeur et à l’agence de négocier entre eux pour savoir si l’effort de baisse de prix est entièrement pour le vendeur ou si l’agence peut faire un effort sur ses honoraires.

Vous pourriez certes contacter le vendeur directement, non pas pour l’encourager à passer en direct (il est sûr de se faire attaquer par l’agence, vu que vous avez signé le bon de visite), mais pour l’encourager à renégocier les honoraires de l’agence puisque cette solution avait été envisagée à l’oral. Mais après, c’est à lui de convaincre son agence d’accepter. Ce faisant, vous vous immiscez dans la relation entre l’agence et son client : ça peut fonctionner mais ça peut aussi faire un retour de bâton, selon le bon proverbe "entre l’arbre et l’écorce il ne faut point mettre le doigt".

Par ailleurs, c’est parfois contre-productif, comme ça a été discuté encore tout récemment sur le forum. L’agence est avant tout intéressée par sa commission, c’est sa rémunération. Elle n’aura aucune envie de défendre le dossier de l’acheteur qui le pousse à rogner sa commission, par rapport à un autre acheteur qui n’essaie pas de rogner sa commission !

DDtee · #6

Bernard2K a écrit :
Par ailleurs, c’est parfois contre-productif, comme ça a été discuté encore tout récemment sur le forum. L’agence est avant tout intéressée par sa commission, c’est sa rémunération. Elle n’aura aucune envie de défendre le dossier de l’acheteur qui le pousse à rogner sa commission, par rapport à un autre acheteur qui n’essaie pas de rogner sa commission !

C’est une règle d’or, à partir du moment où vous avez choisit de passer par une agence, il faut tout faire pour l’encourager à discuter pour défendre vos intérêts en lui promettant de ne pas toucher à sa commission ! Dit autrement, vous allez à l’encontre de vos intérêts…

Sur le fond 2k€/172,5k€ :
- L’affaire est vraiment rentable et il faut y aller
- L’affaire est moyennement rentable et il fallait négocier bien plus

Y a t-il une version tierce ?

Bernard2K · #7

DDtee a écrit :
Sur le fond 2k€/172,5k€

Non, le vendeur veut 170,5 k€ net vendeur. Si 7 % d’honoraires, ça fait un prix de 182,5 k€ FAI affiché, offre de 172,5 k€, soit une offre 10 k€ plus basse.

zetrader · #8

nicobimmo a écrit :
Bonjour à tous,

Je suis face à un gros problème sur l’achat d’un immeuble de rapport. Le vendeur en veut 170.5k€, j’en ai proposé 172.5k FAI. L’agence refuse de baisser ses honoraires, malgré un accord oral. Je sui bien sur prêt à lui maintenir mon offre.
NBIMMO

Bonjour, il manque un détail, de combien sont les honoraires tva incluse ?
Si le vendeur accepte 172,5k FAI, il se retrouve avec combien en net vendeur ?

Igor · #9

Bonjour, bonsoir

Une agence immobilière prend en compte une certaine marge de négociation avant d’afficher un prix. Après tout ça fait parti de leur métier.

Après c’est un coup de poker, mais généralement proposé un prix net vendeur au propriétaire devant l’agent commercial ne va pas lui plaire. Le mieux pour lui est d’avoir une offre HAI et de la défendre ensuite devant son vendeur sans votre présence. (La partie négociation)

Comme indiqué plus tôt, si le bon de visite est signé on oublie de passer outre l’agence sous peine de poursuite judiciaire. (Perdu d’avance d’ailleurs)

Maintenez votre offre HAI en donnant un ultimatum de temps si le bien est rentable qu’à ce prix.

Sinon il faut négocier les honoraires de l’agence en faisant un pas chacun l’un vers l’autre si l’affaire en vaut vraiment la peine. 3 ou 4 k€ en plus sur un crédit de 15 ou 20 ans si l’investissement en est bien un ça passera crème :d

Dernière modification par Igor (30/09/2017 05h47)

AleaJactaEst · #10

Je n’ai pas trouvé de file dédiée, je propose d’aborder le sujet ici.

J’ai visiter un local commerciale avec une agence, je n’ai rien signé mais ils ont mes coordonnées et je suis bien identifié.

Ce local me conviendrait pour mon activité et je pense vouloir le louer.

Un autre agent m’avait contacté pour me proposer des locaux. Dans la liste qu’il m’a transmise, il me propose le même.

J’en déduis qu’il n’y a pas d’exclusivité.

Comment feriez vous pour faire jouer la concurrence entre les agences sans les braquer ?

Les frais étant d’environ 4 mois de loyers, je pense qu’il est possible de négocier (25k HT) la visite c’est pas donné. Qu’en pensez vous ?

Bernard2K · #11

Pour une location de local professionnel, les honoraires sont très variables, de 1 à 4 mois de loyer environ.

La solution pour avoir des honoraires moins cher est simple : vous allez trouver une autre agence, vous lui dites "je suis preneur de ce local, à combien pouvez-vous descendre pour vos honoraires, sachant que je n’aimerais pas dépasser 1 à 1,2 mois de loyer ?" Si cette agence a déjà un mandat, c’est plus simple. Sinon, l’agent peut aussi se débrouiller s’il arrive à trouver le propriétaire.

Le seul problème, c’est que pour blinder le risque de recours de l’agence avec qui vous avez visité, il vous faut faire un bon de visite avec l’agence que vous avez ainsi démarchée, antidaté à une date antérieure à votre visite avec la première agence. Cela relève de "faux et usage de faux", réprimé par une peine maximale de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende. Je vous le décommande absolument.

L’alternative est de dire à la première agence "un concurrent me le propose avec 7 k€ d’honoraires, est-ce que vous pouvez vous aligner ?". Le risque est que la première agence commence à blinder son dossier pour vous attaquer en réclament les honoraires, comme quoi c’est lui qui vous a vu le premier.

Pour ce qui est de ne "pas braquer" la première agence, je ne vois pas de solution. Personne ne s’assoit sur 25 k€ de commission sans être "braqué".

Alakazzam · #12

Bernard2K a écrit :
Le seul problème, c’est que pour blinder le risque de recours de l’agence avec qui vous avez visité, il vous faut faire un bon de visite avec l’agence que vous avez ainsi démarchée, antidaté à une date antérieure à votre visite avec la première agence. Cela relève de "faux et usage de faux", réprimé par une peine maximale de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende. Je vous le décommande absolument.

A ma connaissance, il n’y a pas d’antériorité à démontrer. Techniquement, si deux ou trois agences ont un mandat simple pour louer/vendre un bien, vous pouvez aller visiter avec les 3 séparément et faire l’offre à celle qui vous convient (même si ce n’est pas la première avec laquelle vous avez visité).
C’est effectivement un moyen de faire jouer la concurrence.

Essayez tout de même de trouver un arrangement avec l’agence qui vous a fait visiter par respect envers le travail effectué (trouver le client & local) mais si elle bloque et vous considérez que ses honoraires sont exagérés, vous pouvez trouver une alternative.

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