Comment devenir rentier en 20 ans ?

Faith a écrit :

@Igorgonzola: vous me dites que ce que je vis au jour le jour n’est pas réel… que puis-je répondre ?

Non je ne dis pas que ça n’est pas réel, puisque c’est ce que vous vivez.
Néanmoins, pour avoir travaillé dans presque toutes les banques françaises, et en travaillant avec des gens issus de services allant du fond de la DSI (exploitation, dev), au Middle voire Front ou commerciaux, en passant par le Back, les fonctions support ou la maîtrise d’ouvrage… je vous assure que les salaires à l’entrée n’ont pas été revalorisés plus que l’inflation, à tout le moins sur la période 2010-2017.
On serait plutôt à l’inflation -0,5%, en partant de l’inflation française pour des gens en région parisienne, zone qui a connu une inflation un peu supérieure à la moyenne nationale.

Et les augmentations collectives annuelles sont faméliques (ou parfois inexistantes).

Il y a toujours des cas particuliers bien sûr : j’ai vu dans une banque un concierge gagner plus qu’une DRH.

Pareil sur les astreintes, je me souviens d’une discussion avec un informaticien m’expliquant pourquoi depuis qqs années, ce n’était plus rentable d’en faire, les conditions ayant été durcies. Et j’avais eu cette discussion il y a plus de 5 ans, je suppose que ça n’est pas allé en s’améliorant.

En fait, tout ça pour dire, les cas des uns et des autres ne sont pas forcément reproductibles, et en particulier les hypothèses de Vauban. Je suis complètement d’accord avec JMeuret : gagner plein d’argent et l’investir avec un rendement énorme permet au bout de 20 d’avoir plein d’argent.

Boom ! Big reveal.

En tout cas merci à Vauban d’exposer son plan et son objectif.

Pour ma part dans les faits j’ai fait cela:

1 21257,04
2 45397,08
3 54427,91
4 71256,12
5 108268,26

Je ne suis qu’à la 5ème année et pourtant on voit un décrochage très net avec Vauban et ce pour plusieurs raisons:

>Mon salaire n’a jamais été de 2K/mois. Forcément, difficile d’épargner plus que son salaire en début d’épargne et à titre d’information il est aujourd’hui exactement de 1880.86€ mais mes charges ont franchement augmenté et depuis que je suis en couple ma capacité d’épargne a chuté.
>Je n’ai jamais été en CDI, et mon état de santé n’est pas optimal, donc pas d’investissement immobilier jusqu’à cette année et uniquement dans le cadre d’une SCI avec des personnes en CDI.
>Ma performance sur investissement n’est pas régulière et 15% annuel durant 30 ans n’est pas réaliste pour moi, je ne suis pas assez régulier ni assez performant.

Conclusion pour moi:

je vais me contenter de viser la lune et pas mars, toutes mes félicitations à Vauban s’il tient son pari. J’aimerais rappeler néanmoins à tous ceux qui pensent que c’est tout à fait possible qu’il y a des prérequis minimum que tout le monde ne peut pas atteindre. S’endetter comme le dit Arka nécessite une situation stable qui est de moins en moins facile à avoir dans certains domaines d’activité. Épargner 2K/mois comme le dit Vauban nécessite un salaire suffisamment élevé et des charges suffisamment faibles si on part de zéro.

cricri77700 a écrit :

Ce qui est "marrant" c’est que beaucoup interprète en fonction de son vécu et ne cherche pas à voir plus loin que son nez.

99% des gens interprète en fonction de leur vécu, c’est légitime car nous rapportons à ce que nous connaissons.

10%, 15% annuel voir plus sont, pour moi, à l’heure actuelle irréalisable. Il est vrai que je me suis planté en immobilier suite à des mauvais choix itératifs.

Néanmoins, j’écris "à l’heure actuelle" car j’y travaille tous les jours, peut être pas comme il faudrait mais c’est un autre sujet.

L’immobilier est un puissant levier mais combien y a t’il de Cricri77700 ? Pour vous cela semble tellement évident, voire tellement facile, mais si c’était le cas, cette discussion n’aurait pas lieu.

"L’immobilier est un puissant levier mais combien y a t’il de Cricri77700 ? Pour vous cela semble tellement évident, voire tellement facile, mais si c’était le cas, cette discussion n’aurait pas lieu."

Non c’est pas ça la question, c’est plutôt combien de "cricri77700" se donne les moyens de ses ambitions.

Mes premiers messages sur le forum me font rire, je croyais qu’il fallait investir cash dans l’immobilier par exemple et d’autre.
Une remise en question quotidienne + beaucoup de temps consacrés pour arriver à mes objectifs font que j’ai développé un savoir être , un savoir faire.

Mes anciens messages le prouvent , je ne suis pas plus intelligent que la moyenne , j’ai évolué  et je suis sur que tout le monde dans ce forum peut le faire en mettant les moyens d’y arriver .

IL FAUT ARRÊTER DE SE METTRE DES BARRIÈRES.
Et allé en profondeur des choses.

cricri77700 a écrit :

Exact , on parle d’épargne , mais l’épargne ne vient à pas que d’un salaire ?
J’ai 3500e de cash flow, j’en met 2500 dans des actifs tout les mois. C’est une capacité d’épargne également.

Cash flow grâce à de l’endettement.
J’avais un petit salaire de 1650e par mois puis 850 à mi temps.
J’ai emprunté 330000 euros en 3 ans  , j’ai un taux d’endettement à 18%…
Cela dépend du pourquoi et du comment vous emprunter également…

N’y’a-t-il pas des risques associés aux investissements immobiliers? Impayés, malfaçons, dégradations, vacances locatives, baisse du prix à la vente… Je n’y connais pas grand chose en immo, mais c’est une question candide que je me suis toujours posé.

L’effet de levier sert à multiplier le rendement - mais si ce dernier est négatif, on s’enfonce d’autant plus vite dans la mouise. J’ai une personne de mon entourage proche à qui c’est en train d’arriver (litige sur garantie décennale).

Par ailleurs, gérer un parc d’immobilier locatif c’est un travail comme un autre. Pour quelqu’un qui obtient une performance (nette d’impôts) de 10% sur des biens achetés 500k€ à crédit (taux d’intérêt moyen 1,5%), ce sera rémunéré (0,1 - 0.015) * 500000 = 42500€ nets. C’est sympathique, mais ce n’est pas exceptionnel pour un entrepreneur.

Après, je vous rejoins dans l’état d’esprit.

BobbyBoloss a écrit :

N’y’a-t-il pas des risques associés aux investissements immobiliers?

Il y en a ici comme dans tout investissement. Comme le dit @cricri77000 les identifier et les amoindrir s’apprend…

BobbyBoloss a écrit :

Par ailleurs, gérer un parc d’immobilier locatif c’est un travail comme un autre. Pour quelqu’un qui obtient une performance (nette d’impôts) de 10% sur des biens achetés 500k€ à crédit (taux d’intérêt moyen 1,5%), ce sera rémunéré (0,1 - 0.015) * 500000 = 42500€ nets. C’est sympathique, mais ce n’est pas exceptionnel pour un entrepreneur.

Absolument, mais 42k€ net pour combien d’heure de travail ? si c’est pour un jour par mois les données ne doivent pas être interprétées de la même façon
Remarquez également qu’un investisseur en bourse passe aussi pas mal de temps en analyse, recherche, étude…

Bonjour,

Il est clair que une épargne de 2.000€/mois n’est pas donné a tous, en tout cas pas au début de la vie.
C’est pourtant un point de passage obligé que de faire des économies pour les premiers investissements.

Sinon, 15% par an même sur 10 ans n’est tout de même pas donné a tous, et je ne pense pas que ceux qui y arrivent aujourd’hui ont commencés comme cela…

Il faut commencer petit, pour se former, puis aussi pour que les banques acceptent de nous suivre…

Je suis aussi d’accord qu’il ne faut pas trop se mettre de barrière, et que les œillères qu’on peut avoir nous limite fortement.
Mais nous n’avons pas tous la même sensibilité, et ce qui est faisable par certains ne l’est pas forcement pour d’autres.
Personnellement je me sens bien dans l’immobilier, mais je sais pour avoir pratiqué que la bourse n’est vraiment pas faite pour moi.

Puis la vie évolue, que ce soit en terme de vie commune, enfants, ou ne serait-ce en terme d’envies (voyages, bien matériels, …)
Sans compter qu’a un moment on aspire probablement a avoir son chez-soi, qui ampute la capacité d’épargne et/ou emprunt de façon importante.

Bref, ce tableau je l’ai aussi fait, comme bien d’autres ici je suppose, mais la vraie vie est tout de même ailleurs…

A+

Ohe

mercators a écrit :

avec la flat tax à 30% cela demande de faire du 20-25%

Comme je le citais plus tôt, il suffit de passer en B&H sur une/des valeur/s comme Berkshire par exemple pour ne plus avoir à s’inquiéter de la fiscalité: elle n’intervient plus qu’en phase de consommation. Inutile donc de viser 20/25%, les 15% suffisent à peu près.

Bien sur que le résultat n’est pas garanti, il n’est pas sûr non plus.
Mais disons qu’il y a quand même un track record plutôt rassurant:
Buffett in foresight and hindsight

Ajoutez à cela un peu de marge, par exemple un levier à 1.5x

C’est un objectif très ambitieux, clairement. Mais pour celui qui est prêt à prendre ce risque, la perspective est terriblement tentante.

J’aimerais également parler (à nouveau) du risque couru dans cette optique:
Quel risque court-on dans cette aventure ?
- Sans l’usage de levier, quasiment aucun risque: on passe 20 ans à travailler, et la décision ne se fait qu’au bout de 20 ans, seulement si l’objectif est atteint.
Dans le pire des cas, on aura quand même de belles économies, placées en bourse.

- Avec levier important (en bourse), on risque de perdre la totalité de son épargne.
Dans le pire des cas, on arrive à 40/45 ans sans épargne notable, comme la majorité de nos collègues, et on continue de travailler en attendant la retraite, et en reconstituant une épargne de manière un peu plus prudente.

Bref, le risque est quand même relativement faible dans une telle aventure.
Il faudrait vraiment décrire un scénario particulièrement noir pour que notre vie soit véritablement impactée.

Comme le dit Vauban, c’est "potentiellement" négligeable.

Si vous avez déjà 1/2 million en poche, et que celui-ci vous rapporte 15% net par an, soit 73 K€ la première année de la phase 2.
En effet 73 K€ est bien supérieur aux 24 K€ d’épargne, rendant l’effort d’épargne effectivement assez vite obsolète.

Si toutefois, vous n’avez pas 1/2 million, mais 1/4 de million, et que celui vous rapporte 7,5% net, alors la première année cela ne fait plus que 19 K€. L’effort d’épargne joue encore pour plus de la moitié dans l’enrichissement.

Et les remarques s’appliquent à la phase de consommation.

A chacun de faire ses calculs en conséquence.

Bonjour à tous,

Un sujet qui laisse personne indifférent. Forcément dès que l’on grossit le trait les avis sont partagés sur la faisabilité des hypothèses. Comme déjà évoqué on ramène tout cela à son environnement, à son expérience et on dit que telle partie est faisable mais l’autre délirante… alors prenons tous un peu de recul et ne nous arrêtons pas aux parties que nous ne validons pas mais à celles qui semblent à notre portée ou non délirante.
Ainsi Cricri conviendra de la rentabilité immobilière, certains autres des résultats boursiers et d’autres de salaires de départ…

Moi je n’ai réussi sur aucun des 3 leviers, salaire de départ faible, rentré dans l’immo tardivement et de mauvaises expériences en bourse il y a 15 ans et pourtant ce message me parle.

Je vais donc tenter de refaire la démo en conservant une approche plus conservatrice ce qui permettra j’espère à un plus grand nombre de s’y retrouver voir d’y voir une marge de manœuvre sur son levier favori.

Mes hypothèses (volontairement simplistes)
Capacité d’épargne 1k€ (en moyenne sur 10 ans) permet d’élargir grandement la population concernée puis 1.5K€ à partir de la 11ème année et 2k€ pour la 20ème
Placement à 7% sans sortie pour limiter la fiscalité.
L’effet de levier immobilier peut au minimum rapporter 5% (CF nul) après impôts sur un montant supérieur au capital acquis fixé sur des bases encore une fois conservatrices. Je considère CF nul et pas de plus value pour élargir au plus grand  nombre.
Enfin je prends 25 ans car être rentier à 45 ans c’est pas si mal.
(non limitant car les études longues permettront de rattraper la valeur épargnée et obtenir un capital emprunté supérieur)

On arrive ainsi à 1,5M€

et 3M€ à 2 si vous trouvez votre moitié qui aura fait de même

Colonnes :
1 Epargne annuelle
2 Cumul épargné   
3 Gain bourse   
4 Cumul bourse   
5 Somme empruntée   
6 Gain immo   
7 Cumul immo   
8 Capital net (hors impôts de sortie bourse)

0                               
1      12000    12000    0    0    100000    5 000    5000    17 000
2     12000    24000    840    840    100000    5 000    10000    34 840
3     12000    36000    1680    2520    100000    5 000    15000    53 520
4     12000    48000    2520    5040    200000    10 000    25000    78 040
5     12000    60000    3360    8400    200000    10 000    35000    103 400
6     12000    72000    4200    12600    200000    10 000    45000    129 600
7     12000    84000    5040    17640    300000    15 000    60000    161 640
8     12000    96000    5880    23520    300000    15 000    75000    194 520
9     12000    108000    6720    30240    500000    25 000    100000    238 240
10    12000    120000    7560    37800    500000    25 000    125000    282 800
11    18000    138000    8400    46200    500000    25 000    150000    334 200
12    18000    156000    9660    55860    500000    25 000    175000    386 860
13    18000    174000    10920    66780    700000    35 000    210000    450 780
14    18000    192000    12180    78960    700000    35 000    245000    515 960
15    18000    210000    13440    92400    700000    35 000    280000    582 400
16    18000    228000    14700    107100    700000    35 000    315000    650 100
17    18000    246000    15960    123060    1000000    50 000    365000    734 060
18    18000    264000    17220    140280    1000000    50 000    415000    819 280
19    18000    282000    18480    158760    1000000    50 000    465000    905 760
20    24000    306000    19740    178500    1000000    50 000    515000    999 500
21    24000    330000    21420    199920    1000000    50 000    565000    1 094 920
22    24000    354000    23100    223020    1200000    60 000    625000    1 202 020
23    24000    378000    24780    247800    1200000    60 000    685000    1 310 800
24    24000    402000    26460    274260    1200000    60 000    745000    1 421 260
25    24000    426000    28140    302400    1200000    60 000    805000    1 533 400

On est donc en possession d’un capital non négligeable dont la rente conviendra elle aussi au plus grand nombre.

A noter l’épargne qui dans mon cas dure toute la période.

J’y vois un aspect accessible au plus grand nombre sous réserve de se lancer sur les 3 plans dès le départ ce qui pour la plus part des personnes n’est pas possible culturellement à 20 ans à moins d’être coaché.

En espérant avoir fait avancé le débat.

Job,

Tout à fait d’accord, il y a les accidents et surtout et heureusement la partie plaisir! A quoi bon devenir rentier à 40 ou 45 ans si l’on a passé les meilleure années de sa vie à vivre comme un étudiant fauché!
Oui il y a des années ou l’épargne sera de zéro car vous aurez craqué pour un petit cabriolet/une nouvelle cuisine ou bien 3 semaines à parcourir l’Ouest Americain….

cricri77700 a écrit :

Ok, 15% c’est compliqué.
Mais l’idée est bonne je trouve.

Je pense qu’avec 10% c’est vraiment réaliste , avec un mélange d’immobilier avec gros rendement ( mon cas ) et le cash flow qui va en bourse .

Cricri,
Vous avez débuté il y a environ 3 ans si je ne m’abuse. Avez-vous une idée du patrimoine désendetté dans 7 ans. En d’autres termes, si vous vendiez tout dans 7 ans, quel serait le montant du capital accumulé ?

Adrien

mercators a écrit :

Job,

Tout à fait d’accord, il y a les accidents et surtout et heureusement la partie plaisir! A quoi bon devenir rentier à 40 ou 45 ans si l’on a passé les meilleure années de sa vie à vivre comme un étudiant fauché!
Oui il y a des années ou l’épargne sera de zéro car vous aurez craqué pour un petit cabriolet/une nouvelle cuisine ou bien 3 semaines à parcourir l’Ouest Americain….

Encore un message "dur de sens" donc ceux qui gonfle leurs patrimoines ne se font aucun plaisir ? Mange des patates tout les jours ?
Je ne pense pas dans la plupart des cas ..

@adrien , si je revends tout dans 7 ans , mon patrimoine actuel avec une partie de cash flow investit à 4% net d’impôt pendant 7 ans puis la revente de tout mon parc immobilier ( estimation moins PV ect ) cela ferait environs : 800000/850000 euros … et j’ai pris 4% en moyenne de rendement moyen sur mon épargne…

Je n’ai pas pris en compte une hausse de la valeur de mon parc immobilier dans 7 ans également …